Elze, Stadt

Standort und Demografie

Elze liegt im Landkreis Hildesheim in Niedersachsen und hat etwa 9.252 Einwohner auf einer Fläche von 47,8 km². Die Bevölkerungsdichte beträgt 194 Einwohner je km², was über dem niedersächsischen Durchschnitt für ländliche Gemeinden liegt. Die Stadt ist über den Bahnhof Elze (Han) an zwei Eisenbahnstrecken angebunden: die Hannöversche Südbahn nach Hannover und Göttingen sowie die Bahnstrecke Elze–Löhne (Weserbahn) nach Hameln und Löhne. Der Bahnhof fungiert als Umsteigeknoten, an dem beide Strecken aufeinandertreffen.

Die Bevölkerung hat seit 2015 um 5,53 % zugenommen (von 8.767 auf 9.252 Einwohner). In einer Zeit, in der viele ländliche Gemeinden in Niedersachsen Bevölkerungsrückgang verzeichnen, ist dieser Zuzug ein auffälliges Merkmal. Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 5,19 % und entspricht damit dem allgemeinen Niveau des ländlichen Raums. Der Landkreis Hildesheim erreichte im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamtrang 226 von rund 400 deutschen Kreisen. Der Arbeitsmarktrang (171) liegt deutlich besser als der Wohlstands- und soziale Lage-Rang (292), was auf eine strukturelle Schieflage zwischen Beschäftigung und Lebensstandard hindeutet.

Immobilienmarkt und Preise

Der aktuelle Angebotskaufpreis liegt bei 2.024 € je m², die Angebotsmiete bei 7,33 € je m². Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 4,35 % und ein Kaufpreisfaktor von 23,01.

Die Mietrendite von 4,35 % liegt unter allen verfügbaren Vergleichswerten: im Kreis Hildesheim beträgt sie 5,13 %, im Bundesland Niedersachsen 5,25 %, in Deutschland 5,10 %. Der Kaufpreisfaktor von 23,01 liegt ebenfalls über dem Kreis- (20,1) und Landesdurchschnitt (20,9). Das bedeutet: Für die gleiche monatliche Miete muss in Elze mehr gezahlt werden als in den Vergleichsräumen. Die niedrige Rendite korrespondiert mit dem hohen Faktor – beide Kennzahlen beschreiben denselben Sachverhalt aus unterschiedlichen Perspektiven.

Im regionalen Vergleich zeigt sich ein gemischtes Bild: Die Angebotsmiete von 7,33 € je m² liegt unter dem Kreisdurchschnitt (7,74 €), dem Landesdurchschnitt (8,50 €) und dem Bundesdurchschnitt (8,92 €). Der Kaufpreis von 2.024 € je m² liegt jedoch über dem Kreisdurchschnitt (1.879 €), unter dem Landesdurchschnitt (2.166 €) und dem Bundesdurchschnitt (2.409 €). Diese Diskrepanz zwischen niedriger Miete und relativ hohem Kaufpreis erklärt die unterdurchschnittliche Rendite.

Unter den Nachbarorten im Umkreis von bis zu 13 km hat Elze mit 7,33 € die vierthöchste Angebotsmiete (nach Giesen mit 8,33 €, Nordstemmen mit 8,29 € und Gronau mit 7,40 €), aber gleichzeitig die niedrigste Bruttomietrendite von 4,35 %. Alle anderen Nachbarorte weisen höhere Renditen auf – Gronau (4,58 %) und Giesen (4,66 %) liegen nur knapp darüber, die übrigen liegen deutlich höher (Eime 6,26 %, Coppenbrügge 6,49 %). Elze ist damit der einzige Nachbarort, bei dem Kaufpreis und Miete nicht zusammenpassen: Der Kaufpreis ist relativ hoch, die Miete aber nicht entsprechend.

Preis- und Mietentwicklung

Die Entwicklung von Miete und Kaufpreis verläuft in Elze sehr unterschiedlich. Die Angebotsmiete stieg von 6,32 € je m² (2018) auf 7,38 € je m² (2026), was einer jährlichen Wachstumsrate von rund 2 % entspricht. Die Miete zeigt dabei einen relativ stabilen Verlauf mit moderaten Schwankungen zwischen 6,14 € (2022) und 7,38 € (2026).

Der Angebotskaufpreis hingegen weist extreme Schwankungen auf: 2.082 € (2018), 909 € (2019), 4.711 € (2020), 1.968 € (2021), 1.018 € (2022), 2.082 € (2023), 1.651 € (2024), 2.814 € (2025), 1.654 € (2026). Diese Volatilität von über 400 % zwischen dem Tiefstwert 2019 (909 €) und dem Höchstwert 2020 (4.711 €) ist ungewöhnlich und deutet auf eine sehr kleine Transaktionsbasis hin. Bei wenigen abgeschlossenen Geschäften pro Jahr kann ein einzelner Transaktionstyp (z. B. ein großes Mehrfamilienhaus oder ein kleines Einfamilienhaus) den Jahresdurchschnitt stark verzerren. Die negative jährliche Entwicklung von rund -2,8 % ist daher nicht als stabiler Markttrend zu interpretieren, sondern als statistisches Artefakt der kleinen Stichprobe.

Die Miete entwickelt sich deutlich verlässlicher und zeigt einen klaren Aufwärtstrend, der mit der Bevölkerungszunahme einhergeht.

Einordnung und Perspektiven

Elze liegt im unteren Drittel der niedersächsischen Orte bei der Mietrendite (Perzentilrang 33). Das bedeutet, dass rund zwei Drittel der niedersächsischen Vergleichsorte eine höhere Rendite aufweisen. Die Bevölkerungsdichte von 194 Einwohnern je km² liegt über dem typischen Niveau ländlicher Gemeinden und entspricht eher dem einer Kleinstadt.

Die Bevölkerungsentwicklung ist ein positives Signal: Mit +5,53 % seit 2015 wächst Elze stärker als viele vergleichbare Gemeinden im ländlichen Raum. Dieser Zuzug könnte mit der verkehrsgünstigen Lage als Bahnknoten zusammenhängen. Der Bahnhof Elze (Han) liegt an der Hannöverschen Südbahn, die Hannover mit Göttingen verbindet, sowie an der Weserbahn nach Hameln und Löhne. Diese Anbindung ermöglicht Pendlerbeziehungen zu größeren Arbeitsmärkten.

Die Kombination aus Bevölkerungswachstum, stabiler Mietentwicklung und verkehrsgünstiger Lage spricht für eine gewisse Marktfestigkeit. Die niedrige Rendite und der hohe Kaufpreisfaktor deuten jedoch darauf hin, dass der Markt für Investoren weniger attraktiv ist als in vielen anderen Teilen Niedersachsens. Die extreme Volatilität der Kaufpreise in der Zeitreihe erschwert eine verlässliche Einschätzung der langfristigen Preisentwicklung.