Hademstorf

Marktüberblick: Hohe Rendite bei moderaten Preisen

Hademstorf ist eine Gemeinde im Süden des Heidekreises in Niedersachsen mit 848 Einwohnern auf einer Fläche von 9,22 Quadratkilometern. Der Ort gehört zur Samtgemeinde Schwarmstedt und liegt an der Leine, wo die Allerschifffahrt über die Allerschleuse Hademstorf geführt wird. Die Bevölkerungsdichte beträgt 92 Einwohner pro Quadratkilometer.

Der Immobilienmarkt zeigt ein ungewöhnliches Bild: Die Angebotsmiete liegt mit 9,20 Euro pro Quadratmeter über dem Durchschnitt des Heidekreises (8,53 Euro) und leicht über dem niedersächsischen Landesdurchschnitt (8,50 Euro). Gleichzeitig liegen die Angebotskaufpreise mit 1.558 Euro pro Quadratmeter deutlich unter dem Kreisdurchschnitt (1.767 Euro) und weit unter dem Landesdurchschnitt (2.166 Euro). Diese Diskrepanz zwischen relativ hohen Mieten und vergleichsweise niedrigen Kaufpreisen führt zu einer Bruttomietrendite von 7,09 Prozent – einem der höchsten Werte im Bundesland. Im Perzentilvergleich liegt Hademstorf in Niedersachsen auf Rang 88,2, was bedeutet, dass 88 Prozent der 942 betrachteten Orte im Land eine niedrigere Rendite aufweisen.

Der Kaufpreisfaktor von 14,11 ist ebenfalls niedrig: Er liegt unter dem Kreiswert von 17,17 und deutlich unter dem Landesdurchschnitt von 20,92. Das bedeutet, dass ein Jahr Kaufpreisfaktor von rund 14 Jahren entspricht, um den Kaufpreis durch Mieteinnahmen zu decken – ein Wert, der im bundesweiten Vergleich attraktiv erscheint, jedoch auf die niedrigen Kaufpreise und nicht auf überdurchschnittliche Mieteinnahmen zurückzuführen ist.

Hinweis: Bei den vorliegenden Miet- und Kaufwerten handelt es sich um Angebotswerte aus Inseraten, nicht um einen amtlichen Mietspiegel. Sie liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Preisentwicklung und Demografie: Volatiler Markt, stabile Bevölkerung

Die Zeitreihen zeigen einen volatil verlaufenen Markt. Die Angebotsmiete bewegte sich zwischen 2019 und 2021 zwischen 8,33 und 8,91 Euro pro Quadratmeter. Im Jahr 2023 sprang der Wert auf 11,33 Euro an, fiel dann 2024 auf 7,25 Euro und erholte sich 2025 wieder auf 8,33 Euro. Diese starken Schwankungen können auf einen dünnen Markt hindeuten, bei dem einzelne Inserate die Durchschnittswerte stark beeinflussen.

Noch ausgeprägter ist die Entwicklung bei den Kaufpreisen. Hier liegen nur zwei Datenpunkte vor: 1.874 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2023 und 1.400 Euro im Jahr 2024. Der Rückgang von rund 25 Prozent in einem Jahr ist erheblich und spiegelt den allgemeinen Korrekturprozess am deutschen Immobilienmarkt wider. Die kombinierte CAGR von -25,32 Prozent für den Kaufpreisbereich unterstreicht die Stärke dieser Korrektur.

Die Bevölkerungsentwicklung verläuft dagegen stabil. Von 834 Einwohnern im Jahr 2015 stieg die Zahl auf 896 im Jahr 2022, fiel dann aber auf 848 im Jahr 2023 zurück, wo sie bis 2024 unverändert blieb. Insgesamt ergibt sich seit Serienbeginn ein leichter Anstieg von 1,68 Prozent. Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 4,7 Prozent und bewegte sich damit in einem moderaten Rahmen, wenn auch mit einem leichten Anstieg von 4,25 Prozent im Jahr 2015.

Regionale Einordnung: Renditestärke durch niedrige Kaufpreise

Im regionalen Vergleich hebt sich Hademstorf vor allem durch seine hohe Bruttomietrendite hervor. Mit 7,09 Prozent liegt sie deutlich über dem Kreisdurchschnitt von 6,30 Prozent und dem Landesdurchschnitt von 5,25 Prozent. Diese Renditestärke ist jedoch keine Folge überdurchschnittlicher Mieteinnahmen, sondern resultiert aus den niedrigeren Kaufpreisen im Vergleich zu anderen Orten der Region.

Im Vergleich zu den Nachbarorten zeigt sich ein gemischtes Bild. Eickeloh (2,5 km Entfernung) weist mit 7,34 Euro pro Quadratmeter eine niedrigere Miete und mit 6,14 Prozent eine niedrigere Rendite auf. Essel (ebenfalls 2,5 km) liegt mit 8,56 Euro Miete und 7,02 Prozent Rendite nahezu auf demselben Niveau. Grethem (3,7 km) fällt mit nur 1.062 Euro pro Quadratmeter Kaufpreis und 8,93 Prozent Rendite auf – ein Hinweis darauf, dass die Kaufpreise im unmittelbaren Umland stark variieren können. Gilten (4,1 km) zeigt mit 983 Euro pro Quadratmeter und 11,41 Prozent Rendite den extremsten Wert im Nachbarvergleich. Schwarmstedt als zentraler Ort der Samtgemeinde liegt mit 1.907 Euro pro Quadrattem Kaufpreis und 5,89 Prozent Rendite deutlich über Hademstorf.

Entferntere Orte wie Buchholz (Aller) (5,2 km) mit 2.198 Euro pro Quadratmeter und Hodenhagen (6,3 km) mit 2.117 Euro pro Quadratmeter zeigen, dass die Kaufpreise mit der Entfernung von zentralen Orten tendenziell ansteigen – ein Muster, das mit der Lage in der Metropolregion Hannover einhergehen könnte.

Der Heidekreis als Ganzes liegt mit einem durchschnittlichen Kaufpreisfaktor von 17,17 über Hademstorf (14,11), was die relative Preisgünstigkeit des Ortes bestätigt. Auf Landesebene liegt Hademstorf mit seinem Preisfaktor weit unter dem niedersächsischen Durchschnitt von 20,92.

Standortfaktoren: Ländliche Struktur mit gemischten Zukunftsaussichten

Der Heidekreis, in dem Hademstorf liegt, erreichte im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamtrang 337 von rund 400 deutschen Kreisen. Diese Einordnung gilt für den Kreis als Ganzes, nicht für die einzelne Gemeinde. Die Teilindizes zeigen unterschiedliche Profile: Der Index Wettbewerb und Innovation liegt mit Rang 258 über dem Median, während die Indizes Demografie (335), Arbeitsmarkt (342) und Dynamik (340) unterdurchschnittlich abschneiden. Der Index Wohlstand und Soziale Lage liegt mit Rang 297 im unteren Drittel.

Diese Struktur entspricht dem ländlichen Charakter des Heidekreises, der fast vollständig in der Lüneburger Heide liegt und eine Bevölkerungsdichte von nur 75 Einwohnern pro Quadratkilometer aufweist. Der Kreis gehört sowohl zur Metropolregion Hamburg als auch zur Metropolregion Hannover-Braunschweig-Göttingen-Wolfsburg, wobei der südliche Teil (Altkreis Fallingbostel, zu dem Hademstorf gehört) tendenziell nach Hannover orientiert ist.

Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen. Die Bevölkerungsentwicklung war in den letzten Jahren relativ stabil, mit einem leichten Rückgang von 896 Einwohnern (2022) auf 848 (2023 und 2024). Die Arbeitslosenquote von 4,7 Prozent (2023) liegt im moderaten Bereich, entspricht aber dem allgemeinen Trend des ländlichen Raums mit begrenztem Arbeitsmarktangebot.

Für Hademstorf liegen keine Boden- oder Grundstücksdaten vor, sodass keine Aussagen zum Bodenrichtwert getroffen werden können.