Ausleben

Marktüberblick: Extrem niedrige Preise, hohe Renditen

Ausleben liegt im Landkreis Börde in Sachsen-Anhalt, etwa 20 Kilometer südlich der Autobahnanschlussstelle Helmstedt an der A 2. Die Gemeinde mit vier Ortsteilen (Ausleben, Ottleben, Üplingen, Warsleben) umfasst 33,5 Quadratkilometer und hat rund 1.660 Einwohner. Der Immobilienmarkt ist durch extrem niedrige Kaufpreise und entsprechend hohe Bruttomietrenditen geprägt.

Der aktuelle Angebotskaufpreis liegt bei 562 Euro je Quadratmeter. Das ist weniger als die Hälfte des Kreisdurchschnitts von 1.078 Euro und knapp die Hälfte des Landesdurchschnitts Sachsen-Anhalts mit 1.095 Euro. Der Kaufpreisfaktor beträgt 7,2 – ebenfalls deutlich unter dem Kreiswert von 13,6 und dem Landeswert von 14,1. Die Angebotsmiete von 6,51 Euro je Quadratmeter liegt dagegen knapp über dem Landesmittel von 6,40 Euro und nahezu auf dem Niveau des Kreisdurchschnitts von 6,58 Euro.

Die Kombination aus niedrigen Kaufpreisen und mittelmäßigen Mieten führt zu einer Bruttomietrendite von 13,89 Prozent. Damit liegt Ausleben im Perzentilrang von 99,1 im Bundesland – von den 218 erfassten Orten in Sachsen-Anhalt hat nur ein verschwindend kleiner Teil eine höhere Rendite. Dieser Wert ist ausschließlich eine Folge der extrem niedrigen Kaufpreise, nicht überdurchschnittlicher Mieten.

Preisentwicklung: Kaufpreisverfall bei steigender Miete

Die Entwicklung der letzten Jahre zeigt ein ungewöhnliches Muster: Während die Angebotsmiete moderat steigt, ist der Kaufpreis massiv eingebrochen.

Die Miete lag 2018 bei 5,50 Euro je Quadratmeter und betrug 2026 erneut 6,16 Euro. Der jährliche Zuwachs liegt bei rund 1,4 Prozent. Der Verlauf ist dabei nicht linear: Nach einem leichten Rückgang bis 2021 auf 5,30 Euro folgte ein Anstieg auf 5,87 Euro im Jahr 2024, ein Rücksetzer auf 5,49 Euro im Jahr 2025 und wieder ein Anstieg auf 6,16 Euro im Jahr 2026.

Der Kaufpreis zeigt einen deutlich stärkeren Trend. Im Jahr 2022 lag er noch bei 714,70 Euro je Quadratmeter, bis 2024 fiel er auf 505,05 Euro – ein Rückgang von rund 29 Prozent in zwei Jahren. Die jährliche Abnahme beträgt durchschnittlich knapp 16 Prozent. Dieser Verfall ist der Hauptgrund für die extrem hohe Bruttomietrendite: Die Miete steigt leicht, während der Kaufpreis rapide sinkt.

Die Bevölkerungsentwicklung ist stabil. Von 2015 bis 2024 ging die Einwohnerzahl von 1.669 auf 1.662 zurück – ein Verlust von weniger als einem Prozent. In den Jahren 2021 bis 2023 war sogar ein leichter Zuzug zu verzeichnen (von 1.644 auf 1.662). Die Arbeitslosenquote ist von 10,57 Prozent im Jahr 2015 auf 5,02 Prozent im Jahr 2023 deutlich gesunken und liegt damit auf einem moderaten Niveau.

Regionale Einordnung: Ausleben als Preisbremsen im Bördegebiet

Im regionalen Vergleich hebt sich Ausleben deutlich von den Nachbarorten ab.

Von den acht erfassten Nachbarn im Umkreis bis 11 Kilometer liegt der Angebotskaufpreis in Ausleben mit 562 Euro je Quadratmeter auf dem dritten Niveau – nur Am Großen Bruch (502 Euro) und Völpke (554 Euro) sind günstiger. Die Miete von 6,51 Euro liegt jedoch über allen Nachbarwerten: Am Großen Bruch (4,97 Euro), Völpke (5,95 Euro), Hötensleben (5,94 Euro), Wefensleben (5,94 Euro), Oschersleben (6,04 Euro), Sommersdorf (6,19 Euro), Eilsleben (6,18 Euro) und Ummendorf (6,35 Euro). Nur Ausleben liegt mit 6,51 Euro darüber.

Die Bruttomietrendite von 13,89 Prozent ist die höchste unter allen Nachbarorten. Die nächstgelegenen Werte liegen bei Völpke mit 12,88 Prozent und Am Großen Bruch mit 11,88 Prozent. Orte wie Ummendorf mit einem Kaufpreis von 1.308 Euro pro Quadratmeter erreichen dagegen nur 5,83 Prozent Rendite.

Dieses Muster zeigt: Ausleben ist kein flächendeckend günstiger Ort im Bördegebiet, sondern ein lokaler Ausreißer nach unten bei den Kaufpreisen, während die Mieten auf dem regionalen Niveau liegen. Der Kreis Börde als Ganzes weist mit 1.078 Euro Kaufpreis und 8,22 Prozent Rendite ein deutlich anderes Profil auf. Ausleben folgt damit nicht dem regionalen Durchschnitt, sondern bildet eine eigene Preisklasse.

Standortfaktoren: Ländliche Struktur mit stabilisierenden Elementen

Der Landkreis Börde, dem Ausleben angehört, belegt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 von rund 400 deutschen Kreisen den Rang 326. Damit liegt der Kreis im unteren Drittel. Die Teilindizes zeigen unterschiedliche Profile: Der Bereich Wohlstand und soziale Lage mit Rang 171 ist das relativ stärkste Feld. Am schwächsten schneiden Wettbewerb und Innovation (Rang 339) sowie Demografie (Rang 355) ab. Der Arbeitsmarkt liegt mit Rang 310 ebenfalls im unteren Bereich, die Dynamik mit Rang 249 etwas besser.

Die Bevölkerungsdichte von 50 Einwohnern je Quadratkilometer ist gering – der Landkreis Börde insgesamt kommt auf 71 Einwohner je Quadratkilometer. Die Gemeinde hat keine Hochschule und auch keinen eigenen Bahnhof mehr: Der Bahnhof Ausleben an der Strecke Oschersleben–Schöningen ist seit 1969 stillgelegt. Der nächstgelegene Bahnhof befindet sich in Oschersleben (Bode). Die nächste Autobahnanschlussstelle Helmstedt an der A 2 liegt etwa 20 Kilometer entfernt. Die Bundesstraße 245 verläuft in drei Kilometer Entfernung.

Als Grund- und Sekundarschulstandort bietet Ausleben zumindest die grundlegende Bildungsinfrastruktur vor Ort. Im Rahmen der Dorferneuerung wurden in den vergangenen Jahren unter anderem ein neues Feuerwehrhaus und das Naturbad in Warsleben saniert. Die Gemeinde besteht seit 1950 aus den vier Ortsteilen Ausleben, Ottleben, Üplingen und Warsleben, die teilweise auf eine über 900-jährige Geschichte zurückblicken (Üplingen erstmals 1049 erwähnt).