Anröchte

Marktüberblick: Niedriges Preisniveau, hohe Rendite

Anröchte ist eine Gemeinde im Kreis Soest mit rund 10.400 Einwohnern auf 73,8 km² Fläche. Das Gemeindegebiet umfasst zehn Ortsteile, wobei der Hauptort Anröchte mit knapp 7.000 Einwohnern den größten Anteil stellt. Die Bevölkerungsdichte liegt bei 141 Einwohnern je Quadratkilometer. Der Ort liegt am Nordrand des Haarstrangs im Südosten des Kreises Soest, etwa 15 Kilometer südlich von Lippstadt und 15 Kilometer südwestlich von Soest.

Das lokale Angebot an Wohnimmobilien spiegelt ein deutlich unterdurchschnittliches Preisniveau wider. Die Angebotsmiete liegt bei 7,98 Euro je Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 1.650 Euro je Quadratmeter. Beide Werte liegen unter dem Durchschnitt des Kreises Soest (8,59 Euro/m² Miete, 2.314 Euro/m² Kaufpreis) und deutlich unter dem Landesdurchschnitt Nordrhein-Westfalens (9,24 Euro/m² Miete, 2.530 Euro/m² Kaufpreis). Der Kaufpreisfaktor beträgt 17,24, was bedeutet, dass der Kaufpreis dem 17,24-fachen der Jahreskaltmiete entspricht. Zum Vergleich: Im Kreis Soest liegt der Faktor bei 22,33, in Nordrhein-Westfalen bei 22,63. Ein niedrigerer Faktor signalisiert bei gleicher Miete einen günstigeren Kaufpreis.

Die Bruttomietrendite von 5,8 % gehört damit zu den höchsten im Vergleichsumfeld. Im Perzentilrang der nordrhein-westfälischen Orte belegt Anröchte den 94,7. Perzentil – das bedeutet, dass die Rendite höher ist als bei 94,7 Prozent der anderen Orte im Bundesland. Diese hohe Rendite ergibt sich strukturell aus dem niedrigen Kaufpreis im Verhältnis zur Miete, nicht aus einer überdurchschnittlich hohen Miete.

Preisentwicklung: Starker Anstieg, extreme Schwankungen

Die Zeitreihe der Angebotspreise zeigt eine bemerkenswerte Entwicklung mit erheblichen Schwankungen. Von 2018 (1.185 Euro/m²) stieg der Kaufpreis bis 2023 auf 2.049 Euro/m² – ein Anstieg um rund 73 Prozent in fünf Jahren. Im Jahr 2024 brach der Preis auf 1.465 Euro/m² ein, was einem Rückgang von rund 28 Prozent gegenüber dem Vorjahreswert entspricht. Das Jahr 2025 weist mit 3.116 Euro/m² einen extremen Ausreißer auf, der sowohl den 2023er-Höchstwert als auch den aktuellen Wert von 1.650 Euro/m² deutlich übersteigt. 2026 liegt der Wert erneut bei 1.408 Euro/m².

Diese extremen Schwankungen zwischen 2024 und 2026 deuten auf eine besondere Marktdynamik oder Datenartefakte hin. Die Werte von 2024 und 2026 liegen auf einem ähnlichen Niveau, während der Wert von 2025 mehr als doppelt so hoch ist. Eine stabile Entwicklung ist an diesen Daten nicht erkennbar.

Die Angebotsmiete entwickelte sich anders: Von 4,39 Euro/m² (2018) stieg sie bis 2023 auf 8,09 Euro/m² (plus 84 Prozent). Auch hier folgte 2024 ein Rückgang auf 7,31 Euro/m², bevor die Werte 2025 (7,64 Euro/m²) und 2026 (8,79 Euro/m²) wieder anstiegen. Die Mietentwicklung ist weniger volatil als die Kaufpreisentwicklung, folgt aber demselben Muster von Anstieg, Korrektur und erneuter Erholung.

Der CAGR für die Miete beträgt 9,07 Prozent, für den Kaufpreis 2,19 Prozent über den verfügbaren Zeitraum. Der niedrige Kaufpreis-CAGR im Vergleich zum hohen Miet-CAGR resultiert aus den starken Schwankungen in den letzten Jahren, die den durchschnittlichen Anstieg verzerren.

Regionale Einordnung: Peripheres Preisniveau mit hoher Rendite

Im regionalen Vergleich hebt sich Anröchte durch ein deutlich unterdurchschnittliches Preisniveau ab. Von den acht benachbarten Orten mit verfügbaren Daten liegt der Kaufpreis von 1.650 Euro/m² nur über dem von Warstein (1.555 Euro/m²) und deutlich unter allen anderen. Die Angebotsmiete von 7,98 Euro/m² liegt über der von Warstein (7,50 Euro/m²) und Rüthen (6,97 Euro/m²), aber unter allen übrigen Nachbarorten.

Die Bruttomietrendite von 5,8 % ist die höchste unter allen benachbarten Orten. Warstein folgt mit 5,79 %, Möhnesee mit 5,19 %, und Rüthen mit 5,05 %. Die niedrigsten Renditen weisen Soest (3,78 %), Bad Sassendorf (4,06 %) und Lippstadt (4,18 %) auf – Städte mit deutlich höheren Kaufpreisen (2.800 bis 3.100 Euro/m²) und höheren Mieten (9,60 bis 9,80 Euro/m²).

Dieses Muster zeigt, dass Anröchte ein Markt mit niedrigen absoluten Preisen und damit verbundenen hohen Renditen ist. Im Gegensatz dazu stehen die größeren Städte im Umland wie Soest und Lippstadt, die sowohl höhere Mieten als auch höhere Kaufpreise aufweisen und damit niedrigere Renditen generieren. Der Kreis Soest als Ganzes liegt mit 4,57 % Rendite deutlich unter dem Anröchter Niveau.

Anröchte folgt damit einem typischen Muster peripherer Gemeinden: Geringere Preise bei gleichzeitig attraktiveren Renditen im Vergleich zu städtischen Zentren.

Standortfaktoren: Stabile Bevölkerung, differenzierter Kreisprofil

Die Bevölkerung von Anröchte ist seit 2015 leicht rückläufig: Von 10.557 Einwohnern (2015) auf 10.397 (2024), was einem Rückgang von 1,5 Prozent entspricht. Der Tiefpunkt lag 2021 bei 10.203 Einwohnern. Seit 2022 zeigt die Bevölkerungsentwicklung wieder leichte Zuwächse, die sich 2023 und 2024 bei 10.397 Einwohnern stabilisieren.

Der Kreis Soest, dem Anröchte angehört, belegt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamtrang 123 von rund 400 deutschen Kreisen. Die Teilindizes zeigen ein differenziertes Bild: Mit Rang 88 in Wettbewerb und Innovation und Rang 103 im Arbeitsmarkt liegt der Kreis im oberen Drittel. Schwächer positioniert sind die Indizes Demografie (Rang 236) und Wohlstand sowie soziale Lage (Rang 239). Der Dynamik-Index liegt mit Rang 194 im unteren Mittelfeld. Diese Werte gelten für den Kreis Soest als Ganzes und nicht spezifisch für Anröchte.

Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen. Die Gemeinde ist ländlich strukturiert mit einer Bevölkerungsdichte von 141 Einwohnern je Quadratkilometer.

Ein lokaler Wirtschaftsfaktor ist der Anröchter Stein, ein Dolomit-Vorkommen, das wirtschaftliche Bedeutung hat und im Gemeindewappen erscheint. Die Gemeinde ist in zehn Ortsteile gegliedert, wobei der Hauptort mit rund 7.000 Einwohnern mehr als die Hälfte der Gesamtbevölkerung stellt.

Die vorliegenden Daten geben für 2023 eine Arbeitslosenzahl von 237 an. Eine prozentuale Arbeitslosenquote ist in den Daten nicht enthalten.