Warpe

Marktüberblick

Warpe ist eine landwirtschaftlich geprägte Gemeinde der Samtgemeinde Grafschaft Hoya im Landkreis Nienburg/Weser mit rund 708 Einwohnern auf 20 Quadratkilometern. Die Gemeinde besteht aus vier Ortsteilen – Helzendorf, Nordholz, Warpe und Windhorst – und liegt eingebettet in eine von Anhöhen und Senken geprägte Landschaft. Die Bundesstraße 6 ist etwa fünf Kilometer entfernt, eine Busverbindung nach Bücken und Hoya besteht an Schultagen.

Der lokale Immobilienmarkt zeigt ein ungewöhnliches Muster: Die Angebotsmiete liegt mit 8,76 Euro pro Quadratmeter über dem Durchschnitt des Landkreises Nienburg/Weser (7,74 Euro) und leicht über dem niedersächsischen Durchschnitt (8,50 Euro). Der Angebotskaufpreis von 1.390 Euro pro Quadratmeter liegt jedoch deutlich unter dem Kreisdurchschnitt (1.684 Euro) und dem Landesdurchschnitt (2.166 Euro). Diese Kombination aus relativ hoher Miete und relativ niedrigem Kaufpreis führt zu einer Bruttomietrendite von 7,56 Prozent – der zweithöchste Wert unter den acht verglichenen Nachbarorten und deutlich über dem Kreis- (5,99 %) und Landesdurchschnitt (5,25 %). Der Kaufpreisfaktor von 13,22 liegt ebenfalls unter allen Vergleichswerten (Kreis: 18,74, Niedersachsen: 20,92).

Die hohe Rendite entspricht dem Muster eines ländlichen Kleinstmarktes: Bei geringen Kaufpreisen und wenigen Angeboten können einzelne Inserate die Durchschnittswerte stark nach oben oder unten ziehen. Der einzige Nachbarort mit einer höheren Rendite ist Wietzen mit 7,67 Prozent – der Unterschied von elf Hundertstelpunkten ist dabei marginal.

Preis- und Mietentwicklung

Die Mietentwicklung in Warpe ist durch extreme Schwankungen gekennzeichnet. Die Angebotsmiete bewegte sich zwischen 3,93 Euro pro Quadratmeter (2022) und 9,81 Euro (2026). Ein solcher Wechsel von unter 4 auf fast 10 Euro pro Quadratmeter in nur fünf Jahren ist auf einem funktionierenden Markt nicht zu beobachten und geht einher mit einer geringen Anzahl von Angeboten, bei denen einzelne Inserate den Durchschnittswert maßgeblich bestimmen.

Die Kaufpreisentwicklung verläuft stabiler: Von 1.800 Euro pro Quadratmeter (2021) stieg der Wert auf 2.400 Euro (2025). Allerdings ist diese Reihe als geschätzt gekennzeichnet, was bedeutet, dass die Werte nicht auf tatsächlichen Transaktionen, sondern auf hochgerechneten oder modellierten Daten beruhen. Der jährliche Anstieg von durchschnittlich 7,46 Prozent entspricht einem kontinuierlichen Aufwärtstrend, dessen Aussagekraft durch die Schätzung jedoch eingeschränkt ist.

Ein auffälliger Unterschied besteht zwischen dem aktuellen Angebotskaufpreis von 1.390 Euro pro Quadratmeter und dem geschätzten Zeitreihenwert von 2.400 Euro (2025). Dieser Unterschied von fast 42 Prozent zeigt, dass die geschätzte Zeitreihe den aktuellen Angebotsmarkt nicht abbildet – möglicherweise weil die Schätzung auf früheren Transaktionsdaten basiert, während das aktuelle Angebot deutlich niedrigere Preise ausweist. Die Kombination aus schwankender Miete und steigendem, geschätztem Kaufpreis führt dazu, dass die Bruttomietrendite von 2022 bis 2026 deutlich gesunken sein dürfte – von einem durch den niedrigen Nenner von 3,93 Euro künstlich hohen Wert hin zu einem stabileren Niveau bei 7,56 Prozent.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich hebt sich Warpe vor allem durch seine hohe Bruttomietrendite hervor. Mit 7,56 Prozent liegt sie knapp unter Wietzen (7,67 Prozent) und deutlich über allen anderen Nachbarorten. Der Perzentilrang von 91,08 im Bundesland bestätigt, dass Warpe zu den Orten mit den höchsten Mietrenditen in Niedersachsen gehört.

In Nachbarorten wie Schweringen, Balge oder Gandesbergen liegen die Kaufpreise mit 2.199 bis 2.750 Euro pro Quadratmeter deutlich höher, während die Mieten zwischen 4,97 und 6,70 Euro pro Quadratmeter liegen – was zu Renditen von unter 3 Prozent führt. Warpe liegt mit seinem Kaufpreis von 1.390 Euro im unteren Bereich der Nachbarn (nur Bücken mit 1.375 Euro ist günstiger). Die Miete von 8,76 Euro ist mit der von Wietzen (9,23 Euro) und Hoya (8,76 Euro) vergleichbar und liegt damit im oberen Nachbarsbereich.

Der Landkreis Nienburg/Weser insgesamt weist einen durchschnittlichen Kaufpreisfaktor von 18,74 auf – Warpe liegt mit 13,22 deutlich darunter. Das bedeutet, dass Immobilien in Warpe im Verhältnis zur Miete günstiger sind als im regionalen Durchschnitt. Ob dies auf eine unterdurchschnittliche Nachfrage, eine besondere Angebotssituation oder strukturelle Unterschiede zurückzuführen ist, lässt sich aus den vorliegenden Daten nicht ableiten.

Demografie und Standortfaktoren

Die Einwohnerzahl Warpes ist seit 2015 um 6,35 Prozent von 756 auf 708 gesunken. Der Rückgang verlief dabei kontinuierlich bis 2021 (700 Einwohner), seither stabilisiert sich die Zahl leicht (704 im Jahr 2022, 708 in 2023 und 2024). Die Bevölkerungsdichte beträgt 35 Einwohner pro Quadratkilometer – ein Wert, der die ländliche Struktur der Gemeinde unterstreicht.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 2,21 Prozent, was 11 arbeitslosen Personen entspricht. Dieser Wert ist niedrig und liegt nahe am historischen Niveau von 1,01 Prozent (2019). Die geringe absolute Zahl der Arbeitslosen macht die Quote jedoch anfällig für starke Schwankungen von Jahr zu Jahr.

Im Prognos-Zukunftsatlas 2025 rangiert der Landkreis Nienburg/Weser auf Platz 302 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders schwach ist die Position bei Wettbewerb und Innovation (Platz 351) sowie bei der Dynamik (Platz 331). Der Arbeitsmarkt mit Platz 181 ist im Vergleich dazu das stärkste Segment. Diese Bewertungen gelten für den gesamten Kreis, nicht für die einzelne Gemeinde Warpe, sie geben aber Hinweise auf den strukturellen Rahmen, in dem sich der lokale Immobilienmarkt bewegt.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Die Gemeinde ist überwiegend landwirtschaftlich geprägt, mit lokalen Unternehmen wie der Mittelweser Tiefbau GmbH, der Hofkäserei Derboven und dem Früchtehof Schindler. Die Bundesstraße 6 in fünf Kilometer Entfernung und die Busverbindung nach Bücken und Hoya bieten eine grundlegende Anbindung, ohne dass Warpe als Pendlerort für eine Großstadt fungiert.