Husum

Der Ort

Husum ist eine Gemeinde im Landkreis Nienburg/Weser in Niedersachsen mit 40,01 km² Fläche und rund 2.340 Einwohnern. Die Gemeinde gehört zur Samtgemeinde Mittelweser und liegt südlich der Bundesstraße 6, die Nienburg/Weser mit Hannover verbindet. Der Ort umfasst vier Ortsteile: Bolsehle, Groß Varlingen, Husum und Schessinghausen. Die Bevölkerungsdichte beträgt 59 Einwohner pro Quadratkilometer, was auf eine ländlich geprägte Struktur hinweist.

Die Gemeinde liegt im Naturpark Steinhuder Meer und ist damit Teil einer Region mit Erholungsfunktion, ohne jedoch selbst ein überregionales Zentrum zu sein. Die Anbindung an die B6 stellt die wichtigste Verkehrsinfrastruktur dar und verbindet Husum mit den nächstgrößeren Orten Nienburg und Hannover.

Marktüberblick: Niedrige Preise, hohe Rendite

Der Immobilienmarkt in Husum ist durch deutlich unterdurchschnittliche Preise gekennzeichnet. Die Angebotsmiete liegt bei 6,71 Euro pro Quadratmeter, was unter dem Kreisdurchschnitt von 7,74 Euro, dem niedersächsischen Durchschnitt von 8,50 Euro und dem Bundesdurchschnitt von 8,92 Euro liegt. Der Angebotskaufpreis von 842 Euro pro Quadratmeter ist sogar noch extremer: Er liegt bei etwa der Hälfte des Kreisdurchschnitts (1.684 Euro) und unter der Hälfte des Landesdurchschnitts (2.166 Euro).

Diese niedrigen Preise führen zu einer Bruttomietrendite von 9,57 Prozent. Dieser Wert liegt im 96,6. Perzentil aller 942 betrachteten Orte in Niedersachsen — Husum gehört damit zu den Orten mit der höchsten Rendite im Bundesland. Der Kaufpreisfaktor von 10,45 ist deutlich niedriger als der Kreiswert von 18,74 und der Landeswert von 20,92. Das bedeutet, dass sich die Kaufpreise in Husum über mehr als ein Jahrzehnt durch die aktuelle Miete amortisieren würden — ein Indikator für einen Käufermarkt mit geringem Preisniveau.

Im regionalen Vergleich zeigt sich ein ähnliches Bild: Selbst die nächstgelegenen Nachbarorte liegen mit Kaufpreisen zwischen 1.058 Euro (Stöckse) und 2.552 Euro (Nienburg Stadt) deutlich über Husum. Die einzige Ausnahme ist Leese mit 6,78 Euro Miete, was Husum sehr nahe kommt. Husum hat damit innerhalb seiner unmittelbaren Umgebung das niedrigste Preisniveau.

Preis- und Mietentwicklung

Die Mietentwicklung in Husum war in den letzten Jahren volatil. Von 4,79 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 stieg die Miete auf 5,85 Euro (2019), fiel dann auf 5,21 Euro (2021), stieg auf 6,02 Euro (2022), brach 2023 auf 3,63 Euro ein und erreichte 2024 mit 7,69 Euro einen neuen Höchstwert, bevor sie 2025 auf 7,41 und 2026 auf 6,61 Euro sank. Der durchschnittliche jährliche Zuwachs (CAGR) über die gesamte Reihe beträgt 4,11 Prozent.

Die Kaufpreisentwicklung war noch schwankungsanfälliger. Von 855 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2022 fiel der Preis auf 676 Euro (2023) und 475 Euro (2024), stieg dann auf 826 Euro (2025) und sank erneut auf 725 Euro (2026). Der CAGR beträgt -4,03 Prozent. Die starken Schwankungen von Jahr zu Jahr deuten auf einen dünnen Markt hin, bei dem bereits wenige Transaktionen das Durchschnittsniveau signifikant verschieben können. Die Kaufpreise liegen damit auf einem niedrigen Niveau und zeigen keine klare Trendrichtung.

Die Volatilität in beiden Reihen steht im Kontrast zur stabilen Bevölkerungsentwicklung, die zwischen 2.335 und 2.387 Einwohnern schwankt und sich seit 2015 um insgesamt 0,17 Prozent verändert hat. Das spricht dafür, dass die Preisbewegungen nicht auf nachfrageseitige Veränderungen zurückzuführen sind, sondern auf das Angebot oder auf die Zusammensetzung der transaktierten Objekte.

Demografie und Arbeitsmarkt

Die Bevölkerung von Husum ist seit 2015 stabil bei rund 2.340 Einwohnern. Die Bevölkerungsdichte von 59 Einwohnern pro Quadratkilometer entspricht der ländlichen Struktur der Gemeinde. Die Arbeitslosenquote zeigt in der Zeitreihe Werte zwischen 39 und 52 (2015–2023), mit einem Tiefpunkt von 33 im Jahr 2023. Diese Werte liegen deutlich über dem bundesweiten Durchschnitt und weisen auf strukturelle wirtschaftliche Schwächen hin.

Die Kombination aus stabiler Bevölkerung und hoher Arbeitslosigkeit deutet auf eine geringe Mobilität der Erwerbspersonen hin — Menschen bleiben im Ort, auch wenn die Arbeitsmarktlage schlecht ist. Das kann sich auf den Immobilienmarkt auswirken, da sowohl die Nachfrage nach Mietwohnungen als auch die nach Kaufimmobilien begrenzt bleibt.

Der Ort verfügt über keine Hochschulen oder wissenschaftlichen Einrichtungen, was die Nachfrage nach studentischem Wohnraum oder nach Wohnungen gut qualifizierter Fachkräfte einschränkt. Die Bevölkerungsentwicklung zeigt keine Zuzugsdynamik, die das Preisniveau stützen könnte.

Standortfaktoren und regionale Einordnung

Der Landkreis Nienburg/Weser, dem Husum angehört, schneidet im Prognos-Zukunftsatlas 2025 im unteren Drittel aller rund 400 deutschen Kreise ab. Der Gesamtrang von 302 von etwa 400 Kreisen spiegelt eine insgesamt schwache Standortposition wider. Besonders schlecht ist der Bereich Wettbewerb und Innovation mit Rang 351, gefolgt von Dynamik mit Rang 331. Besser abschneidet der Kreis im Bereich Arbeitsmarkt mit Rang 181.

Die Lage an der Bundesstraße 6 stellt die wichtigste infrastrukturelle Einbindung dar. Nienburg/Weser als nächstgrößere Stadt liegt 8,8 Kilometer entfernt und bietet lokale Versorgungsstrukturen.

Im Vergleich zu den Nachbarorten fällt auf, dass Husum sowohl bei den Mieten als auch bei den Kaufpreisen das niedrigste Niveau aufweist. Die hohe Rendite von 9,57 Prozent ist eine direkte Folge dieses niedrigen Preisniveaus und nicht auf überdurchschnittlich hohe Miete zurückzuführen. Husum ist damit ein typischer Vertreter ländlicher Gemeinden in strukturschwachen Regionen Niedersachsens: niedrige Preise, hohe Renditen, begrenzte Nachfrage.