Niederbachheim

Der Ort

Niederbachheim ist eine 2,93 km² große Ortsgemeinde im Rhein-Lahn-Kreis, Rheinland-Pfalz, mit 272 Einwohnern (2024). Die Bevölkerungsdichte beträgt 93 Einwohner je km². Der Ort liegt in einer ländlichen Struktur, die durch den Rhein-Lahn-Kreis als übergeordnete Verwaltungseinheit geprägt ist. Für Niederbachheim selbst liegen keine Bodenrichtwerte vor.

Immobilienmarkt: Niedrige Mieten, steigende Kaufpreise

Die Angebotsmiete in Niederbachheim beträgt aktuell 4,57 €/m² und liegt damit deutlich unter dem Kreisdurchschnitt von 7,41 €/m² sowie unter dem Landesdurchschnitt von 8,08 €/m². Im Vergleich zum Bundesdurchschnitt von 8,92 €/m² liegt die Miete bei etwa der Hälfte. Der Angebotskaufpreis beträgt 1.526 €/m² und liegt ebenfalls unter dem Kreisdurchschnitt (1.881 €/m²) und dem Landesdurchschnitt (2.030 €/m²).

Besonders auffällig ist die Entwicklung der letzten Jahre: Die Angebotsmiete stieg von 3,54 €/m² (2020) auf 5,09 €/m² (2023) – ein jährliches Wachstum von 12,87 %. Der Angebotskaufpreis verdoppelte sich von 706,79 €/m² (2022) auf 1.526 €/m² (aktuell). Dieser starke Preisanstieg bei gleichzeitig niedrigen Mietniveaus führt zu einer Bruttomietrendite von nur 3,6 %. Der Kaufpreisfaktor von 27,81 liegt deutlich über dem Kreisdurchschnitt von 21,71 und dem Landesdurchschnitt von 21,16.

Die niedrige Rendite von 3,6 % platziert Niederbachheim im unteren Perzentil (12,6 %) aller Orte in Rheinland-Pfalz. Das bedeutet: Von 100 vergleichbaren Orten in Rheinland-Pfalz liegt Niederbachheim bei der Bruttomietrendite auf den unteren 13 Plätzen. Ursache ist das Zusammenspiel aus relativ hohen Kaufpreisen und niedrigen Mieten – ein Muster, das in der Regel auf einen nachfrageseitigen Druck auf die Kaufpreise bei gleichzeitig geringem Mietnachfragepotenzial hindeutet.

Regionale Einordnung

Die Nachbarorte zeigen ein extremes Bild: Innerhalb von 1,2 km Entfernung schwankt die Angebotsmiete zwischen 3,94 €/m² (Kehlbach) und 9,40 €/m² (Oberbachheim). Der Kaufpreis variiert von 1.090 €/m² (Dessighofen) bis 2.050 €/m² (Ehr). Diese Diskrepanzen innerhalb weniger Kilometer deuten auf sehr unterschiedliche lokale Marktbedingungen hin – möglicherweise geprägt durch die Größe der Orte, den Zustand des Immobilienbestands oder die Lage innerhalb der jeweiligen Gemeinden.

Im Vergleich zum Rhein-Lahn-Kreis insgesamt liegt Niederbachheim bei der Miete deutlich unter dem Durchschnitt (4,57 vs. 7,41 €/m²), bei der Rendite jedoch ebenfalls unter dem Kreisdurchschnitt (3,6 % vs. 5,14 %). Der Kaufpreisfaktor von 27,81 liegt über dem Kreiswert von 21,71. Das Muster wiederholt sich auf Landesebene: Niederbachheim liegt bei allen Miet- und Kaufkennzahlen unter dem rheinland-pfälzischen Durchschnitt, die Rendite ist jedoch überproportional niedrig.

Bevölkerung und Standortfaktoren

Die Bevölkerung Niederbachheims wuchs von 254 Einwohnern (2015) auf 272 (2024), was einer Zunahme von 7,1 % entspricht. Dieser Zuzug ist bemerkenswert für eine Gemeinde dieser Größe und könnte mit der wachsenden Nachfrage nach Wohnraum im ländlichen Raum zusammenhängen. Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 1,15 % (zwei Arbeitslose) und gehört damit zu den niedrigsten Werten im Kreis. In den Vorjahren schwankte sie zwischen 0 % (2017) und 2,87 % (2022).

Auf übergeordneter Ebene rangiert der Rhein-Lahn-Kreis im Prognos-Zukunftsatlas 2025 auf Platz 304 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtrang. Die Teilindizes zeigen: Rang 257 bei Dynamik, 298 bei Arbeitsmarkt, 302 bei Demografie, 326 bei Wettbewerb und Innovation sowie 190 bei Wohlstand und sozialer Lage. Das Umfeld des Orts ist also strukturell schwach, was sich langfristig auf die Entwicklung des lokalen Immobilienmarkts auswirken kann. Am Ort bestehen keine Hochschulen, was die Nachfrage nach Mietwohnungen durch Studierende ausschließt.