Balge

Marktprofil: Niedrige Miete, hoher Kaufpreis, geringe Rendite

Der Immobilienmarkt in Balge zeigt ein widersprüchliches Bild: Die Angebotsmiete liegt mit 6,70 Euro pro Quadratmeter deutlich unter dem niedersächsischen Durchschnitt von 8,50 Euro und dem Bundesdurchschnitt von 8,92 Euro. Gleichzeitig liegt der Angebotskaufpreis mit 2.750 Euro pro Quadratmeter über dem Kreisdurchschnitt von 1.684 Euro, dem Landesdurchschnitt von 2.166 Euro und dem Bundesdurchschnitt von 2.409 Euro. Diese Kombination aus niedriger Miete und hohem Kaufpreis resultiert in einer Bruttomietrendite von 2,92 Prozent – einem der niedrigsten Werte in Niedersachsen. Mit einem Perzentilrang von 2,55 % liegt Balge bei der Rendite unter 97,5 % aller 942 Orte im Landesvergleich. Der Kaufpreisfaktor von 34,2 bestätigt dieselbe Richtung: Der Kaufpreis entspricht dem 34,2-fachen der Jahreskaltmiete, was deutlich über dem Kreiswert von 18,7 und dem Landesdurchschnitt von 20,9 liegt.

Ein Kaufpreisfaktor von 34,2 bei gleichzeitig niedriger Miete signalisiert einen Markt, in dem die Preise nicht primär durch die Mieterträge, sondern durch andere Faktoren getrieben werden. Im regionalen Vergleich zeigt sich ein ähnliches Muster: Gandesbergen weist mit 2.567 Euro pro Quadratmeter einen noch höheren Kaufpreis und mit 2,32 % eine noch niedrigere Rendite auf, während Heemsen mit 1.057 Euro Kaufpreis und 9,3 % Rendite das andere Extrem darstellt. Das Spektrum der Nachbarorte reicht von 2,32 % bis 9,3 % Rendite – Balge liegt am unteren Ende dieses Korridors. Mit seinem Kaufpreis von 2.750 Euro pro Quadratmeter liegt Balge sogar über dem höchsten Nachbarwert.

Preisentwicklung und demografische Entwicklung

Die Zeitreihe zeigt für 2026 einen Angebotskaufpreis von 2.750 Euro pro Quadratmeter und eine Angebotsmiete von 7,03 Euro pro Quadratmeter. Der aktuelle Marktwert von 6,70 Euro liegt damit 0,33 Euro unter dem Zeitreihenwert. Ob diese Differenz auf eine tatsächliche Marktbewegung oder auf methodische Unterschiede zwischen Zeitreihe und aktueller Angebotserhebung zurückzuführen ist, lässt sich aus den vorliegenden Daten nicht ableiten. Die Zeitreihen sind nicht als geschätzt gekennzeichnet.

Die Bevölkerungsentwicklung verläuft rückläufig: Von 1.720 Einwohnern im Jahr 2021 sank die Zahl auf 1.686 im Jahr 2024, was einem Rückgang von knapp 2 Prozent entspricht. Die Arbeitslosenquote stieg von einem Tief von 2,24 Prozent im Jahr 2019 auf 3,43 Prozent im Jahr 2023. Dieser Anstieg ist moderat und liegt unter dem niedersächsischen und bundesweiten Durchschnitt, der bei deutlich höheren Werten liegt. Die 37 Arbeitslosen stehen einer Bevölkerung von 1.686 gegenüber, was einer Quote entspricht, die für ländliche Räume in Niedersachsen als niedrig bis mittel einzustufen ist.

Regionale Einordnung

Balge gehört zur Samtgemeinde Weser-Aue im Landkreis Nienburg/Weser, der im zentralen Niedersachsen in der Mittelweserregion liegt. Der Kreis umfasst 36 Orte, die im Durchschnitt eine Angebotsmiete von 7,74 Euro und einen Kaufpreis von 1.684 Euro pro Quadratmeter aufweisen. Balge liegt mit seiner Miete von 6,70 Euro unter dem Kreisdurchschnitt, mit seinem Kaufpreis von 2.750 Euro jedoch deutlich darüber. Diese Diskrepanz ist der Grund für die unterdurchschnittliche Rendite.

Im Vergleich zu den acht Nachbarorten im Umkreis von bis zu 6 Kilometern zeigt sich ein starkes Gefälle: Die Angebotsmieten reichen von 4,97 Euro in Gandesbergen bis 9,40 Euro in Rohrsen, die Kaufpreise von 1.057 Euro in Heemsen bis 2.567 Euro in Gandesbergen. Balge liegt mit seiner Miete im unteren Drittel und mit seinem Kaufpreis über dem höchsten Nachbarwert. Das Prognos-Zukunftsatlas-Ergebnis für den Kreis Nienburg/Weser (Rang 302 von rund 400 Kreisen) bestätigt die strukturelle Einordnung als eher schwach entwickelter ländlicher Raum. Der Arbeitsmarkt ist mit Rang 181 der stärkste Teilindex, während Wettbewerb und Innovation mit Rang 351 das schwächste Feld darstellen.

Ort und Struktur

Die Gemeinde Balge liegt direkt an der Weser und umfasst zehn Ortsteile: Balge, Blenhorst, Bötenberg, Buchholz, Buchhorst, Dolldorf, Holzbalge, Mehlbergen, Möhlenhalenbeck und Sebbenhausen. Die Siedlungsgeschichte geht auf einen Weserarm namens Balge zurück. Am 1. März 1974 wurden sieben Gemeinden zur neuen Gemeinde zusammengeschlossen, die zunächst den Namen Blenhorst trug, bevor sie am 23. Januar 1976 amtlich in Balge umbenannt wurde.

Die demografische Entwicklung ist durch Schrumpfung gekennzeichnet. Die Grundschule in Balge wurde Anfang 2008 wegen prognostizierter stark rückläufiger Schülerzahlen geschlossen, teilweise wurden nur fünf Schüler pro Jahrgang erwartet. Diese Schließung ist ein Indikator für die langfristige demografische Herausforderung, die sich in den aktuellen Bevölkerungszahlen fortsetzt. In der Gemeinde besteht weiterhin ein Kindergarten. Es bestehen keine Hochschulen am Ort.

Historisch geprägt ist Balge durch mehrere Wassermühlen: Die Benther Mühle in Bötenberg (1553), die Säge- und Mahlmühle in Blenhorst (1769) und die Mühle in Sebbenhausen (16. Jahrhundert). Diese historischen Strukturen sind heute zum Teil stillgelegt und spiegeln den Wandel von einer agrarisch geprägten zu einer eher schlafenden Gemeinde wider.