Dissen am Teutoburger Wald, Stadt

Marktüberblick

Dissen am Teutoburger Wald weist einen Immobilienmarkt auf, der sich durch eine interessante Kombination aus vergleichsweise hohen Mieten und moderaten Kaufpreisen auszeichnet. Die aktuelle Angebotsmiete liegt bei 9,78 Euro pro Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 1.966 Euro pro Quadratmeter. Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 5,97 Prozent und ein Kaufpreisfaktor von 16,75.

Der Kaufpreisfaktor von 16,75 bedeutet, dass das 16,75-fache des jährlichen Bruttokaltmieteingangs als Kaufpreis zu zahlen ist. Im bundesweiten Vergleich liegt dieser Wert unter dem Durchschnitt und deutet auf ein günstiges Miet-zu-Kauf-Preisverhältnis hin. Die hohe Bruttomietrendite von 5,97 Prozent übertrifft den niedersächsischen Landesdurchschnitt von 5,25 Prozent deutlich und positioniert Dissen im Bundesland auf dem 75. Perzentil – besser als etwa drei Viertel der vergleichbaren Orte in Niedersachsen.

Wichtig ist der Hinweis, dass die vorliegenden Miet- und Kaufwerte Angebotswerte aus Inseraten sind und systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Sie stellen keinen amtlichen Mietspiegel dar.

Preisentwicklung

Die Zeitreihen zeigen eine dynamische Entwicklung der Immobilienpreise in Dissen am Teutoburger Wald, die von starken Schwankungen geprägt ist.

Bei den Mieten lag der Wert 2018 noch bei 6,63 Euro pro Quadratmeter und stieg bis 2024 auf 9,72 Euro an – ein Anstieg von rund 47 Prozent in sechs Jahren. Besonders deutlich war der Sprung von 8,67 Euro (2023) auf 9,72 Euro (2024). Die Werte für 2025 (8,62 Euro) und 2026 (10,88 Euro) zeigen eine weitere Volatilität. Der gesamte Anstieg von 2018 bis 2026 beträgt rund 64 Prozent.

Bei den Kaufpreisen war die Entwicklung noch ausgeprägter. 2018 lag der Preis bei 1.307 Euro pro Quadratmeter, 2020 sprang er kurzzeitig auf 2.662 Euro an, fiel dann aber auf 1.551 Euro (2021) zurück. Von 2022 bis 2025 folgte ein kontinuierlicher Anstieg von 1.785 auf 3.200 Euro pro Quadratmeter. Der Wert für 2026 liegt mit 2.178 Euro wieder deutlich darunter. Der CAGR (jährliche Wachstumsrate) beträgt bei Mieten 6,39 Prozent und bei Kaufpreisen 6,59 Prozent.

Beide Zeitreihen sind nicht als geschätzt gekennzeichnet und basieren auf nachvollziehbaren Daten.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich zeigt Dissen am Teutoburger Wald ein differenziertes Bild. Die Angebotsmiete von 9,78 Euro pro Quadratmeter liegt über dem Durchschnitt des Landkreises Osnabrück (8,59 Euro) und auch über dem niedersächsischen Landesdurchschnitt (8,50 Euro). Beim Angebotskaufpreis liegt Dissen mit 1.966 Euro pro Quadratmeter jedoch unter dem Kreisdurchschnitt (2.361 Euro) und dem Landesdurchschnitt (2.166 Euro).

Dieses Muster – höhere Mieten bei niedrigeren Kaufpreisen – erklärt die überdurchschnittliche Bruttomietrendite von 5,97 Prozent im Vergleich zum Kreisdurchschnitt von 4,51 Prozent.

Im Vergleich zu den Nachbarorten zeigt sich, dass Dissen bei den Kaufpreisen das günstigste Angebot im Umkreis macht. Bad Rothenfelde (2,8 km Entfernung) verlangt 2.662 Euro pro Quadratmeter, Hilter am Teutoburger Wald (4,7 km) 2.547 Euro, Versmold (8,9 km) 2.641 Euro. Bei den Mieten liegt Dissen mit 9,78 Euro im oberen Mittelfeld der Nachbargemeinden – nur Bad Rothenfelde (9,86 Euro) und Bad Iburg (9,86 Euro) liegen leicht darüber.

Die Kombination aus niedrigen Kaufpreisen und hohen Mieten im regionalen Vergleich ist ein auffälliges Merkmal des Dissener Marktes.

Bevölkerungsentwicklung

Dissen am Teutoburger Wald verzeichnet eine durchgängig positive Bevölkerungsentwicklung. Von 2015 bis 2024 wuchs die Einwohnerzahl von 9.390 auf 10.730 – ein Anstieg von 14,27 Prozent. Besonders stark war das Wachstum in den Jahren 2019 bis 2022, als die Einwohnerzahl von 9.998 auf 10.638 stieg. Seit 2023 stabilisiert sich die Bevölkerungszahl bei 10.730 Einwohnern.

Mit einer Bevölkerungsdichte von 336 Einwohnern pro Quadratkilometer liegt Dissen über dem niedersächsischen Durchschnitt. Die Stadt erstreckt sich auf einer Fläche von 31,9 Quadratkilometern und gliedert sich in vier Stadtteile: Aschen, Dissen, Erpen und Nolle.

Die Arbeitslosenquote zeigt eine leichte Tendenz nach oben: Von 207 Arbeitslosen im Jahr 2019 stieg die Zahl auf 282 im Jahr 2023. Die genaue prozentuale Arbeitslosenquote ist aus den vorliegenden Daten nicht direkt ablesbar, da nur absolute Zahlen vorliegen.

Standortfaktoren

Die Standortqualität von Dissen am Teutoburger Wald wird maßgeblich durch die Lage am Südhang des Teutoburger Waldes bestimmt. Die Stadt gehört zum Natur- und Geopark TERRA.vita, was die Attraktivität als Wohnstandort erhöht. Die Flächennutzung setzt sich aus 41 Prozent Waldfläche, 35 Prozent landwirtschaftlicher Nutzung, 16 Prozent Gebäude- und Hofflächen sowie 8 Prozent Verkehrs- und anderer Fläche zusammen.

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 bewertet den Landkreis Osnabrück, in dem Dissen liegt, mit einem Gesamtrang von 138 von rund 400 deutschen Kreisen. Damit positioniert sich der Kreis im oberen Mittelfeld. Die Einzelbewertungen zeigen: Rang 123 bei Wohlstand und sozialer Lage, Rang 132 bei Wettbewerb und Innovation, Rang 137 bei der Stärke, Rang 160 bei der Demografie und Rang 172 bei der Dynamik. Der Arbeitsmarkt rangiert mit Platz 180 am schwächsten. Diese Ränge gelten für den Kreis Osnabrück als Ganzes, nicht für die einzelne Gemeinde.

Am Ort selbst gibt es keine Hochschulen. Die nächste größere Stadt mit höherer Bildungsinfrastruktur ist Osnabrück, das als Kreisstadt etwa 20 Kilometer entfernt liegt.