Heemsen
Heemsen (PLZ 31622) liegt im Kreis Nienburg (Weser) in Niedersachsen. Der Ort zählt 1.754 Einwohner auf 39,6 km², das entspricht 44 Einwohnern je Quadratkilometer.
Die durchschnittliche Angebotsmiete liegt bei 8,19 € pro m², der Kaufpreis bei 1.057 € pro m². Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 9,30 % und ein Kaufpreisfaktor von 10,8 — rechnerisch sind das 11 Jahreskaltmieten bis zum Kaufpreis. Damit liegt Heemsen über dem Renditeniveau von 96 % der Orte in Niedersachsen.
Zwischen 2018 und 2026 stieg die Miete von 5,05 € auf 8,57 € pro m², im Mittel 6,8 % pro Jahr. Die Kaufpreise entwickelten sich mit -18,9 % pro Jahr langsamer als die Mieten. Die Einwohnerzahl hat sich seit 2015 um 2,8 % erhöht. Die Arbeitslosenquote lag zuletzt bei 3,8 % (2023).
Im Prognos Zukunftsatlas belegt Kreis Nienburg (Weser) Rang 302 von rund 400 deutschen Kreisen (Dynamikrang 331, Stärkerang 284). Zum direkten Vergleich bieten sich die umliegenden Orte Rohrsen, Haßbergen und Drakenburg an.
Immobilienpreise in Heemsen im Überblick
Aktuelle Angebotswerte je Quadratmeter, Rendite und Struktur — mit Einordnung gegenüber Niedersachsen.
Immobilienmarkt- und Standortbericht: Heemsen
Heemsen (Landkreis Nienburg/Weser) zeigt einen ungewöhnlichen Immobilienmarkt mit fallenden Kaufpreisen (-57 % seit 2021) bei gleichzeitig steigenden Mieten (+70 % seit 2018), was zu einer Bruttomietrendite von 9,3 % führt – einer der höchsten in Niedersachsen (Perzentil 96,28). Der Kaufpreis von 1.057 €/m² liegt deutlich unter allen Nachbarorten und dem Kreisdurchschnitt. Die Bevölkerung wächst leicht (+2,8 % seit 2015), die Arbeitslosenquote liegt bei 3,75 %. Der Kreis Nienburg/Weser erreicht im Prognos-Zukunftsatlas Rang 302/400, mit einem starken Arbeitsmarkt (Rang 181) aber schwacher Innovationsdynamik (Rang 351).
Gemeinde und Standort
Heemsen liegt im Landkreis Nienburg/Weser in der Mittelweserregion Niedersachsens und vereint auf 39,61 km² Fläche 1.754 Einwohner. Die Gemeinde gehört zur Samtgemeinde Weser-Aue und weist mit 44 Einwohnern je Quadratkilometer eine deutliche Unterdichte auf im Vergleich zum Kreisdurchschnitt von 86 Einw./km². Die Bevölkerung ist in den letzten Jahren leicht gewachsen: Von 1.706 Einwohnern im Jahr 2015 auf 1.754 im Jahr 2024 entspricht das einem Anstieg von 2,8 %. In einer Zeit, in der viele ländliche Gemeinden in Niedersachsen Bevölkerungsrückgang verzeichnen, ist diese Entwicklung bemerkenswert. Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 3,75 % und damit leicht über dem langjährigen Niveau von rund 2,5–3 %. Der Landkreis Nienburg/Weser selbst verfügt mit rund 4.900 Klein- und mittelständischen Unternehmen über eine breit gestreute Wirtschaftsstruktur, deren Schwerpunkte Papier- und Glasproduktion, Chemie, Lebensmittelherstellung, Logistik und regenerative Energien sind. Ein größerer Bundeswehr-Standort befindet sich in Nienburg-Langendamm.
Marktüberblick und Preisniveau
Der Heemsener Immobilienmarkt zeigt ein ungewöhnliches Bild: Angebotsmiete und Kaufpreis entwickeln sich in entgegengesetzte Richtungen. Die Angebotsmiete stieg von 5,05 €/m² im Jahr 2018 auf 8,57 €/m² im Jahr 2026 – ein Anstieg von rund 70 %. Der Angebotskaufpreis fiel im selben Zeitraum von 1.832,57 €/m² (2021) auf 791,67 €/m² (2025) – ein Rückgang von rund 57 %. Diese divergierende Entwicklung führt zu einer Bruttomietrendite von 9,3 %, die mit einem Perzentilrang von 96,28 % zu den höchsten in ganz Niedersachsen gehört. Der Kaufpreisfaktor liegt bei 10,75, was bedeutet, dass der Kaufpreis etwa dem Zehnfachen der Jahreskaltmiete entspricht – ein Wert, der deutlich unter dem Kreisdurchschnitt von 18,74 und dem Landesdurchschnitt von 20,92 liegt. Die aktuellen Angebotswerte von 8,19 €/m² Miete und 1.057 €/m² Kaufpreis spiegeln diese Dynamik wider: Die Mieten liegen knapp unter dem niedersächsischen Landesdurchschnitt von 8,50 €/m², während der Kaufpreis mit weniger als der Hälfte des Landesdurchschnitts (2.166 €/m²) und nur rund 63 % des Kreisdurchschnitts (1.684 €/m²) positioniert ist.
Preisentwicklung
Die Entwicklung der letzten Jahre ist durch einen starken Mietanstieg bei gleichzeitig fallenden Kaufpreisen geprägt. Während die Miete 2018 noch bei 5,05 €/m² lag, kletterte sie bis 2024 auf 8,87 €/m² und erreichte 2025 mit 9,59 €/m² ihren Höhepunkt, bevor sie 2026 wieder auf 8,57 €/m² sank. Die Kaufpreise zeigten den umgekehrten Verlauf: Von 1.832,57 €/m² (2021) über 1.372,14 €/m² (2022) und 942,68 €/m² (2023) hin zu 791,67 €/m² (2025). Die CAGR der Miete beträgt 6,83 %, die der Kaufpreise -18,93 %. In Heemsen geht diese Entwicklung einher mit einer stabilen bis leicht wachsenden Einwohnerschaft (+2,8 % seit 2015), was auf eine anhaltende Nachfrage nach Wohnraum hindeutet. Die Datenlage erlaubt keine eindeutige Kausalzuordnung, warum der Kaufmarkt unter Druck steht, während die Mieten steigen.
Regionale Einordnung
Im regionalen Vergleich hebt sich Heemsen deutlich ab. Mit einer Bruttomietrendite von 9,3 % liegt der Ort deutlich über allen Nachbarorten: Rohrsen (2,1 km) erreicht 7,36 %, Haßbergen (3,7 km) 5,63 %, Drakenburg (4,0 km) 5,55 %. Selbst die Kreisstadt Nienburg (Weser) liegt mit 4,38 % weit unter dem Heemsener Wert. Der Kaufpreis von 1.057 €/m² ist der niedrigste im gesamten Nachbarschaftsvergleich – der nächstgelegene Ort, Rohrsen, weist mit 1.533 €/m² einen um 45 % höheren Preis aus. Gleichzeitig liegt die Miete mit 8,19 €/m² im mittleren Bereich der Nachbargemeinden (Reichweite 4,97 bis 9,40 €/m²), was die hohe Rendite weiter verstärkt. Im Kreisdurchschnitt von Nienburg/Weser beträgt die Rendite 5,99 %, im Landesdurchschnitt 5,25 %. Heemsen ist damit ein klarer Ausreißer nach oben in der Rendite und nach unten im Kaufpreis. Dieser Befund gilt für Angebotswerte aus Inseraten und liegt systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete.
Standortfaktoren
Der Landkreis Nienburg/Weser erreicht im Prognos-Zukunftsatlas 2025 Rang 302 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtranking. Die Teilindizes zeigen ein differenziertes Bild: Der Arbeitsmarkt-Rang 181/400 liegt im oberen Drittel und entspricht der niedrigen Arbeitslosenquote. Im Bereich Wettbewerb und Innovation erreicht der Kreis mit Rang 351/400 das untere Fünftel, was auf eine eher traditionelle Wirtschaftsstruktur hindeutet. Der Demografie-Rang von 277/400 und der Dynamik-Rang von 331/400 liegen ebenfalls im unteren Bereich. Diese Bewertungen gelten für den Kreis, nicht für die einzelne Gemeinde Heemsen. Am Ort bestehen keine Hochschulen, was die Nachfrage nach studentischem Wohnraum ausschließt. Die Verkehrsanbindung erfolgt über die B 6, B 61 und B 209; die nächstgelegenen Autobahnen A 7 und A 27 liegen rund 10 km vom Kreisgebiet entfernt. Der Bahnhof Nienburg/Weser an der RE-Strecke Bremen–Hannover bietet Intercity-Verbindungen nach Oldenburg, Hannover, Leipzig und Berlin.
Wie haben sich Miete und Kaufpreis in Heemsen entwickelt?
Jahresendwerte aus den Angebotsdaten. Wo die Quelle zu wenige Angebote enthält, ist der Verlauf als Schätzung gekennzeichnet.
Mietpreisentwicklung
Angebotsmiete in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Miete in Heemsen
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 5,05 €/m² |
| 2019 | 4,80 €/m² |
| 2020 | 6,86 €/m² |
| 2021 | 7,58 €/m² |
| 2022 | 8,15 €/m² |
| 2023 | 8,77 €/m² |
| 2024 | 8,87 €/m² |
| 2025 | 9,59 €/m² |
| 2026 | 8,57 €/m² |
Kaufpreisentwicklung
Angebotspreis in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Kaufpreis in Heemsen
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2021 | 1.833 €/m² |
| 2022 | 1.372 €/m² |
| 2023 | 943 €/m² |
| 2025 | 792 €/m² |
Bruttomietrendite im Zeitverlauf
Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis, aus den Zeitreihen berechnet
Datenwerte: Bruttomietrendite in Heemsen
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2021 | 4,96 % |
| 2022 | 7,13 % |
| 2023 | 11,16 % |
| 2025 | 14,54 % |
Bevölkerungsentwicklung
Einwohner am Jahresende
Datenwerte: Einwohnerzahl von Heemsen
| Jahr | Wert (Einwohner) |
|---|---|
| 2015 | 1.706 Einwohner |
| 2016 | 1.736 Einwohner |
| 2017 | 1.727 Einwohner |
| 2018 | 1.712 Einwohner |
| 2019 | 1.729 Einwohner |
| 2020 | 1.717 Einwohner |
| 2021 | 1.705 Einwohner |
| 2022 | 1.757 Einwohner |
| 2023 | 1.754 Einwohner |
| 2024 | 1.754 Einwohner |
Arbeitslosenquote
Anteil in Prozent
Datenwerte: Arbeitslosenquote in Heemsen
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2015 | 2,75 % |
| 2016 | 26,96 % |
| 2017 | 27,40 % |
| 2018 | 2,82 % |
| 2019 | 2,51 % |
| 2020 | 3,09 % |
| 2021 | 2,93 % |
| 2022 | 2,59 % |
| 2023 | 3,75 % |
Prognos Zukunftsatlas — Teilränge
Rang unter 400 Kreisen, kleiner ist besser
Datenwerte: Prognos-Teilränge
| Kategorie | Wert (Rang) |
|---|---|
| Gesamtrang | 302 Rang |
| Dynamik | 331 Rang |
| Stärke | 284 Rang |
| Demografie | 277 Rang |
| Arbeitsmarkt | 181 Rang |
| Wettbewerb & Innovation | 351 Rang |
| Wohlstand & soziale Lage | 289 Rang |
Renditeverteilung in Niedersachsen
Anzahl Orte je Renditeband — Heemsen liegt im Band 9–10 %
Datenwerte: Renditeverteilung in Niedersachsen
| Kategorie | Wert (Orte) |
|---|---|
| 1–2 | 3,00 Orte |
| 2–3 | 24,00 Orte |
| 3–4 | 176 Orte |
| 4–5 | 306 Orte |
| 5–6 | 200 Orte |
| 6–7 | 113 Orte |
| 7–8 | 55,00 Orte |
| 8–9 | 27,00 Orte |
| 9–10 | 17,00 Orte |
| 10–11 | 8,00 Orte |
| 11–12 | 4,00 Orte |
| 12+ | 9,00 Orte |
Wie schneidet Heemsen im Umkreis ab?
Gemeinden im Umkreis von 30 km, direkt gegenübergestellt. Heemsen ist in beiden Diagrammen hervorgehoben.
Mieten im Umkreis von 30 km
Heemsen ist hervorgehoben
Datenwerte: Mieten im Umkreis von Heemsen
| Kategorie | Wert (€/m²) |
|---|---|
| Rohrsen | 9,40 €/m² |
| Nienburg (Weser) | 9,31 €/m² |
| Haßbergen | 8,94 €/m² |
| Marklohe | 8,59 €/m² |
| Heemsen | 8,19 €/m² |
| Drakenburg | 7,65 €/m² |
| Hämelhausen | 6,99 €/m² |
| Balge | 6,70 €/m² |
| Schweringen | 5,29 €/m² |
| Gandesbergen | 4,97 €/m² |
Renditen im Umkreis von 30 km
Heemsen ist hervorgehoben
Datenwerte: Renditen im Umkreis von Heemsen
| Kategorie | Wert (%) |
|---|---|
| Heemsen | 9,30 % |
| Rohrsen | 7,36 % |
| Haßbergen | 5,63 % |
| Drakenburg | 5,55 % |
| Nienburg (Weser) | 4,38 % |
| Marklohe | 4,32 % |
| Hämelhausen | 3,65 % |
| Balge | 2,92 % |
| Schweringen | 2,89 % |
| Gandesbergen | 2,32 % |
Orte in der Umgebung
Nach Entfernung sortiert
| Ort | Entfernung | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|---|
| Rohrsen | 2,1 km | 31627 | 9,40 € | 1.533 € | 7,36 % |
| Haßbergen | 3,7 km | 31626 | 8,94 € | 1.905 € | 5,63 % |
| Drakenburg, Flecken | 4,0 km | 31623 | 7,65 € | 1.654 € | 5,55 % |
| Balge | 5,5 km | 31609 | 6,70 € | 2.750 € | 2,92 % |
| Gandesbergen | 6,8 km | 27324 | 4,97 € | 2.567 € | 2,32 % |
| Schweringen | 7,3 km | 27333 | 5,29 € | 2.199 € | 2,89 % |
| Nienburg (Weser), Stadt | 7,9 km | 31582 | 9,31 € | 2.552 € | 4,38 % |
| Marklohe | 8,2 km | 31608 | 8,59 € | 2.384 € | 4,32 % |
| Hämelhausen | 8,6 km | 27324 | 6,99 € | 2.294 € | 3,65 % |
Wo liegt Heemsen?
Lage
Heemsen auf der Karte
Alle Kennzahlen zu Heemsen
Dieselben Werte wie oben, als Tabelle zum Nachschlagen und Kopieren.
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Miete (€/m²) | 8,19 € |
| Kaufpreis (€/m²) | 1.057 € |
| Bruttomietrendite | 9,30 % |
| Kaufpreisfaktor | 10,8 |
| Einwohner | 1.754 |
| Einwohner je km² | 44 |
| Fläche (km²) | 39,6 |
| Arbeitslosenquote | 3,8 % |
| Prognos-Gesamtrang | #302 |
| Prognos Dynamikrang | #331 |
| Prognos Stärkerang | #284 |
| Koordinaten | 52,7044, 9,2630 |
Häufige Fragen zu Immobilien in Heemsen
Was kostet eine Wohnung in Heemsen?
Der Angebotskaufpreis liegt bei rund 1.057 Euro pro Quadratmeter, die Angebotsmiete bei etwa 8,19 Euro pro Quadratmeter. Beide Werte sind deutlich unter dem Durchschnitt des Landkreises Nienburg (Weser) mit 1.684 Euro pro m² Kaufpreis bzw. 7,74 Euro pro m² Miete. Die Werte stammen aus Inseraten und stellen keinen amtlichen Mietspiegel dar.
Wie haben sich die Kauf- und Mietpreise in Heemsen entwickelt?
Die Kaufpreise sind von 1.833 Euro pro m² im Jahr 2021 auf 792 Euro pro m² im Jahr 2025 deutlich gesunken. Die Mieten stiegen in derselben Periode von 5,05 Euro pro m² (2018) auf aktuell 8,57 Euro pro m² (2026). Beide Zeitreihen sind nicht geschätzt.
Welche Bruttomietrendite kann man in Heemsen erwarten?
Die Bruttomietrendite liegt bei 9,3 Prozent und damit deutlich über dem Kreisdurchschnitt von 5,99 Prozent sowie dem niedersächsischen Durchschnitt von 5,25 Prozent. Mit einem Perzentilrang von 96,28 im Bundesland gehört Heemsen zu den Orten mit der höchsten Rendite. Der niedrige Kaufpreisfaktor von 10,75 (Kreis: 18,74, Niedersachsen: 20,92) bestätigt das niedrige Kaufpreisniveau im Verhältnis zur Miete.
Wie schneidet Heemsen im Vergleich zum Kreis Nienburg (Weser) und Niedersachsen ab?
Heemsen weist mit 1.057 Euro pro m² einen deutlich unter dem Kreisdurchschnitt (1.684 Euro) und dem Landesdurchschnitt (2.166 Euro) liegenden Kaufpreis auf. Die Angebotsmiete von 8,19 Euro pro m² liegt knapp unter dem niedersächsischen Durchschnitt von 8,50 Euro. Die Bruttomietrendite von 9,3 Prozent ist die höchste im Vergleich.
Wie entwickelt sich die Bevölkerung in Heemsen?
Die Bevölkerung lag 2024 bei 1.754 Einwohnern und ist damit seit Beginn der Zeitreihe 2015 (1.706 Einwohner) um rund 2,8 Prozent gestiegen. Die Bevölkerungsdichte beträgt 44 Einwohner pro Quadratkilometer. Die Werte sind stabil und zeigen keine starken Schwankungen.
Woher stammen die Daten zu Heemsen?
Was jede Kennzahl misst, wie sie entsteht und wie aktuell sie ist.
Die auf dieser Seite gezeigten Mietwerte für Heemsen sind Angebotsmieten: durchschnittliche Kaltmieten aus veröffentlichten Wohnungsinseraten. Sie sind nicht identisch mit dem amtlichen Mietspiegel, der die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558c BGB aus bestehenden Mietverhältnissen ermittelt und für Mieterhöhungen maßgeblich ist. Da Angebotsmieten das aktuelle Neuvermietungsniveau abbilden, liegen sie in der Regel über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Einen verbindlichen Mietspiegel für Heemsen führt, sofern vorhanden, die Gemeinde selbst.
Die Kennzahlen stammen aus unterschiedlichen Quellen und haben daher unterschiedliche Datenstände; die Spalte „Datenstand" nennt sie je Kennzahl. Wo ein Wert fehlt, liegt für diesen Ort keine ausreichende Datengrundlage vor — ein fehlender Wert bedeutet nicht null.
| Kennzahl | Art | Erläuterung | Datenstand |
|---|---|---|---|
| Angebotsmiete (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittliche inserierte Kaltmiete je m² aus Wohnungsangeboten — nicht die ortsübliche Vergleichsmiete. | 2026 |
| Angebotskaufpreis (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittlicher inserierter Kaufpreis je m² aus Wohnungsangeboten — Angebots-, kein Beurkundungspreis. | 2025 |
| Bruttomietrendite (%) | berechnet | Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100, aus den beiden Angebotswerten abgeleitet. Ohne Kaufnebenkosten, Instandhaltung, Verwaltung und Leerstand — die Nettorendite liegt darunter. | 2025 |
| Kaufpreisfaktor | berechnet | Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete. Gibt an, wie viele Jahreskaltmieten dem Kaufpreis entsprechen; der Kehrwert der Bruttomietrendite. | 2026 |
| Einwohner und Dichte | amtliche Statistik | Fortschreibung der Bevölkerungsstände der statistischen Ämter, Stichtag jeweils Jahresende. Die Dichte bezieht sie auf die Gemeindefläche. | 2024 |
| Arbeitslosenquote (%) | amtliche Statistik | Quote auf Kreisebene, nicht je Gemeinde — kleinere Orte teilen sich daher den Wert ihres Kreises. | 2023 |
| Prognos-Zukunftsatlas | Fremdindex | Rang unter 400 Kreisen und kreisfreien Städten; kleinere Werte sind besser. Der Index bewertet Kreise, nicht einzelne Gemeinden. | – |
Weitere Orte im Kreis Nienburg (Weser)
Nach Bruttomietrendite sortiert
| Ort | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|
| Liebenau, Flecken | 31618 | 8,30 € | 993 € | 10,03 % |
| Stöckse | 31638 | 8,45 € | 1.058 € | 9,58 % |
| Husum | 31632 | 6,71 € | 842 € | 9,57 % |
| Stolzenau | 31592 | 8,01 € | 1.131 € | 8,50 % |
| Wietzen | 31613 | 9,23 € | 1.445 € | 7,67 % |
| Warpe | 27333 | 8,76 € | 1.390 € | 7,56 % |
| Rohrsen | 31627 | 9,40 € | 1.533 € | 7,36 % |
| Binnen | 31619 | 9,09 € | 1.545 € | 7,06 % |