Hämelhausen

Marktüberblick: Hohe Kaufpreise bei niedrigen Mieten

Der Immobilienmarkt in Hämelhausen ist durch ein auffälliges Preisgefälle zwischen Miete und Kaufpreis geprägt. Die Angebotsmiete liegt mit 6,99 Euro je Quadratmeter deutlich unter dem Kreisdurchschnitt von 7,74 Euro, dem niedersächsischen Mittel von 8,50 Euro und dem deutschen Durchschnitt von 8,92 Euro. Gleichzeitig liegt der Angebotskaufpreis mit 2.294 Euro je Quadratmeter über dem Kreiswert von 1.684 Euro, dem Landesdurchschnitt von 2.166 Euro und knapp unter dem Bundesdurchschnitt von 2.409 Euro.

Die Konsequenz ist eine Bruttomietrendite von 3,65 Prozent. Damit liegt Hämelhausen im unteren Bereich der Vergleichswerte in Niedersachsen: Das Perzentil von 11,36 bedeutet, dass nur etwa elf Prozent der 942 untersuchten Orte im Land eine noch niedrigere Rendite aufweisen. Der Kaufpreisfaktor von 27,36 liegt über dem Kreiswert von 18,74 und dem Landesdurchschnitt von 20,92. Ein hoher Kaufpreisfaktor bei niedriger Miete beschreibt denselben Sachverhalt aus drei Blickwinkeln: Die Miete deckt den Kaufpreis nur unzureichend ab.

Im regionalen Vergleich zeigt sich das Muster noch deutlicher. Unter den acht Nachbarorten im Umkreis von bis zu 8,4 Kilometern hat Hämelhausen mit 2.294 Euro die dritthöchste Kaufpreislage (nach Gandesbergen mit 2.567 und Rethem mit 2.415 Euro). Bei der Angebotsmiete liegt Hämelhausen mit 6,99 Euro auf dem drittniedrigsten Niveau (nach Gandesbergen mit 4,97 und Schweringen mit 5,29 Euro). Die Rendite von 3,65 Prozent ist damit die zweiniedrigste im unmittelbaren Umfeld. Hassel (Weser) etwa weist mit 1.590 Euro je Quadratmeter deutlich niedrigere Kaufpreise und mit 8,07 Euro eine um 15 Prozent höhere Miete auf – die Rendite beträgt dort 6,09 Prozent.

Preisentwicklung: Volatile Mietentwicklung, Kaufpreis auf hohem Niveau

Die Mietentwicklung in Hämelhausen war in den letzten Jahren stark schwankend. Von 4,22 Euro je Quadratmeter im Jahr 2018 stieg die Angebotsmiete bis 2022 auf 9,16 Euro – ein Anstieg von über 117 Prozent in vier Jahren. Im Jahr 2023 korrigierte sie sich auf 6,00 Euro zurück, erholte sich 2024 auf 7,47 Euro und lag 2025 bei 7,73 Euro. Der gesamte Anstieg von 2018 auf 2025 beträgt rund 83 Prozent, was einem durchschnittlichen jährlichen Wachstum von etwa 9,03 Prozent entspricht. Die zeitliche Entwicklung zeigt jedoch keine stabile Trendbewegung, sondern eine deutliche Korrektur nach dem 2022er Höhepunkt.

Für den Kaufpreis liegen nur Daten für 2024 vor (2.294 Euro je Quadratmeter). Ein längerer Zeitverlauf ist nicht verfügbar, sodass sich keine Aussage zur Kaufpreisentwicklung über mehrere Jahre treffen lässt.

Die Kombination aus volatiler Mietentwicklung und einem Kaufpreis, der über dem Kreis- und Landesdurchschnitt liegt, entspricht dem Muster eines Marktes, der nicht primär von der lokalen Mietnachfrage getrieben wird.

Demografie und Arbeitsmarkt: Bevölkerungsrückgang, steigende Arbeitslosigkeit

Hämelhausen ist mit 573 Einwohnern (Stand 2024) und einer Bevölkerungsdichte von 63 Einwohnern je Quadratkilometer eine der kleinsten Gemeinden im Landkreis Nienburg/Weser. Die Bevölkerungsentwicklung verläuft seit 2019 rückläufig: Von einem Höchststand von 589 Einwohnern im Jahr 2019 ging die Zahl auf 573 im Jahr 2024 zurück. Seit dem Beginn der Reihe 2015 (571 Einwohner) liegt die Gesamtentwicklung mit 0,35 Prozent nahezu bei Null, was auf eine weitgehende Stagnation hindeutet.

Die Arbeitslosenquote stieg von 2,89 Prozent im Jahr 2015 auf 4,68 Prozent im Jahr 2023. Der Anstieg um fast zwei Prozentpunkte entspricht einem relativen Wachstum von über 60 Prozent. Im Jahr 2023 waren 18 Personen arbeitslos gemeldet. Die Entwicklung steht im Widerspruch zu den niedrigen Arbeitslosenzahlen in früheren Jahren und könnte auf strukturelle Veränderungen im lokalen Arbeitsmarkt hinweisen.

Die Kombination aus stagnierender Bevölkerung und steigender Arbeitslosigkeit geht einher mit einer eher schwachen lokalen Mietnachfrage.

Standortfaktoren: Kreis im unteren Drittel, keine Hochschulen

Der Landkreis Nienburg/Weser, dem Hämelhausen angehört, belegt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Rang 302 von rund 400 deutschen Kreisen. Damit liegt der Kreis im unteren Drittel der Bewertung. Die Teilindizes zeigen unterschiedliche Profile: Der Arbeitsmarkt-Rang (181) ist der beste Teilindex und liegt im oberen Mittelfeld. Schwächer sind die Indizes für Wettbewerb und Innovation (Rang 351) sowie Dynamik (Rang 331). Der Wohlstands- und Sozialindex liegt mit Rang 289 ebenfalls im unteren Bereich, der Demografie-Index mit Rang 277 im unteren Mittelfeld.

Am Ort bestehen keine Hochschulen.

Verkehrstechnisch liegt Hämelhausen an der Landesstraße L 200 (Eystrup–Rethem) und unweit westlich an der Bundesstraße 215 (Nienburg/Weser–Verden). Die Gemeinde befindet sich zwischen dem Naturpark Wildeshauser Geest und dem Naturpark Steinhuder Meer, ungefähr in der Mitte zwischen Bremen und Hannover. Diese Lage kann als möglicher Faktor in Betracht kommen, der die überdurchschnittlichen Kaufpreise im Vergleich zu den Mieten erklärt.

Zusammenfassung

Hämelhausen zeigt ein für eine kleine Gemeinde im ländlichen Raum auffälliges Preisgefüge: Die Kaufpreise liegen über dem Kreis- und Landesdurchschnitt, während die Mieten darunter liegen. Dies führt zu einer der niedrigsten Bruttomietrenditen in Niedersachsen (Perzentil 11,36). Die volatile Mietentwicklung mit einem starken Anstieg bis 2022 und einer anschließenden Korrektur unterstreicht die Instabilität des lokalen Mietmarktes. Die Bevölkerung ist seit 2019 rückläufig, die Arbeitslosenquote ist deutlich gestiegen. Der Kreis Nienburg/Weser schneidet im Prognos-Zukunftsatlas im unteren Drittel ab, wobei der Arbeitsmarkt der stabilste Teilindex ist. Die Lage zwischen Bremen und Hannover an der B 215 könnte die überdurchschnittlichen Kaufpreise erklären, ohne dass dies lokal eine entsprechende Mietnachfrage zur Folge hat.