Ummendorf

Der Ort

Ummendorf ist eine Gemeinde im Landkreis Börde in Sachsen-Anhalt mit 942 Einwohnern (2024) auf einer Fläche von 15,7 km². Die Gemeinde liegt in einer ländlichen Struktur, eingebettet in eine Reihe kleinerer Orte wie Eilsleben (2,2 km), Wefensleben (3,5 km) und Völpke (6 km). Der Landkreis Börde ist flächenmäßig der zweitgrößte Sachsen-Anhalts und umfasst insgesamt 34 erfasste Orte. Ummendorf selbst verfügt über keine Hochschule und liegt mit 60 Einwohnern pro km² deutlich unter dem städtischen Durchschnitt.

Marktüberblick: Hoher Kaufpreis, moderate Miete

Der Angebotskaufpreis in Ummendorf beträgt 1.308 € je Quadratmeter – ein Wert, der alle Nachbarorte deutlich übertrifft. Der nächstgelegene Ort Eilsleben liegt bei 925 €/m², Ingersleben bei 998 €/m², Erxleben bei 1.075 €/m². Selbst die vergleichsweise günstigen Orte wie Völpke (554 €/m²) oder Ausleben (562 €/m²) liegen weniger als der Hälfte. Der Durchschnitt des Landkreises Börde beträgt 1.078 €/m², der Sachsen-Anhalt-Durchschnitt 1.095 €/m². Ummendorf liegt damit rund 21 % über dem Kreis- und 19 % über dem Landesdurchschnitt.

Die Angebotsmiete von 6,35 €/m² liegt hingegen leicht unter dem Kreisdurchschnitt (6,58 €/m²) und knapp unter dem Landesdurchschnitt (6,40 €/m²). Der deutsche Durchschnitt liegt bei 8,92 €/m². Ummendorf ist also kein teurer Mietmarkt, aber ein teurer Kaufmarkt – relativ zum eigenen Mietniveau.

Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 5,83 %. Zum Vergleich: Der Landkreis Börde weist 8,22 % auf, Sachsen-Anhalt 7,78 %. Ummendorf liegt damit im Bundesland auf dem 23. Perzentil – von 218 erfassten Orten hat nur etwa ein Fünftel eine niedrigere Rendite. Der Kaufpreisfaktor von 17,17 liegt über dem Kreiswert (13,56) und dem Landeswert (14,11), aber unter dem deutschen Durchschnitt (19,17). Das bedeutet: Ummendorf ist im regionalen Vergleich ein Rendite-Unterleister, im bundesweiten Vergleich aber immer noch im mittleren Segment.

Preisentwicklung: Kaufpreis unter Druck, Miete volatil

Die Kaufpreise in Ummendorf sind in der jüngeren Vergangenheit stark gefallen. Im Jahr 2022 lagen sie bei 2.143 €/m², 2024 bei 1.225 €/m² und 2025 bei 1.185 €/m². Das entspricht einem Rückgang von rund 45 % innerhalb von drei Jahren (CAGR: -17,9 %). Der aktuelle Angebotskaufpreis von 1.308 €/m² liegt damit zwar leicht über dem Tiefstwert von 2025, aber deutlich unter dem Niveau von vor drei Jahren.

Die Mieten entwickeln sich unruhiger. Die Zeitreihe zeigt 2019 einen Wert von 5,23 €/m², einen Anstieg auf 6,22 €/m² im Jahr 2023, einen Rückgang auf 5,48 €/m² 2024, einen Sprung auf 8,33 €/m² 2025 und einen Wert von 6,36 €/m² 2026. Der aktuelle Angebotsmietwert von 6,35 €/m² liegt damit nahe am 2026-Wert der Zeitreihe, aber deutlich unter dem 2025-Wert von 8,33 €/m². Der langfristige Anstieg seit 2019 beträgt 2,83 % pro Jahr (CAGR). Die aktuellen Werte liegen damit knapp über dem Niveau von 2023 und deutlich über dem von 2019/2020.

Die Kombination aus stark fallenden Kaufpreisen und steigenden Mieten führt dazu, dass sich die Bruttomietrendite strukturell verbessert haben könnte – der aktuelle Wert von 5,83 % ist jedoch immer noch weit unter dem regionalen Vergleichsniveau.

Demografie und Standortfaktoren

Die Bevölkerung Ummendorfs ist seit 2015 um 45 Personen bzw. 4,6 % gesunken – von 987 auf 942 Einwohner. Der Rückgang war kontinuierlich, mit kurzen Phasen der Stabilisierung (2019–2020: jeweils 953, 2023–2024: jeweils 942). Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 3,57 % und damit auf einem niedrigen Niveau. Im Vergleich zu 2015 (5,81 %) hat sich der Arbeitsmarkt deutlich verbessert, mit einem Tiefststand von 3,03 % im Jahr 2022.

Der Landkreis Börde schneidet im Prognos-Zukunftsatlas 2025 im unteren Drittel ab: Rang 326 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtindex. Besonders schwach ist der Indexbereich Demografie (Rang 355), was den Bevölkerungsrückgang in Ummendorf und der Region widerspiegelt. Auch Wettbewerb und Innovation (Rang 339) sowie der allgemeine Arbeitsmarkt (Rang 310) liegen unter dem Median. Besser abschneidet der Bereich Wohlstand und soziale Lage mit Rang 171 – ein Hinweis darauf, dass die wirtschaftliche Basis der Region zwar nicht dynamisch, aber stabil ist.

Die Kombination aus Bevölkerungsrückgang und schwacher demografischer Perspektive des Kreises stellt einen strukturellen Faktor dar, der die langfristige Nachfrage nach Immobilien in Ummendorf belastet.

Regionale Einordnung: Überpreisiger Markt mit niedriger Rendite

Ummendorf weist ein besonderes Preisgefälle zu seinen Nachbarn auf: Der Kaufpreis von 1.308 €/m² ist der höchste unter allen acht erfassten Nachbarorte. Die Bruttomietrendite von 5,83 % ist jedoch die niedrigste – kein Nachbarort liegt darunter. Wefensleben erreicht 10,86 %, Völpke 12,88 %, Ausleben 13,89 %. Diese Nachbarorte haben zwar deutlich niedrigere Kaufpreise (554–964 €/m²), aber auch niedrigere Mieten (5,73–6,54 €/m²).

Der Unterschied zeigt sich im Kaufpreis-Miete-Verhältnis: In Ummendorf ist der Kaufpreis im Verhältnis zur Miete überbewertet, während er in den Nachbarorten im Verhältnis zur Miete günstiger ist. Welche Faktoren den überdurchschnittlichen Kaufpreis in Ummendorf begründen, lässt sich aus den vorliegenden Daten nicht ableiten. Es besteht kein Hinweis auf eine Hochschule, besondere Infrastruktur oder einen großen Arbeitgeber vor Ort.