Oberbachheim

Der Ort

Oberbachheim ist eine Ortsgemeinde im Rhein-Lahn-Kreis mit rund 200 Einwohnern auf einer Fläche von 2,86 km². Der Ort gehört zur Verbandsgemeinde Nastätten und liegt im so genannten Bachheimer Grund, zu dem auch die Nachbarorte Niederbachheim, Kehlbach und Winterwerb gehören. Die Gemeinde blickt auf eine über 800-jährige Geschichte zurück: Erstmals urkundlich erwähnt wurde der Ort im Jahr 1145 als Bacheim, die Unterscheidung in Ober- und Niederbachheim erfolgte 1361. Oberbachheim hat keinen eigenen Bahnhof mehr; der Ort besaß früher einen Haltepunkt an der Bahnstrecke Oberlahnstein–Nastätten der Nassauischen Kleinbahn. Am Ort bestehen keine Hochschulen.

Marktüberblick

Die aktuelle Angebotsmiete liegt bei 9,40 Euro pro Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 1.927 Euro pro Quadratmeter. Beide Werte stammen aus Inseraten und sind keine amtlichen Mietspiegelwerte. Die Bruttomietrendite beträgt 5,85 Prozent, der Kaufpreisfaktor liegt bei 17,08. Die vorliegenden Zeitreihen zu Miete und Kaufpreis sind als geschätzt gekennzeichnet.

Der Kaufpreisfaktor von 17,08 ist deutlich niedriger als der Durchschnitt des Rhein-Lahn-Kreises (21,71), des Landes Rheinland-Pfalz (21,16) und Deutschlands (21,16). Das bedeutet: Im Verhältnis zur Miete sind die Kaufpreise in Oberbachheim günstiger als in den Vergleichsräumen. Gleichzeitig liegt die Bruttomietrendite von 5,85 Prozent über dem Kreisdurchschnitt (5,14 %), dem Landesdurchschnitt (5,25 %) und dem Bundesdurchschnitt (5,10 %). Oberbachheim liegt damit im Bundesland im 73. Perzentil – die Rendite ist höher als bei etwa 73 Prozent der vergleichbaren Orte in Rheinland-Pfalz.

Preis- und Mietentwicklung

Die geschätzte Mietentwicklung zeigt einen deutlichen Anstieg: Von 6,20 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2021 auf 7,40 Euro im Jahr 2025 entspricht das einem jährlichen Wachstum von etwa 4,5 Prozent. Der geschätzte Kaufpreis stieg im selben Zeitraum von 1.600 auf 1.900 Euro pro Quadratmeter, ebenfalls bei einem jährlichen Wachstum von rund 4,4 Prozent. Beide Reihen sind als geschätzt gekennzeichnet, was bedeutet, dass sie nicht auf amtlichen Transaktionsdaten, sondern auf modellhaften Schätzungen basieren.

Die Entwicklung ist bemerkenswert, weil sie in eine Richtung geht, die für ländliche Räume nicht selbstverständlich ist: Sowohl Miete als auch Kaufpreis steigen kontinuierlich. Allerdings ist die Basis bei beiden Werten niedrig, und die Schätzungen müssen mit Vorsicht interpretiert werden.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich sticht Oberbachheim durch ein ungewöhnliches Muster hervor: Die Angebotsmiete von 9,40 Euro pro Quadratmeter ist die höchste unter allen acht Nachbarorten im Umkreis von bis zu 3,2 Kilometern. Der nächste Nachbar Winterwerb liegt bei 8,20 Euro, Geisig bei 7,17 Euro. Alle anderen liegen deutlich darunter. Gleichzeitig liegt der Kaufpreis von 1.927 Euro pro Quadratmeter nur moderat über dem Kreisdurchschnitt von 1.881 Euro und deutlich unter dem von Ehr (2.050 Euro).

Dieses Gefälle zwischen hoher Miete und moderatem Kaufpreis erklärt die überdurchschnittliche Bruttomietrendite. Im direkten Vergleich zeigen die Nachbarorte ein sehr heterogenes Bild: Winterwerb weist mit 8,62 Prozent die höchste Rendite auf, bei einem Kaufpreis von nur 1.131 Euro pro Quadratmeter. Niederbachheim liegt mit 3,6 Prozent und Kehlbach mit 2,67 Prozent deutlich darunter. Oberbachheim liegt mit 5,85 Prozent im Mittelfeld der Nachbarn, aber über dem Kreis- und Landesdurchschnitt.

Der Ort liegt mit seiner Angebotsmiete über dem Kreis- und Landesdurchschnitt, der Kaufpreis liegt knapp über dem Kreis-, aber unter dem Landes- und Bundesdurchschnitt.

Standortfaktoren und Demografie

Die Bevölkerung von Oberbachheim ist mit 205 Einwohnern (2024) sehr klein und stabil. Seit 2015 schwankt sie nur minimal zwischen 200 und 210 Personen, der Rückgang seit Serienbeginn beträgt weniger als ein Prozent. Die Bevölkerungsdichte liegt bei 72 Einwohnern pro Quadratkilometer.

Die Arbeitslosenquote betrug 2023 0,76 Prozent, was einem einzelnen arbeitslosen Menschen entspricht. Dieser Wert ist extrem niedrig und deutet auf eine sehr stabile lokale Arbeitsmarktsituation hin. Allerdings ist die absolute Zahl so gering, dass sie statistisch kaum Aussagekraft hat.

Auf Kreisebene schneidet der Rhein-Lahn-Kreis im Prognos-Zukunftsatlas 2025 im unteren Drittel ab: Von rund 400 deutschen Kreisen belegt er den 304. Platz im Gesamtindex. Besonders schwach ist der Index für Wettbewerb und Innovation (Rang 326), während der Index für Wohlstand und soziale Lage mit Rang 190 am besten abschneidet. Diese Werte gelten für den Kreis, nicht für die einzelne Gemeinde, geben aber einen Hinweis auf die wirtschaftliche Einbettung des Ortes.