Freilassing, St
Freilassing (PLZ 83395) liegt im Kreis Berchtesgadener Land in Bayern. Der Ort zählt 18.036 Einwohner auf 14,8 km², das entspricht 1.218 Einwohnern je Quadratkilometer.
Die durchschnittliche Angebotsmiete liegt bei 12,80 € pro m², der Kaufpreis bei 4.533 € pro m². Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 3,39 % und ein Kaufpreisfaktor von 29,5 — rechnerisch sind das 30 Jahreskaltmieten bis zum Kaufpreis. Damit liegt Freilassing über dem Renditeniveau von 28 % der Orte in Bayern.
Zwischen 2018 und 2026 stieg die Miete von 9,68 € auf 13,23 € pro m², im Mittel 4,0 % pro Jahr. Die Kaufpreise entwickelten sich mit 6,8 % pro Jahr schneller als die Mieten, was die Rendite gedrückt hat. Die Einwohnerzahl hat sich seit 2015 um 9,2 % erhöht. Die Arbeitslosenquote lag zuletzt bei 3,9 % (2023).
Im Prognos Zukunftsatlas belegt Kreis Berchtesgadener Land Rang 237 von rund 400 deutschen Kreisen (Dynamikrang 276, Stärkerang 213). Zum direkten Vergleich bieten sich die umliegenden Orte Ainring, Saaldorf-Surheim und Piding an.
Immobilienpreise in Freilassing im Überblick
Aktuelle Angebotswerte je Quadratmeter, Rendite und Struktur — mit Einordnung gegenüber Bayern.
Immobilienmarkt- und Standortbericht Freilassing, St
Freilassing liegt als Grenzbahnhof und wirtschaftsstärkste Kommune des Landkreises Berchtesgadener Land in unmittelbarer Nähe zu Salzburg. Der Immobilienmarkt weist Angebotsmieten von 12,80 €/m² und Kaufpreise von 4.533 €/m² auf – deutlich über dem bayerischen und deutschen Durchschnitt. Die Bevölkerung wuchs zwischen 2015 und 2024 um über 9 %. Der Prognos-Zukunftsatlas ordnet den Kreis auf Rang 237 von rund 400 ein.
Marktüberblick
Freilassing ist eine Stadt im oberbayerischen Landkreis Berchtesgadener Land mit 18.036 Einwohnern (Stand 2024) auf einer Fläche von 14,81 km². Sie liegt im Salzburger Becken, etwa sieben Kilometer vom Salzburger Stadtzentrum entfernt, und bildet zusammen mit Bad Reichenhall das gemeinsame Oberzentrum Bad Reichenhall/Freilassing. Der Ort entwickelte sich nach Eröffnung der Bahnstrecke Rosenheim–Salzburg zur Eisenbahnerstadt und ist heute Grenzbahnhof nach Österreich mit neun Bahnsteiggleisen. Freilassing gilt als die wirtschaftsstärkste Kommune des Landkreises mit enger Verflechtung zur benachbarten österreichischen Landeshauptstadt Salzburg.
Der aktuelle Angebotskaufpreis liegt bei 4.533 Euro pro Quadratmeter, die Angebotsmiete bei 12,80 Euro pro Quadratmeter. Die Bruttomietrendite beträgt 3,39 Prozent, der Kaufpreisfaktor liegt bei 29,52. Diese Werte sind Angebotswerte aus Inseraten und liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete; sie stellen keinen amtlichen Mietspiegel dar.
Preisentwicklung
Die Angebotsmiete in Freilassing ist seit 2018 deutlich gestiegen. Lag sie 2018 noch bei 9,68 Euro pro Quadratmeter, erreichte sie 2024 mit 12,88 Euro ihren höchsten Wert der Reihe. Im Jahr 2025 folgte ein Rückgang auf 12,33 Euro, bevor die Prognose für 2026 wieder auf 13,23 Euro zeigt. Der jährliche Wachstumsrate (CAGR) über den gesamten Zeitraum beträgt 3,98 Prozent.
Beim Angebotskaufpreis verlief die Entwicklung ähnlicher, jedoch mit stärkeren Ausschlägen. Von 3.325 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 stieg der Preis bis 2022 auf 4.927 Euro, fiel dann in den Folgejahren auf 3.977 Euro (2025) und zeigt für 2026 eine Prognose von 5.642 Euro. Die jährliche Wachstumsrate liegt bei 6,83 Prozent.
Beide Zeitreihen sind nicht als geschätzt gekennzeichnet, was auf eine hinreichende Datenbasis aus Inseraten schließen lässt.
Regionale Einordnung
Im regionalen Vergleich liegt Freilassing deutlich über den Durchschnittswerten. Die Angebotsmiete von 12,80 Euro pro Quadratmeter übertrifft den Kreisdurchschnitt des Landkreises Berchtesgadener Land (12,05 Euro) und liegt weit über dem bayerischen Durchschnitt (10,11 Euro) sowie dem deutschen Durchschnitt (8,92 Euro).
Beim Angebotskaufpreis liegt Freilassing mit 4.533 Euro pro Quadratmeter knapp unter dem Kreisdurchschnitt von 4.694 Euro, deutlich über dem bayerischen Durchschnitt von 3.246 Euro und dem deutschen Durchschnitt von 2.409 Euro.
Die Bruttomietrendite von 3,39 Prozent liegt unter dem bayerischen Durchschnitt von 4,13 Prozent und positioniert Freilassing im unteren Quartil der bayernweiten Renditeverteilung (Perzentilrang 27,9). Der Kaufpreisfaktor von 29,52 liegt über dem bayerischen Durchschnitt von 26,1 und dem Kreisdurchschnitt von 32,5.
Im Vergleich zu den Nachbarorten zeigt sich ein gemischtes Bild. Ainring (3,9 km Entfernung) liegt mit 11,82 Euro pro Quadratmeter bei der Miete unter Freilassing, Saaldorf-Surheim (4,8 km) mit 5.281 Euro pro Quadratmeter beim Kaufpreis darüber. Bayerisch Gmain (14,9 km) weist mit 13,69 Euro pro Quadratmeter die höchste Angebotsmiete im Vergleich auf.
Standortfaktoren und Demografie
Die Bevölkerung von Freilassing wuchs zwischen 2015 und 2024 von 16.522 auf 18.036 Einwohner, was einer Zunahme von 9,16 Prozent entspricht. Die Bevölkerungsdichte beträgt 1.218 Einwohner pro Quadratkilometer. Die Einwohnerzahl stieg kontinuierlich an, wobei der Wert 2024 gegenüber 2023 unverändert bei 18.036 lag.
Der Landkreis Berchtesgadener Land schneidet im Prognos-Zukunftsatlas 2025 im Gesamtrang auf Platz 237 von rund 400 deutschen Kreisen ab. Im Bereich Dynamik liegt der Kreis auf Rang 276, in der Stärke auf Rang 213. Die Teilindizes zeigen Werte zwischen Rang 186 (Demografie) und Rang 279 (Wohlstand und soziale Lage). Diese Rangierung bezieht sich auf den Kreis, nicht auf die einzelne Gemeinde Freilassing.
Am Ort selbst sind keine Hochschulen angesiedelt. Die enge Verflechtung mit Salzburg und die Anbindung an die Bahnstrecke Rosenheim–Salzburg mit dem Grenzbahnhof Freilassing als Knotenpunkt bilden zentrale Standortfaktoren.
Wie haben sich Miete und Kaufpreis in Freilassing entwickelt?
Jahresendwerte aus den Angebotsdaten. Wo die Quelle zu wenige Angebote enthält, ist der Verlauf als Schätzung gekennzeichnet.
Mietpreisentwicklung
Angebotsmiete in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Miete in Freilassing
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 9,68 €/m² |
| 2019 | 9,86 €/m² |
| 2020 | 9,93 €/m² |
| 2021 | 11,42 €/m² |
| 2022 | 12,21 €/m² |
| 2023 | 12,56 €/m² |
| 2024 | 12,88 €/m² |
| 2025 | 12,33 €/m² |
| 2026 | 13,23 €/m² |
Kaufpreisentwicklung
Angebotspreis in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Kaufpreis in Freilassing
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 3.325 €/m² |
| 2019 | 3.643 €/m² |
| 2020 | 3.993 €/m² |
| 2021 | 4.712 €/m² |
| 2022 | 4.927 €/m² |
| 2023 | 4.466 €/m² |
| 2024 | 4.360 €/m² |
| 2025 | 3.977 €/m² |
| 2026 | 5.642 €/m² |
Bruttomietrendite im Zeitverlauf
Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis, aus den Zeitreihen berechnet
Datenwerte: Bruttomietrendite in Freilassing
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2018 | 3,49 % |
| 2019 | 3,25 % |
| 2020 | 2,98 % |
| 2021 | 2,91 % |
| 2022 | 2,97 % |
| 2023 | 3,38 % |
| 2024 | 3,55 % |
| 2025 | 3,72 % |
| 2026 | 2,81 % |
Bevölkerungsentwicklung
Einwohner am Jahresende
Datenwerte: Einwohnerzahl von Freilassing
| Jahr | Wert (Einwohner) |
|---|---|
| 2015 | 16.522 Einwohner |
| 2016 | 16.648 Einwohner |
| 2017 | 16.787 Einwohner |
| 2018 | 16.939 Einwohner |
| 2019 | 17.147 Einwohner |
| 2020 | 17.289 Einwohner |
| 2021 | 17.472 Einwohner |
| 2022 | 17.816 Einwohner |
| 2023 | 18.036 Einwohner |
| 2024 | 18.036 Einwohner |
Arbeitslosenquote
Anteil in Prozent
Datenwerte: Arbeitslosenquote in Freilassing
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2015 | 1,29 % |
| 2016 | 1,69 % |
| 2017 | 1,32 % |
| 2018 | 3,73 % |
| 2019 | 3,50 % |
| 2020 | 4,19 % |
| 2021 | 4,12 % |
| 2022 | 3,48 % |
| 2023 | 3,88 % |
Prognos Zukunftsatlas — Teilränge
Rang unter 400 Kreisen, kleiner ist besser
Datenwerte: Prognos-Teilränge
| Kategorie | Wert (Rang) |
|---|---|
| Gesamtrang | 237 Rang |
| Dynamik | 276 Rang |
| Stärke | 213 Rang |
| Demografie | 186 Rang |
| Arbeitsmarkt | 244 Rang |
| Wettbewerb & Innovation | 209 Rang |
| Wohlstand & soziale Lage | 279 Rang |
Renditeverteilung in Bayern
Anzahl Orte je Renditeband — Freilassing liegt im Band 3–4 %
Datenwerte: Renditeverteilung in Bayern
| Kategorie | Wert (Orte) |
|---|---|
| 1–2 | 7,00 Orte |
| 2–3 | 215 Orte |
| 3–4 | 963 Orte |
| 4–5 | 524 Orte |
| 5–6 | 199 Orte |
| 6–7 | 73,00 Orte |
| 7–8 | 32,00 Orte |
| 8–9 | 15,00 Orte |
| 9–10 | 12,00 Orte |
| 10–11 | 5,00 Orte |
| 11–12 | 6,00 Orte |
| 12+ | 5,00 Orte |
Wie schneidet Freilassing im Umkreis ab?
Gemeinden im Umkreis von 30 km, direkt gegenübergestellt. Freilassing ist in beiden Diagrammen hervorgehoben.
Mieten im Umkreis von 30 km
Freilassing ist hervorgehoben
Datenwerte: Mieten im Umkreis von Freilassing
| Kategorie | Wert (€/m²) |
|---|---|
| Bayerisch Gmain | 13,69 €/m² |
| Bad Reichenhall | 13,20 €/m² |
| Freilassing | 12,80 €/m² |
| Saaldorf-Surheim | 12,40 €/m² |
| Ainring | 11,82 €/m² |
| Anger | 11,41 €/m² |
| Piding | 11,34 €/m² |
| Teisendorf | 11,06 €/m² |
| Laufen | 10,55 €/m² |
| Petting | 10,09 €/m² |
Renditen im Umkreis von 30 km
Freilassing ist hervorgehoben
Datenwerte: Renditen im Umkreis von Freilassing
| Kategorie | Wert (%) |
|---|---|
| Bayerisch Gmain | 3,64 % |
| Freilassing | 3,39 % |
| Petting | 3,37 % |
| Piding | 3,32 % |
| Ainring | 3,30 % |
| Bad Reichenhall | 3,30 % |
| Teisendorf | 3,26 % |
| Anger | 3,22 % |
| Saaldorf-Surheim | 2,82 % |
| Laufen | 2,82 % |
Orte in der Umgebung
Nach Entfernung sortiert
| Ort | Entfernung | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|---|
| Ainring | 3,9 km | 83404 | 11,82 € | 4.306 € | 3,30 % |
| Saaldorf-Surheim | 4,8 km | 83416 | 12,40 € | 5.281 € | 2,82 % |
| Piding | 9,5 km | 83451 | 11,34 € | 4.102 € | 3,32 % |
| Anger | 9,9 km | 83454 | 11,41 € | 4.255 € | 3,22 % |
| Laufen, St | 11,1 km | 83410 | 10,55 € | 4.493 € | 2,82 % |
| Teisendorf, M | 11,8 km | 83315 | 11,06 € | 4.066 € | 3,26 % |
| Petting | 14,4 km | 83367 | 10,09 € | 3.594 € | 3,37 % |
| Bayerisch Gmain | 14,9 km | 83457 | 13,69 € | 4.511 € | 3,64 % |
| Bad Reichenhall, GKSt | 15,0 km | 83435 | 13,20 € | 4.807 € | 3,30 % |
Wo liegt Freilassing?
Lage
Freilassing auf der Karte
Alle Kennzahlen zu Freilassing
Dieselben Werte wie oben, als Tabelle zum Nachschlagen und Kopieren.
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Miete (€/m²) | 12,80 € |
| Kaufpreis (€/m²) | 4.533 € |
| Bruttomietrendite | 3,39 % |
| Kaufpreisfaktor | 29,5 |
| Einwohner | 18.036 |
| Einwohner je km² | 1.218 |
| Fläche (km²) | 14,8 |
| Arbeitslosenquote | 3,9 % |
| Prognos-Gesamtrang | #237 |
| Prognos Dynamikrang | #276 |
| Prognos Stärkerang | #213 |
| Koordinaten | 47,8421, 12,9781 |
Häufige Fragen zu Immobilien in Freilassing
Was kostet eine Wohnung in Freilassing?
Die aktuelle Angebotsmiete in Freilassing liegt bei 12,80 Euro pro Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 4.533 Euro pro Quadratmeter. Beide Werte liegen deutlich über dem bayerischen Durchschnitt (10,11 Euro/m² Miete, 3.246 Euro/m² Kaufpreis) und auch über dem Kreisdurchschnitt des Berchtesgadener Lands (12,05 Euro/m² Miete, 4.694 Euro/m² Kaufpreis). Die Werte sind Angebotswerte aus Inseraten und kein amtlicher Mietspiegel.
Wie haben sich die Immobilienpreise in Freilassing entwickelt?
Die Mieten in Freilassing sind von 9,68 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 auf 12,80 Euro im Jahr 2025 gestiegen – das entspricht einer jährlichen Steigerungsrate von rund 4 Prozent. Der Kaufpreis entwickelte sich von 3.325 Euro pro Quadratmeter (2018) auf 4.533 Euro (2025) mit einer jährlichen Steigerungsrate von etwa 6,8 Prozent. Beide Reihen sind nicht geschätzt. Im Vergleich dazu liegt der bayerische Durchschnitt bei 10,11 Euro/m² Miete und 3.246 Euro/m² Kaufpreis.
Lohnt sich eine Kapitalanlage in Freilassing?
Die Bruttomietrendite in Freilassing beträgt 3,39 Prozent und liegt damit unter dem bayerischen Durchschnitt von 4,13 Prozent sowie unter dem deutschen Durchschnitt von 5,10 Prozent. Der Kaufpreisfaktor beträgt 29,52 und liegt über dem bayerischen Durchschnitt von 26,10. Im Perzentilrang der bayrischen Orte liegt Freilassing bei 27,92, was bedeutet, dass rund 72 Prozent der Orte im Bundesland eine höhere Bruttomietrendite aufweisen. Der Kreis Berchtesgadener Land liegt bei 3,13 Prozent Rendite und einem Kaufpreisfaktor von 32,52.
Wie entwickelt sich die Bevölkerung in Freilassing?
Die Bevölkerung in Freilassing ist von 16.522 Einwohnern im Jahr 2015 auf 18.036 im Jahr 2024 gewachsen – das entspricht einem Anstieg von rund 9,2 Prozent. Die Bevölkerungsdichte beträgt 1.218 Einwohner pro Quadratkilometer. Das starke Wachstum spiegelt sich auch in der dynamischen Nachfrage nach Wohnraum wider, was sich in den gestiegenen Miet- und Kaufpreisen widerspiegelt.
Wie schneidet Freilassing beim Prognos-Zukunftsatlas ab?
Im Prognos-Zukunftsatlas 2025 schneidet der Kreis Berchtesgadener Land, zu dem Freilassing gehört, mit dem Gesamtrang 237 von rund 400 deutschen Kreisen im unteren Mittelfeld ab. Besonders schwach ist der Wert im Bereich Dynamik mit Rang 276, während der Bereich Stärke mit Rang 213 etwas besser abschneidet. Am Ort selbst gibt es keine Hochschulen.
Woher stammen die Daten zu Freilassing?
Was jede Kennzahl misst, wie sie entsteht und wie aktuell sie ist.
Die auf dieser Seite gezeigten Mietwerte für Freilassing sind Angebotsmieten: durchschnittliche Kaltmieten aus veröffentlichten Wohnungsinseraten. Sie sind nicht identisch mit dem amtlichen Mietspiegel, der die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558c BGB aus bestehenden Mietverhältnissen ermittelt und für Mieterhöhungen maßgeblich ist. Da Angebotsmieten das aktuelle Neuvermietungsniveau abbilden, liegen sie in der Regel über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Einen verbindlichen Mietspiegel für Freilassing führt, sofern vorhanden, die Gemeinde selbst.
Die Kennzahlen stammen aus unterschiedlichen Quellen und haben daher unterschiedliche Datenstände; die Spalte „Datenstand" nennt sie je Kennzahl. Wo ein Wert fehlt, liegt für diesen Ort keine ausreichende Datengrundlage vor — ein fehlender Wert bedeutet nicht null.
| Kennzahl | Art | Erläuterung | Datenstand |
|---|---|---|---|
| Angebotsmiete (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittliche inserierte Kaltmiete je m² aus Wohnungsangeboten — nicht die ortsübliche Vergleichsmiete. | 2026 |
| Angebotskaufpreis (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittlicher inserierter Kaufpreis je m² aus Wohnungsangeboten — Angebots-, kein Beurkundungspreis. | 2026 |
| Bruttomietrendite (%) | berechnet | Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100, aus den beiden Angebotswerten abgeleitet. Ohne Kaufnebenkosten, Instandhaltung, Verwaltung und Leerstand — die Nettorendite liegt darunter. | 2026 |
| Kaufpreisfaktor | berechnet | Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete. Gibt an, wie viele Jahreskaltmieten dem Kaufpreis entsprechen; der Kehrwert der Bruttomietrendite. | 2026 |
| Einwohner und Dichte | amtliche Statistik | Fortschreibung der Bevölkerungsstände der statistischen Ämter, Stichtag jeweils Jahresende. Die Dichte bezieht sie auf die Gemeindefläche. | 2024 |
| Arbeitslosenquote (%) | amtliche Statistik | Quote auf Kreisebene, nicht je Gemeinde — kleinere Orte teilen sich daher den Wert ihres Kreises. | 2023 |
| Prognos-Zukunftsatlas | Fremdindex | Rang unter 400 Kreisen und kreisfreien Städten; kleinere Werte sind besser. Der Index bewertet Kreise, nicht einzelne Gemeinden. | – |
Weitere Orte im Kreis Berchtesgadener Land
Nach Bruttomietrendite sortiert
| Ort | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|
| Bayerisch Gmain | 83457 | 13,69 € | 4.511 € | 3,64 % |
| Schneizlreuth | 83458 | 10,74 € | 3.685 € | 3,50 % |
| Piding | 83451 | 11,34 € | 4.102 € | 3,32 % |
| Ainring | 83404 | 11,82 € | 4.306 € | 3,30 % |
| Bad Reichenhall, GKSt | 83435 | 13,20 € | 4.807 € | 3,30 % |
| Teisendorf, M | 83315 | 11,06 € | 4.066 € | 3,26 % |
| Berchtesgaden, M | 83471 | 13,50 € | 5.008 € | 3,24 % |
| Anger | 83454 | 11,41 € | 4.255 € | 3,22 % |