Kehlbach

Marktüberblick

Kehlbach ist eine 2,13 km² große Ortsgemeinde im Rhein-Lahn-Kreis mit rund 184 Einwohnern und gehört zur Verbandsgemeinde Nastätten. Die Gemeinde liegt auf 295 m ü. NHN und zählt zum historischen Bachheimer Grund, dessen Gemeinden sich durch eine über 100-jährige Tradition gemeinsamer Feuerwehrübungen auszeichnen.

Der lokale Immobilienmarkt weist eine besondere Struktur auf: Die Angebotsmiete liegt mit 3,94 Euro je Quadratmeter deutlich unter allen Vergleichswerten – unter dem Kreisdurchschnitt (7,41 Euro), dem Landesdurchschnitt (8,08 Euro) und dem Bundesdurchschnitt (8,92 Euro). Gleichzeitig ist der Angebotskaufpreis mit 1.772 Euro je Quadratmeter zwar ebenfalls unter dem Durchschnitt, aber nicht im gleichen Maße wie die Miete. Diese Asymmetrie führt zu einer Bruttomietrendite von 2,67 Prozent, die mit einem Perzentilrang von 1,83 im Bundesland die niedrigste Rendite unter allen 2.300 erfassten Orten in Rheinland-Pfalz aufweist. Der Kaufpreisfaktor von 37,48 liegt damit etwa 1,7-mal so hoch wie der Kreis- und Landesdurchschnitt von rund 21 – ein Indikator dafür, dass sich die niedrige Miete im Verhältnis zum Kaufpreis kaum amortisiert.

Preisentwicklung

Die Zeitreihen zeigen eine deutliche Entkopplung von Miet- und Kaufpreisentwicklung. Die Angebotsmiete lag 2019 bei 3,94 Euro je Quadratmeter und ist seither stabil geblieben. Im selben Zeitraum stieg der Kaufpreis von 1.440 Euro je Quadratmeter (2022) auf 1.938 Euro je Quadratmeter (2026) – ein Anstieg von 34,6 Prozent in vier Jahren, was einer jährlichen Wachstumsrate von 7,7 Prozent entspricht.

Während die Mieten also kaum reagiert haben, haben die Kaufpreise deutlich zugelegt. Diese Entwicklung erklärt die niedrige Bruttomietrendite: Der Nenner (Kaufpreis) ist gestiegen, der Zähler (Jahreskaltmiete) ist gleich geblieben. Der Kaufpreisfaktor von 37,48 ist die direkte Folge dieser Entwicklung – er gibt an, wie viele Jahreskaltmieten nötig sind, um den Kaufpreis zu decken, und liegt damit etwa 1,7-mal so hoch wie der Kreis- und Landesdurchschnitt von rund 21.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich fällt Kehlbach vor allem durch die niedrigste Angebotsmiete aller Nachbarorte auf. Von den acht Nachbargemeinden im Umkreis bis 2,8 km Entfernung liegt Kehlbach mit 3,94 Euro je Quadratmeter deutlich unter dem nächsten Wert (Niederbachheim mit 4,57 Euro). Oberbachheim erreicht mit 9,40 Euro mehr als das Doppelte.

Beim Kaufpreis liegt Kehlbach mit 1.772 Euro je Quadratmeter im Mittelfeld der Nachbarn – deutlich unter Dornholzhausen (2.697 Euro), aber über Winterwerb (1.131 Euro) und Dessighofen (1.090 Euro). Die Kombination aus niedriger Miete und mittlerem Kaufpreis führt dazu, dass die Bruttomietrendite von 2,67 Prozent die niedrigste aller Nachbarorte ist. Nur Dornholzhausen liegt mit 2,94 Prozent annähernd auf diesem Niveau.

Im Vergleich zum Rhein-Lahn-Kreis (Durchschnittsmiete 7,41 Euro, Durchschnittskaufpreis 1.881 Euro) und zu Rheinland-Pfalz (8,08 Euro, 2.030 Euro) liegt Kehlbach bei beiden Preisen unter dem Mittel, aber die Miete weicht stärker ab als der Kaufpreis. Diese Diskrepanz ist der Grund für die extrem niedrige Rendite.

Standortfaktoren

Die Bevölkerung von Kehlbach ist mit 184 Einwohnern (2024) und einer Dichte von 86 Einwohnern je Quadratkilometer sehr klein und dünn besiedelt. Seit 2015 ist die Bevölkerung um 4,5 Prozent gestiegen (von 176 auf 184), nachdem sie in der Mitte des Zeitraums zwischen 2017 und 2019 auf 157 Einwohner gesunken war. Seit 2023 stabilisiert sich die Zahl bei 184.

Die Arbeitslosenquote liegt mit 1,18 Prozent (2023) auf sehr niedrigem Niveau und ist damit unter dem Bundesdurchschnitt. Im Jahr 2020 war sie mit 2,2 Prozent deutlich höher, was der pandemiebedingten Entwicklung entspricht.

Für den Rhein-Lahn-Kreis, auf den sich die Prognos-Zukunftsatlas-Ränge beziehen, ergibt sich ein gemischtes Bild: Mit Rang 304 von rund 400 Kreisen liegt der Kreis im unteren Drittel beim Gesamtindex. Besonders schwach sind die Werte bei Wettbewerb und Innovation (Rang 326) sowie Demografie (Rang 302). Besser positioniert ist der Kreis beim Wohlstand und der sozialen Lage mit Rang 190. Am Ort bestehen keine Hochschulen.

Die Kombination aus sehr kleiner Gemeinde, stabilisierender Bevölkerungsentwicklung und niedriger Arbeitslosigkeit deutet auf eine ruhige, ländliche Struktur hin, die sich nicht durch dynamisches Wachstum, sondern durch Beständigkeit auszeichnet.