Warstein, Stadt

Marktüberblick

Warstein, Stadt, liegt im Kreis Soest im östlichen Nordrhein-Westfalen und zählt rund 24.500 Einwohner auf einer Fläche von 158 km². Die Stadt am Nordrand des Sauerlands im Naturpark Arnsberger Wald bietet ein Immobilienangebot, das sich deutlich unter dem Landes- und Kreisdurchschnitt positioniert – bei gleichzeitig überdurchschnittlicher Bruttomietrendite.

Aktuell liegen Angebotsmieten von 7,50 Euro pro Quadratmeter und Angebotskaufpreise von 1.555 Euro pro Quadratmeter vor. Der Kaufpreisfaktor beträgt 17,28. Die Bruttomietrendite von 5,79 % liegt im bundeslandweiten Vergleich im 94. Perzentil – ein deutliches Signal für das Preis-Leistungs-Verhältnis des lokalen Marktes.

Wichtig: Bei den vorliegenden Miet- und Kaufwerten handelt es sich um Angebotswerte aus Inseraten. Sie liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete und stellen keinen amtlichen Mietspiegel dar.

Preisentwicklung

Die Angebotsmieten in Warstein zeigen einen deutlichen Aufwärtstrend. Lag der Wert 2018 noch bei 5,58 Euro pro Quadratmeter, betrug er 2025 bereits 7,32 Euro – das entspricht einem Anstieg von rund 31 % in sieben Jahren. Im Jahr 2026 wird ein Wert von 9,27 Euro prognostiziert, was einem sprunghaften Anstieg entspricht.

Der Kaufpreismarkt zeigt hingegen eine deutlich volatilere Entwicklung. 2018 lag der Wert bei 1.118 Euro pro Quadratmeter, 2019 sprang er auf 2.163 Euro – ein Anstieg um fast 94 % in einem Jahr. In den Folgejahren folgte eine Korrektur: 2020 sank der Wert auf 1.625 Euro, 2023 erreichte er mit 1.579 Euro ein lokales Tief. 2025 erholte er sich auf 1.741 Euro, 2026 wird ein Rückgang auf 1.607 Euro erwartet.

Die CAGR (Compound Annual Growth Rate) für Mieten liegt bei 6,55 %, für Kaufpreise bei 4,64 % über den verfügbaren Zeitraum. Beide Reihen sind nicht als geschätzt gekennzeichnet.

Regionale Einordnung

Warstein positioniert sich im regionalen Vergleich klar als günstiger Standort. Die Angebotsmiete von 7,50 Euro/m² liegt unter dem Kreisdurchschnitt von 8,59 Euro/m² und deutlich unter dem NRW-Durchschnitt von 9,24 Euro/m². Beim Kaufpreis mit 1.555 Euro/m² ist die Differenz noch ausgeprägter: Der Kreis Soest liegt bei 2.314 Euro/m², NRW bei 2.530 Euro/m².

Der Kaufpreisfaktor von 17,28 ist ebenfalls deutlich niedriger als der Kreisdurchschnitt von 22,33 und der Landeswert von 22,63. Ein niedrigerer Faktor bedeutet, dass weniger Jahresmieten für den Kauf einer Immobilie anfallen – ein Vorteil für Käufer.

Im direkten Vergleich mit den Nachbargemeinden zeigt sich ein gemischtes Bild: Bestwig (9,6 km) liegt mit 1.469 Euro/m² noch etwas unter Warstein, Anröchte (13,3 km) mit 1.650 Euro/m² darüber. Bei den Mieten liegt Warstein im Mittelfeld der Nachbarn – deutlich unter Möhnesee (10,35 Euro/m²), aber über Rüthen (6,97 Euro/m²).

Die Bruttomietrendite von 5,79 % führt die Nachbargemeinden an oder liegt nahe an der Spitze: Anröchte (5,80 %), Bestwig (5,53 %), Olsberg (5,53 %). Im Kreis Soest und in NRW liegen die Durchschnittswerte bei 4,57 % bzw. 4,52 %.

Bevölkerung und Standortfaktoren

Die Bevölkerung Warsteins ist rückläufig. Von 25.407 Einwohnern im Jahr 2015 ging die Zahl bis 2024 auf 24.464 zurück – ein Verlust von 3,71 %. Besonders ausgeprägt war der Rückgang zwischen 2015 und 2021, als die Einwohnerzahl um über 1.000 sank. Seit 2022 stabilisiert sich die Zahl leicht, bleibt aber auf niedrigem Niveau.

Die Bevölkerungsdichte beträgt 155 Einwohner pro Quadratkilometer – im ländlich geprägten Umland ein durchschnittlicher Wert.

Die absolute Zahl der Arbeitslosen lag 2023 bei 670. Der Kreis Soest erreicht im Prognos-Zukunftsatlas 2025 im Bereich Arbeitsmarkt Rang 103 von rund 400 deutschen Kreisen, was auf eine überdurchschnittliche Arbeitsmarktsituation hindeutet.

Allerdings zeigen die Demografie-Ränge im Zukunftsatlas Schwächen: Der Demografie-Rang liegt bei 236, der Wohlstand/Soziale Lage bei 239. Diese Werte deuten auf strukturelle Herausforderungen hin, die mit dem Bevölkerungsrückgang zusammenhängen könnten.

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 ordnet den Kreis Soest auf Gesamtrang 123 von rund 400 Kreisen. Positiv hervorzuheben sind die Ränge im Bereich Wettbewerb/Innovation (88) und Arbeitsmarkt (103). Schwächer positioniert ist der Kreis in den Bereichen Dynamik (194), Demografie (236) und Wohlstand/Soziale Lage (239). Keine Hochschulen sind in Warstein angesiedelt.

Einordnung und Bewertung

Warstein bietet mit seinen unterdurchschnittlichen Immobilienpreisen und der überdurchschnittlichen Bruttomietrendite von 5,79 % ein attraktives Preis-Leistungs-Verhältnis im bundesweiten Vergleich. Der niedrige Kaufpreisfaktor von 17,28 ermöglicht eine vergleichsweise schnelle Amortisation.

Allerdings sind die vorliegenden Werte Angebotswerte aus Inseraten und liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Für eine fundierte Investitionsentscheidung sollten daher tatsächliche Transaktionsdaten hinzugezogen werden.

Der Bevölkerungsrückgang von 3,71 % in neun Jahren und die schwachen Demografie- und Wohlstandsränge im Prognos-Zukunftsatlas sind als strukturelle Risiken zu bewerten. Der volatile Kaufpreisverlauf – mit einem Anstieg um 94 % zwischen 2018 und 2019 gefolgt von einer deutlichen Korrektur – unterstreicht die Notwendigkeit einer sorgfältigen Marktbewertung.

Die Lage im Naturpark Arnsberger Wald und die Einbindung in den Kreis Soest mit seinem überdurchschnittlichen Arbeitsmarkt (Rang 103) und Innovationsprofil (Rang 88) bilden die positiven Standortfaktoren für Warstein.