Menslage

Marktüberblick

Menslage ist eine Gemeinde im Norden des Landkreises Osnabrück, eingebettet in die Samtgemeinde Artland. Mit 65,23 km² Fläche und rund 2.511 Einwohnern (2024) gehört der Ort zu den kleineren Gemeinden der Region. Die Bevölkerungsdichte beträgt 38 Einwohner pro Quadratkilometer. Der Ort liegt im Artland am Übergang zum Oldenburger Münsterland, durchflossen von der Kleinen Hase, und ist über Buslinien der VOS im Stundentakt mit Quakenbrück (Bahnhof) sowie Fürstenau verbunden. Die Anbindung an das Schienennetz erfolgt über den 12 Kilometer entfernten Bahnhof Quakenbrück mit Verbindungen nach Osnabrück und Oldenburg.

Der Immobilienmarkt in Menslage ist durch deutlich unterdurchschnittliche Preise gekennzeichnet. Die Angebotsmiete liegt bei 7,84 Euro pro Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 1.575 Euro pro Quadratmeter. Beide Werte liegen unter den Durchschnitten des Landkreises Osnabrück (Miete: 8,59 €/m², Kaufpreis: 2.361 €/m²) sowie unter dem niedersächsischen Landesmittel (Miete: 8,50 €/m², Kaufpreis: 2.166 €/m²). Der Kaufpreisfaktor beträgt 16,74 und liegt damit deutlich unter dem Kreisdurchschnitt von 22,97.

Preis- und Mietentwicklung

Die Mietentwicklung in Menslage zeigt über die letzten Jahre starke Schwankungen. Von 5,74 €/m² im Jahr 2018 stieg die Miete 2019 auf 6,50 €/m², fiel 2020 auf 6,29 €/m² und erreichte 2021 mit 4,84 €/m² einen Tiefpunkt. Ab 2022 folgte ein steiler Anstieg auf 7,80 €/m², gefolgt von einem Rückgang auf 6,34 €/m² im Jahr 2024. In den Jahren 2025 und 2026 liegt die Miete wieder bei rund 8,00 bis 8,10 €/m². Der jährliche Wachstumsfaktor (CAGR) über die gesamte Reihe beträgt 4,24 Prozent.

Die Kaufpreisentwicklung ist noch volatiler. Die Datenreihe beginnt 2021 mit 1.205 €/m², steigt bis 2024 auf 2.577 €/m² – ein Anstieg um mehr als 110 Prozent in drei Jahren. Im Jahr 2025 bricht der Preis auf 1.410 €/m² ein, was einem Rückgang von rund 45 Prozent gegenüber dem Vorjahr entspricht. Der CAGR über die verfügbaren Jahre liegt bei 3,99 Prozent. Die extreme Volatilität im Kaufpreis, insbesondere der starke Einbruch von 2024 auf 2025, weist auf einen marktbedingt korrigierenden Prozess hin.

Beide Reihen sind nicht als geschätzt gekennzeichnet.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich hebt sich Menslage durch ein besonderes Preis-Rendite-Verhältnis ab. Mit einer Bruttomietrendite von 5,97 Prozent liegt der Ort deutlich über dem Kreisdurchschnitt von 4,51 Prozent und dem niedersächsischen Mittel von 5,25 Prozent. Im Perzentilrang der Bundeslandplätze belegt Menslage damit Position 75 – die Rendite liegt höher als bei rund drei Vierteln der 942 betrachteten Orte in Niedersachsen.

Unter den neun Nachbarorten im Umkreis von bis zu 12 Kilometern weist Menslage den dritthöchsten Renditewert auf, nach Bippen (6,94 Prozent) und Nortrup (6,02 Prozent). Der Kaufpreis von 1.575 €/m² ist mit dem zweinniedrigsten Wert der Nachbargemeinden (nach Bippen mit 1.285 €/m²) vergleichsweise niedrig. Die Angebotsmiete von 7,84 €/m² liegt im Mittelfeld der Nachbarn – höher als in Bippen (7,43 €/m²) und Eggermühlen (7,28 €/m²), aber niedriger als in Nortrup (8,25 €/m²), Quakenbrück (8,88 €/m²) oder Essen (9,02 €/m²).

Das Muster zeigt: Menslage kombiniert relativ stabile Mieten mit niedrigen Kaufpreisen, was die überdurchschnittliche Rendite erklärt. Im Gegensatz dazu liegen Orte wie Quakenbrück oder Essen mit höheren Mieten auch deutlich höhere Kaufpreise und damit niedrigere Renditen.

Demografie und Arbeitsmarkt

Die Bevölkerungsentwicklung in Menslage verlief seit 2015 leicht positiv. Von 2.462 Einwohnern im Jahr 2015 stieg die Zahl auf 2.511 im Jahr 2024, was einer Zunahme von rund 2 Prozent entspricht. Historisch betrachtet war die Bevölkerung jedoch deutlich höher: 1961 lebten 2.965 Menschen in Menslage, 1970 waren es 2.905. Der aktuelle Stand liegt damit etwa 15 Prozent unter dem Niveau von vor rund 60 Jahren.

Die Arbeitslosenquote zeigt eine gegenläufige Entwicklung. Lag sie 2015 noch bei 3,9 Promille, stieg sie bis 2023 auf 6,1 Promille – ein relativer Anstieg um mehr als 50 Prozent. Dieser Anstieg korrespondiert mit dem Prognos-Zukunftsatlas 2025 für den Landkreis Osnabrück, der im Teilindex Arbeitsmarkt Rang 180 von rund 400 deutschen Kreisen ausweist. Auch der Gesamtindex liegt mit Rang 138 im unteren Mittelfeld. Besonders der Demografie-Index (Rang 160) und der Dynamik-Index (Rang 172) deuten auf strukturelle Herausforderungen hin. Der Wohlstands-Index mit Rang 123 ist der stärkste Teilindex des Kreises.

Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen. Die Gemeinde ist traditionell evangelisch geprägt und Mitglied der Samtgemeinde Artland.

Fazit

Menslage präsentiert sich als ländliche Gemeinde mit unterdurchschnittlichen Immobilienpreisen und überdurchschnittlicher Bruttomietrendite. Die Kombination aus niedrigen Kaufpreisen und relativ stabilen Mieten macht den Ort für renditeorientierte Investoren interessant. Die extreme Volatilität der Kaufpreise, insbesondere der starke Rückgang von 2024 auf 2025, erfordert jedoch eine vorsichtige Einschätzung der Marktdynamik.

Die demografische Entwicklung ist stabil bis leicht positiv, die Arbeitslosigkeit ist jedoch gestiegen. Die Standortfaktoren des Landkreises Osnabrück liegen im unteren bis unteren Mittelfeld, was auf strukturelle Schwächen insbesondere im Arbeitsmarkt und in der Dynamik hinweist. Die Anbindung an das Schienennetz erfolgt indirekt über Quakenbrück, was die Erreichbarkeit von Osnabrück als nächstem größeren Wirtschaftsstandort einschränkt.

Die vorliegenden Miet- und Kaufwerte sind Angebotswerte aus Inseraten und liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Sie stellen keinen amtlichen Mietspiegel dar.