Fürstenberg/Havel, Stadt

Marktüberblick: Hohe Preise bei niedriger Rendite

Der Immobilienmarkt in Fürstenberg/Havel ist durch ein deutliches Missverhältnis zwischen Kaufpreisen und Mieten gekennzeichnet. Die Angebotsmiete liegt bei 8,86 Euro pro Quadratmeter und damit knapp unter dem Bundesdurchschnitt von 8,92 Euro. Der Angebotskaufpreis von 3.425 Euro pro Quadratmeter liegt hingegen 42 Prozent über dem Bundesdurchschnitt von 2.409 Euro. Daraus resultiert ein Kaufpreisfaktor von 32,21 – das bedeutet, dass der Kaufpreis das 32,21-fache der jährlichen Kaltmiete beträgt. Die Bruttomietrendite liegt bei 3,1 Prozent und damit deutlich unter dem Bundesdurchschnitt von 5,1 Prozent sowie unter dem Landesdurchschnitt Brandenburgs von 5,6 Prozent. Im Bundesland belegt Fürstenberg damit das untere 5,6. Perzentil – nur etwa sechs Prozent der 413 bewerteten Orte im Land haben eine niedrigere Rendite.

Die niedrige Rendite bei gleichzeitig hohem Kaufpreisfaktor beschreibt denselben Sachverhalt aus zwei Perspektiven: Der Markt bietet für Kapitalanleger kaum attraktive Erträge. Im Vergleich zum Kreis Oberhavel, dessen Durchschnittsmiete bei 10,95 Euro liegt, wirkt Fürstenberg im Mietsegment günstiger, im Kaufsegment mit 3.425 Euro pro Quadratmeter jedoch teurer als der Kreisdurchschnitt von 3.031 Euro.

Preisentwicklung: Extreme Volatilität im Kaufmarkt

Die Zeitreihe der Kaufpreise zeigt eine außergewöhnliche Schwankungsbreite, die auf einen dünnen Markt mit geringer Transaktionsdichte hindeutet. Von 1.875 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 brachen die Preise 2019 auf 845 Euro ein – ein Rückgang um mehr als die Hälfte. Ab 2021 pendelten sich die Werte zwischen 2.178 und 3.381 Euro ein, wobei die Spanne innerhalb von drei Jahren mehr als 1.200 Euro beträgt. Der aktuelle Wert von 3.209 Euro (2026) liegt nahe dem Höchststand von 3.381 Euro (2025).

Die Mietentwicklung verlief vergleichsweise stabiler, blieb aber nicht frei von Schwankungen. Von 5,29 Euro im Jahr 2018 stiegen die Miete auf 8,33 Euro im Jahr 2021, fielen 2023 auf 7,20 Euro und liegen 2026 bei 8,45 Euro. Die CAGR der Miete beträgt 6,03 Prozent, die des Kaufpreises 6,95 Prozent über die jeweiligen Zeitreihen – beide Werte werden durch die extremen Ausreißer, insbesondere den Kaufpreis-Einbruch 2019, verzerrt.

Die Datenreihen sind nicht als geschätzt gekennzeichnet, was die Beobachtung stützt, dass es sich um reale, wenn auch stark schwankende Marktdaten handelt.

Demografie und Arbeitsmarkt: Bevölkerungsrückgang und sprunghafter Anstieg der Arbeitslosigkeit

Die Einwohnerzahl Fürstenbergs ist von 5.854 im Jahr 2015 auf 5.739 im Jahr 2024 gesunken – ein Rückgang von knapp zwei Prozent. Der stärkste Rückgang erfolgte zwischen 2018 und 2020, seitdem stabilisiert sich die Zahl auf dem niedrigeren Niveau.

Besonders auffällig ist die Entwicklung der Arbeitslosigkeit. Von 11,2 Prozent im Jahr 2015 fiel sie bis 2022 auf 6,2 Prozent – ein deutlicher Aufwärtstrend. Im Jahr 2023 stieg die Quote dann sprunghaft auf 20,4 Prozent, was einem Anstieg um mehr als das Dreifache entspricht. Dieser Anstieg ist in der Datenreihe nicht als geschätzt gekennzeichnet und stellt einen signifikanten Bruch dar. Die Ursachen für diesen Sprung sind aus den vorliegenden Daten nicht ableitbar.

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 ordnet den Kreis Oberhavel, zu dem Fürstenberg gehört, auf Rang 279 von rund 400 deutschen Kreisen ein. Besonders schlecht schneidet der Kreis beim Demografie-Rang (366) und beim Rang für Wettbewerb und Innovation (322) ab. Der Wohlstands-Rang liegt mit 102 deutlich besser, was auf eine relativ gute soziale Lage trotz struktureller Schwächen hindeutet.

Regionale Einordnung: Zwischen Tourismusort und Peripherie

Im Vergleich zu den Nachbarorten zeigt sich ein heterogenes Bild. Die Renditen der umliegenden Gemeinden reichen von 2,37 Prozent (Großwoltersdorf) bis 8,13 Prozent (Godendorf). Fürstenberg liegt mit 3,1 Prozent auf dem Niveau von Stechlin (ebenfalls 3,1 Prozent) und Wustrow (3,23 Prozent) – also im unteren Drittel der Nachbarn.

Godendorf und Wokuhl-Dabelow weisen deutlich niedrigere Kaufpreise (1.033 bzw. 1.276 Euro pro Quadratmeter) und entsprechend hohe Renditen (8,13 bzw. 6,7 Prozent) auf. Priepert liegt mit 2.142 Euro Kaufpreis und 4,68 Prozent Rendite näher an Fürstenberg. Stechlin teilt mit Fürstenberg die niedrige Rendite von 3,1 Prozent, hat aber mit 3.644 Euro einen noch höheren Kaufpreis bei gleichzeitig höherer Miete (9,43 Euro).

Diese Unterschiede deuten darauf hin, dass Fürstenberg im regionalen Vergleich ein gehobenes Preissegment im Kaufmarkt bedient, während die Mieten im unteren bis mittleren Bereich liegen. Die Kombination aus höherem Kaufpreis und moderater Miete führt zu den niedrigen Renditen.

Im Landesvergleich liegt Fürstenberg mit seiner Angebotsmiete von 8,86 Euro über dem Brandenburg-Durchschnitt von 8,44 Euro, mit dem Kaufpreis von 3.425 Euro jedoch deutlich darüber. Der Kreis Oberhavel liegt mit 10,95 Euro Miete und 3.031 Euro Kaufpreis in einer anderen Größenordnung – Fürstenberg liegt damit innerhalb des Kreises bei der Miete unter, beim Kaufpreis über dem Durchschnitt.

Standortfaktoren: Tourismus, Infrastruktur und Peripherielage

Fürstenberg/Havel ist eine Stadt an der Oberhavel im Neustrelitzer Kleinseenland, die aufgrund der zahlreichen Seen, Flüsse und Bäche als Wasserstadt bezeichnet wird. Der Ortsteil Himmelpfort ist staatlich anerkannter Erholungsort. Der Tourismus ist ein bedeutender Wirtschaftszweig der Stadt.

Die Verkehrsanbindung erfolgt über die Bundesstraße 96, die Berlin mit der Mecklenburgischen Seenplatte und der Ostseeküste verbindet. Seit 1877 besteht ein Bahnhof an der Berliner Nordbahn. Diese Infrastruktur könnte als Erklärung dafür dienen, dass die Kaufpreise über dem regionalen Durchschnitt liegen – die Lage zwischen Berlin und der Seenplatte macht Fürstenberg für Pendler und Erholungssuchende attraktiv.

Am Ort bestehen keine Hochschulen, was die Nachfrage nach studentischem Wohnraum ausschließt. Die Bevölkerungsdichte liegt bei 27 Einwohnern pro Quadratkilometer, was für eine Stadt mit 213 Quadratkilometern Fläche eine geringe Verdichtung bedeutet.

Für den Ort liegen keine Bodenrichtwerte vor, sodass eine Einordnung des Grundstücksmarkts nicht möglich ist.