Dahlheim

Marktüberblick

Dahlheim ist eine Ortsgemeinde im westlichen Hintertaunus im Rhein-Lahn-Kreis mit rund 823 Einwohnern auf 6,82 km². Die Gemeinde gehört zur Verbandsgemeinde Loreley und liegt seit 2002 im UNESCO-Welterbe Oberes Mittelrheintal. Der Großteil der Erwerbstätigen ist auswärts beschäftigt; die lokale Wirtschaft ist durch Landwirtschaft im Nebenerwerb und Handwerk geprägt. Diese Struktur schlägt sich in einem Immobilienmarkt nieder, der durch deutlich unter dem Landes- und Bundesdurchschnitt liegende Preise und eine überdurchschnittliche Bruttomietrendite gekennzeichnet ist.

Preis- und Mietentwicklung

Der aktuelle Angebotskaufpreis liegt bei 1.253 Euro je Quadratmeter, die Angebotsmiete bei 6,19 Euro je Quadratmeter. Beide Werte liegen deutlich unter den Vergleichszahlen: Der Kaufpreis liegt etwa 38 % unter dem rheinland-pfälzischen Landesdurchschnitt von 2.030 Euro je m² und rund 48 % unter dem Bundesdurchschnitt von 2.409 Euro je m². Die Angebotsmiete von 6,19 Euro je m² liegt 23 % unter dem Landesmittel von 8,08 Euro und 31 % unter dem Bundesdurchschnitt von 8,92 Euro je m².

Die Bruttomietrendite beträgt 5,93 % und liegt damit über dem Kreisdurchschnitt (5,14 %) und dem Landesdurchschnitt (5,25 %). Der Kaufpreisfaktor von 16,87 ist ebenfalls unter dem Kreiswert von 21,71 und dem Landeswert von 21,16. Diese Kennzahlen beschreiben denselben Sachverhalt aus drei Perspektiven: Die Immobilien sind im Vergleich zu anderen Orten in Rheinland-Pfalz und Deutschland preiswert, was bei gleichzeitig moderaten Mieten zu einer relatief guten Rendite führt.

Die Zeitreihen zeigen jedoch extreme Schwankungen, die auf einen dünnen Markt mit wenigen Transaktionen hindeuten. Die Angebotsmiete bewegte sich zwischen 4,29 Euro je m² (2019) und 8,43 Euro je m² (2025). Der Kaufpreis stieg von 1.219 Euro je m² (2022) auf 1.523 Euro je m² (2025). Diese Volatilität ist typisch für kleine Gemeinden mit geringem Marktvolumen, wo einzelne Inserate die Durchschnittswerte stark verzerren können.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich weist Dahlheim die niedrigsten Kaufpreise im Umkreis auf. Von den acht Nachbargemeinden im Datenbestand liegt nur Prath mit 775 Euro je m² unter Dahlheims Wert; Lykershausen (2.032 Euro), Nochern (3.200 Euro) und Gemmerich (1.687 Euro) liegen deutlich darüber. Die Angebotsmiete mit 6,19 Euro je m² liegt im Mittelfeld der Nachbarn – höher als in Nochern (4,82 Euro) und Gemmerich (5,17 Euro), aber niedriger als in Eschbach (8,30 Euro) und Winterwerb (8,13 Euro).

Die Bruttomietrendite von 5,93 % liegt im Vergleich zu den Nachbarorten im mittleren Bereich. Prath (10,1 %) und Eschbach (9,77 %) weisen deutlich höhere Renditen aus, was dort auf extrem niedrige Kaufpreise bei moderaten Mieten zurückzuführen ist. Lykershausen (3,7 %) und Nochern (1,81 %) liegen darunter, was auf überdurchschnittlich hohe Kaufpreise bei vergleichsweise niedrigen Mieten hindeutet.

Dahlheim liegt mit einem Perzentilrang von 74,3 % in Rheinland-Pfalz in der oberen Hälfte der Orte, wenn nach Bruttomietrendite sortiert wird. Das bedeutet, dass etwa 74 % der Orte im Land eine niedrigere oder gleiche Rendite aufweisen.

Standortfaktoren und Demografie

Die Bevölkerung Dahlheims ist seit 2015 um 3,06 % von 849 auf 823 Einwohner gesunken. Der Rückgang verlief bis 2020 kontinuierlich (von 849 auf 790), erholte sich 2022 kurzzeitig auf 860 und stabilisierte sich 2023 und 2024 bei 823. Die Bevölkerungsdichte beträgt 121 Einwohner je km².

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 1,97 % und entspricht damit einem sehr niedrigen Niveau. Mit zehn arbeitslosen Personen ist die absolute Arbeitslosigkeit gering. Diese niedrige Quote steht im Zusammenhang mit der Tatsache, dass ein Großteil der Erwerbstätigen auswärts beschäftigt ist – Dahlheim ist eine Wohngemeinde mit pendlerorientierter Struktur.

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 stuft den Rhein-Lahn-Kreis, zu dem Dahlheim gehört, mit dem Gesamtrang 304 von rund 400 deutschen Kreisen ein. Die Teilindizes zeigen unterschiedliche Profile: Der Arbeitsmarktrang liegt bei 298, der Wohlstands- und soziale-Lage-Rang bei 190 (besser als der Durchschnitt), während der Rang im Bereich Wettbewerb und Innovation mit 326 das schwächste Feld darstellt. Der Dynamikrang liegt bei 257. Keine Hochschule ist am Ort vorhanden.

Die Kombination aus niedrigen Immobilienpreisen, überdurchschnittlicher Mietrendite und rückläufiger Bevölkerung deutet auf einen typischen ländlichen Standort im rheinland-pfälzischen Umland hin: attraktiv für Käufer mit geringem Budget und für Mieter mit stabilen Einkommen, aber ohne das Wachstumspotenzial größerer Städte.