Winterwerb

Marktüberblick

Winterwerb präsentiert sich als kleiner ländlicher Immobilienmarkt mit ausgeprägtem Preisgefälle zwischen Miete und Kaufpreis. Die Angebotsmiete liegt bei 8,13 Euro pro Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 1.131 Euro pro Quadratmeter. Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 8,62 Prozent und ein Kaufpreisfaktor von 11,6.

Diese Kombination aus niedrigen Kaufpreisen und moderaten Mieten ist ungewöhnlich: Der Kaufpreis liegt mit 1.131 Euro pro Quadratmeter deutlich unter dem Kreisdurchschnitt von 1.881 Euro und dem Landesdurchschnitt von 2.030 Euro. Gleichzeitig liegt die Miete mit 8,13 Euro pro Quadratmeter knapp über dem Kreisdurchschnitt von 7,41 Euro und nahezu auf dem Landesniveau von 8,08 Euro. Der Kaufpreisfaktor von 11,6 liegt mit etwa 53 Prozent knapp über der Hälfte des Kreiswerts von 21,7.

Die extrem niedrigen Kaufpreise bei gleichzeitig relativ stabilen Mieten führen zu einer Bruttomietrendite von 8,62 Prozent. Damit liegt Winterwerb auf dem 93. Perzentil im Bundesland Rheinland-Pfalz – die Rendite ist höher als bei 93 Prozent aller vergleichbaren Orte im Land. Dieser Wert ist ausschließlich eine Funktion der niedrigen Kaufpreise, nicht einer überdurchschnittlichen Miete.

Preisentwicklung

Die Mietentwicklung in Winterwerb zeigt eine volatile Entwicklung. Lag die Angebotsmiete 2019 noch bei 4,86 Euro pro Quadratmeter, stieg sie bis 2023 auf 11,60 Euro – ein Anstieg von 139 Prozent in vier Jahren. Bis 2026 ist ein Rückgang auf 8,67 Euro pro Quadratmeter zu verzeichnen, was einem Rückgang von 25 Prozent vom Höchststand entspricht.

Der Angebotskaufpreis lag 2024 bei 979 Euro pro Quadratmeter und ist seither auf 1.131 Euro pro Quadratmeter gestiegen – ein Anstieg von 15,5 Prozent in zwei Jahren.

Die volatile Mietentwicklung entspricht dem Muster kleiner ländlicher Märkte: Bei einer Gemeindegröße von 153 Einwohnern und einer Fläche von nur 2,94 Quadratkilometern können bereits wenige Vermietungen oder Veräußerungen die aggregierten Durchschnittswerte stark verzerren. Die Datenreihen sind nicht als geschätzt gekennzeichnet, beruhen also auf tatsächlich erfassten Angebotsdaten.

Regionale Einordnung

Im Vergleich zu den acht Nachbargemeinden im Umkreis von bis zu 3,2 Kilometern zeigt Winterwerb ein extremes Preisprofil. Die Angebotsmiete von 8,13 Euro pro Quadratmeter liegt im oberen Drittel der Nachbargemeinden – deutlich über Gemmerich (5,17 Euro), Niederbachheim (4,57 Euro) und Kehlbach (3,94 Euro), aber unter Oberbachheim (9,40 Euro) und Ehr (8,20 Euro).

Der Kaufpreis von 1.131 Euro pro Quadratmeter liegt auf dem drittniedrigsten Niveau der Nachbargemeinden. Nur Eschbach (1.019 Euro) liegt darunter, Dachsenhausen (1.170 Euro) knapp darüber. Oberbachheim liegt mit 1.927 Euro pro Quadratmeter um 70 Prozent höher, Ehr mit 2.050 Euro um das 1,8-Fache und Himmighofen mit 2.280 Euro um das 2-Fache.

Die Bruttomietrendite von 8,62 Prozent ist die höchste im direkten Umfeld. Nur Eschbach weist mit 9,77 Prozent einen höheren Wert auf. Die niedrige Rendite in Nachbargemeinden wie Kehlbach (2,67 Prozent) oder Niederbachheim (3,60 Prozent) resultiert aus deutlich höheren Kaufpreisen bei niedrigeren Mieten.

Auf Kreisebene liegt Winterwerb mit 8,13 Euro Miete knapp über dem Durchschnitt des Rhein-Lahn-Kreises (7,41 Euro), während der Kaufpreis von 1.131 Euro deutlich unter dem Kreisdurchschnitt von 1.881 Euro liegt. Auf Landesebene liegt die Miete leicht über dem rheinland-pfälzischen Durchschnitt (8,08 Euro), der Kaufpreis jedoch deutlich darunter (2.030 Euro).

Demografische Entwicklung

Winterwerb verzeichnet einen anhaltenden Bevölkerungsrückgang. Von 176 Einwohnern im Jahr 2015 sank die Einwohnerzahl auf 153 im Jahr 2024 – ein Verlust von 13 Prozent in neun Jahren. Die Bevölkerungsdichte beträgt 52 Einwohner pro Quadratkilometer.

Der Rückgang ist nahezu kontinuierlich: Nur 2023 und 2024 stabilisierte sich die Zahl bei 153 Einwohnern nach einem Vorjahreswert von 152. Die historische Entwicklung zeigt, dass die Gemeinde bereits in den 1960er und 1970er Jahren Schwankungen zwischen 136 und 165 Einwohnern aufwies. Der aktuelle Stand von 148 Einwohnern (Stand 31. Dezember 2025, laut Statistischem Landesamt Rheinland-Pfalz) bestätigt den weiteren Abwärtstrend.

Die Arbeitslosenquote liegt mit 1,09 Prozent auf sehr niedrigem Niveau und entspricht dem Wert von 2022. Im Vergleich dazu lag sie 2018 bei nur 1,01 Prozent und stieg 2021 auf 3,09 Prozent an. Die sehr niedrige Arbeitslosigkeit bei gleichzeitigem Bevölkerungsrückgang geht einher mit einer alternden Bevölkerung, bei der Erwerbspersonen wegziehen, während die verbleibenden Beschäftigten eine stabile Arbeitsmarktsituation aufweisen.

Standortfaktoren

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 rangiert den Rhein-Lahn-Kreis, zu dem Winterwerb gehört, auf Platz 304 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtindex. Die Teilindizes zeigen ein gemischtes Bild: Der Index für Wohlstand und soziale Lage liegt mit Rang 190 im oberen Mittelfeld, während die Indizes für Wettbewerb und Innovation (Rang 326), Demografie (Rang 302) und Dynamik (Rang 257) im unteren Bereich liegen. Der Arbeitsmarkt-Index mit Rang 298 liegt ebenfalls unter dem Median.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Winterwerb liegt im westlichen Hintertaunus und gehört der Verbandsgemeinde Nastätten an. Historisch wurde der Ort 1353 erstmals urkundlich als "Wynterburn" erwähnt. Der Ort verfügte historisch über einen Haltepunkt an der Bahnstrecke Oberlahnstein–Nastätten der Nassauischen Kleinbahn.

Für Winterwerb liegen keine Bodenrichtwerte vor. Die Kombination aus niedrigem Prognos-Rang, fehlender Hochschulpräsenz und anhaltender Abwanderung entspricht dem Muster kleiner ländlicher Gemeinden im Rhein-Lahn-Kreis mit niedrigen Immobilienpreisen und hoher Bruttomietrendite.