Velten, Stadt

Marktüberblick

Velten liegt im Norden Brandenburgs im Landkreis Oberhavel, knapp neun Kilometer nördlich der Berliner Stadtgrenze. Auf einer Fläche von 23,42 km² leben rund 12.733 Einwohner (Stand 2024), was einer Bevölkerungsdichte von etwa 544 Einwohnern pro Quadratkilometer entspricht. Die Stadt hat in den letzten Jahren ein deutliches Bevölkerungswachstum verzeichnet: Von 11.766 Einwohnern im Jahr 2015 stieg die Zahl bis 2023 um über 8 % auf 12.733. Seit 2023 ist die Einwohnerzahl stabil bei diesem Niveau.

Der Immobilienmarkt in Velten ist durch deutlich über dem Landes- und Bundesdurchschnitt liegende Preise gekennzeichnet. Die Angebotsmiete liegt bei 12,45 Euro pro Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 3.086 Euro pro Quadratmeter. Der Kaufpreisfaktor beträgt 20,66, die Bruttomietrendite liegt bei 4,84 %. Die vorliegenden Werte sind Angebotswerte aus Inseraten und stellen keinen amtlichen Mietspiegel dar.

Preisentwicklung

Die Entwicklung der Immobilienpreise in Velten war in den vergangenen Jahren deutlich dynamischer als in den meisten anderen Teilen Brandenburgs. Der Kaufpreis stieg von 1.672 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 auf 3.600 Euro im Jahr 2024 – ein Anstieg um mehr als 115 %. Die jährliche Wachstumsrate (CAGR) liegt bei rund 9 %. Die Angebotsmiete entwickelte sich von 8,58 Euro (2018) auf 14,15 Euro (2024), was einem Anstieg um über 65 % entspricht. Die jährliche Wachstumsrate beträgt hier rund 1,55 %.

Im Jahr 2025 und 2026 zeigen die Zeitreihen eine gewisse Beruhigung: Die Angebotsmiete sank auf 12,25 Euro (2025) bzw. 9,70 Euro (2026), der Kaufpreis stabilisierte sich bei rund 3.235 Euro (2025) und 3.333 Euro (2026). Diese Werte sind Teil der vorliegenden Zeitreihe und nicht als Schätzung gekennzeichnet.

Der starke Preisanstieg in den Jahren 2018 bis 2024 spiegelt die zunehmende Nachfrage nach Wohnraum im Umland von Berlin wider, von der auch Velten als pendlerfreundliche Gemeinde profitiert hat.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich liegt Velten deutlich über dem Durchschnitt Brandenburgs und auch über dem Bundesdurchschnitt. Die Angebotsmiete von 12,45 Euro pro Quadratmeter übertrifft den brandenburgischen Durchschnitt von 8,44 Euro um knapp 48 % und den deutschen Durchschnitt von 8,92 Euro um rund 40 %. Beim Kaufpreis liegt Velten mit 3.086 Euro pro Quadratmeter über dem Landesdurchschnitt von 2.086 Euro und dem Bundesdurchschnitt von 2.409 Euro.

Im Vergleich zum Landkreis Oberhavel, in dem Velten liegt, bewegt sich die Stadt im oberen Mittelfeld. Der durchschnittliche Kaufpreis im Kreis beträgt 3.031 Euro pro Quadratmeter, die durchschnittliche Angebotsmiete 10,95 Euro. Velten liegt damit knapp über dem Kreisdurchschnitt beim Kaufpreis und deutlich darüber bei der Miete.

Im Umkreis von Velten zeigen sich unterschiedliche Preisniveaus. In Hennigsdorf (6,1 km entfernt) liegt der Kaufpreis bei 3.332 Euro, in Oranienburg (8,1 km) bei 3.794 Euro. Glienicke/Nordbahn (11,3 km) weist mit 5.066 Euro den höchsten Kaufpreis im Vergleich auf, was auf die besondere Lage direkt an der Berliner Stadtgrenze zurückzuführen ist. Die Bruttomietrendite in Velten von 4,84 % liegt im oberen Mittelfeld der Vergleichswerte.

Der Perzentilrang der Bruttomietrendite im Bundesland beträgt 44,8 %, was bedeutet, dass Velten in der Mitte der brandenburgischen Orte liegt, wenn es um die Renditefähigkeit geht.

Standortfaktoren

Die wirtschaftliche Standortqualität von Velten wird maßgeblich durch die verkehrliche Anbindung an Berlin bestimmt. Der Bahnhof Velten (Mark) liegt an der Kremmener Bahn und wird stündlich vom Regionalexpress RE6 (Berlin-Charlottenburg über Spandau nach Neuruppin) und der Regionalbahn RB55 (Hennigsdorf–Kremmen) bedient. In der Hauptverkehrszeit ergibt sich auf dem Abschnitt Hennigsdorf–Velten ein 20-Minuten-Takt durch zusätzliche Verstärkerfahrten. Die Anbindung an das Berliner Zentrum erfolgt über die Umsteigeknoten Spandau oder Charlottenburg.

Historisch war Velten von 1927 bis 1983 an die Berliner S-Bahn angeschlossen. Nach der Wiedervereinigung und dem Ausbau der Regionalbahn-Anbindung hat sich die Bedeutung des Bahnhofs als Pendlerknoten für Berlin-Kommuter erhalten. Der Bahnhof wurde 2018 bis 2020 grundlegend erneuert, unter anderem mit einem neuen barrierefreien Mittelbahnsteig und einer modernen Personenüberführung.

Auf dem Prognos-Zukunftsatlas 2025, der sich auf den Landkreis Oberhavel bezieht, belegt Velten indirekt einen Gesamtrang von 279 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders gut schneidet der Kreis im Index "Wohlstand und soziale Lage" mit Rang 102 ab. Im Bereich "Arbeitsmarkt" liegt der Kreis auf Rang 251, während die Werte bei "Dynamik" (259), "Wettbewerb und Innovation" (322) und insbesondere "Demografie" (366) schwächer ausfallen. Diese Werte gelten für den gesamten Landkreis Oberhavel und nicht spezifisch für die Stadt Velten.

Hochschulen sind in Velten nicht vorhanden. Die nächstgelegenen Hochschulstandorte befinden sich in Berlin.