Gilten

Marktüberblick: Extrem hohe Rendite durch niedrige Kaufpreise

Gilten ist eine ländliche Gemeinde im Heidekreis in Niedersachsen mit knapp 1224 Einwohnern auf einer Fläche von 33,54 km². Die Gemeinde, die erstmals 1242 urkundlich erwähnt wurde, umfasst die Ortsteile Nienhagen, Norddrebber und Suderbruch. Historisch war der Ort durch den Kalisalzabbau (1911–1928) und eine bis 1988 betriebene Bahnverbindung nach Verden geprägt. Heute ist Gilten eine landwirtschaftlich strukturierte Gemeinde mit einer Bevölkerungsdichte von 36 Einwohnern pro km².

Der Immobilienmarkt in Gilten zeigt ein außergewöhnliches Muster: Die Angebotsmiete liegt mit 9,35 Euro pro Quadratmeter über dem Kreisdurchschnitt (8,53 Euro) und dem niedersächsischen Landesdurchschnitt (8,50 Euro). Der Angebotskaufpreis von 983 Euro pro Quadratmeter liegt dagegen deutlich unter dem Kreiswert (1.767 Euro) und dem Landesdurchschnitt (2.166 Euro). Diese Diskrepanz zwischen relativ hohen Mieten und sehr niedrigen Kaufpreisen führt zu einer Bruttomietrendite von 11,41 Prozent – einem der höchsten Werte im Bundesland. Gilten belegt im Perzentilvergleich der 942 untersuchten niedersächsischen Orte den 98,94. Perzentilrang, was bedeutet, dass nur etwa ein Prozent der Orte eine noch höhere Rendite aufweist.

Preis- und Mietentwicklung: Starke Schwankungen bei Miete, stabiler Kaufpreis

Die Mietentwicklung in Gilten war in den letzten Jahren von erheblichen Schwankungen geprägt. Im Jahr 2018 lag die Angebotsmiete bei 6,39 Euro pro Quadratmeter. Bis 2019 fiel sie auf 5,41 Euro, stieg dann kontinuierlich an und erreichte 2025 mit 10,00 Euro ihren höchsten Wert in der Reihe – ein Anstieg von rund 56 Prozent gegenüber 2018. Im Jahr 2026 sank der Wert in der Zeitreihe auf 9,15 Euro. Der aktuelle Angebotsmietenwert von 9,35 Euro liegt leicht über dem Zeitreihenwert für 2026.

Der Kaufpreis ist nur für 2024 mit 970,39 Euro pro Quadratmeter dokumentiert. Der Kaufpreisfaktor von 8,76 ist im bundesweiten Vergleich sehr niedrig und zeigt, dass sich der Kaufpreis weniger als neun Jahre aus der Jahreskaltmiete amortisiert. Zum Vergleich: Der Kreis Heidekreis weist einen Faktor von 17,17 auf, Niedersachsen einen von 20,92. Ein niedriger Kaufpreisfaktor korrespondiert in der Regel mit einer hohen Rendite – in Gilten ist dieser Zusammenhang besonders ausgeprägt.

Regionale Einordnung: Gilten als Ausreißer im Kreis und im Bundesland

Im regionalen Vergleich sticht Gilten als deutlicher Ausreißer heraus. Von den acht untersuchten Nachbarorten weist Gilten den niedrigsten Angebotskaufpreis auf (983 Euro pro m²). Bei der Angebotsmiete liegt Gilten mit 9,35 Euro pro m² knapp unter Schwarmstedt (9,36 Euro), das 4,5 km entfernt liegt, und deutlich über allen anderen Nachbarn. Der nächstgelegene Nachbarort Grethem (2,1 km Entfernung) liegt bei der Miete mit 7,90 Euro deutlich unter Gilten, bei der Kaufpreisentwicklung mit 1.062 Euro nur unwesentlich darüber. Die Bruttomietrendite von 11,41 Prozent übertrifft alle Nachbarorte deutlich – der nächstbeste Wert liegt bei 8,93 Prozent in Grethem.

Auf Ebene des Kreises Heidekreis liegt Gilten bei der Miete über dem Kreisdurchschnitt von 8,53 Euro, bei den Kaufpreisen jedoch unter dem Kreiswert von 1.767 Euro um mehr als 44 Prozent. Im Bundeslandvergleich liegt Gilten bei der Miete knapp über dem niedersächsischen Durchschnitt, bei den Kaufpreisen jedoch um 55 Prozent darunter.

Diese Kombination aus überdurchschnittlicher Miete und unterdurchschnittlichem Kaufpreis ist in der Region einzigartig und macht Gilten zu einem der renditestärksten Standorte in Niedersachsen.

Standortfaktoren: Stabile Demografie bei strukturellen Kreis-Schwächen

Die demografische Entwicklung in Gilten ist stabil. Die Einwohnerzahl stieg von 1.205 im Jahr 2015 auf 1.224 im Jahr 2024, was einem Wachstum von 1,6 Prozent entspricht. Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 2,41 Prozent und damit deutlich unter dem niedersächsischen und bundesweiten Durchschnitt. Im Jahr 2021 wurde mit 2,03 Prozent ein historischer Tiefstand erreicht.

Auf Ebene des Kreises Heidekreis zeigt der Prognos-Zukunftsatlas 2025 jedoch strukturelle Schwächen. Der Kreis liegt mit dem Gesamtrang 337 von rund 400 deutschen Kreisen im unteren Drittel. Besonders schlecht sind die Werte im Arbeitsmarkt (Rang 342) und in der Dynamik (Rang 340). Besser positioniert ist der Kreis im Bereich Wettbewerb und Innovation mit Rang 258. Diese Bewertung gilt für den gesamten Kreis, nicht für die einzelne Gemeinde Gilten.

Am Ort bestehen keine Hochschulen, was die Nachfrage nach studentischem Wohnraum ausschließt. Der historische Kalisalzabbau (1911–1928) und die stillgelegte Bahnstrecke Verden–Schwarmstedt (1988) haben die wirtschaftliche Struktur des Ortes geprägt, ohne dass sich daraus aktuelle wirtschaftliche Impulse ableiten lassen.