Schneizlreuth

Marktüberblick

Schneizlreuth ist eine Gemeinde im oberbayerischen Landkreis Berchtesgadener Land mit 1.394 Einwohnern auf 107,27 km². Die Gemeinde liegt auf 511 m ü. NHN an der Bundesstraße 305 und grenzt im Süden direkt an Österreich (Gemeinde Unken, Land Salzburg). Die Bevölkerungsdichte von 13 Einwohnern pro km² ist gering; die Fläche wird zu einem großen Teil von Wald und Almen eingenommen, darunter der Naturwald Kraxenbach, eines der größten Waldschutzgebiete Deutschlands.

Der Immobilienmarkt zeigt ein klares Bild: Die Angebotsmiete liegt bei 10,74 Euro pro Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 3.685 Euro pro Quadratmeter. Die Bruttomietrendite beträgt 3,5 Prozent, der Kaufpreisfaktor liegt bei 28,6. Diese Werte sind Angebotswerte aus Inseraten und liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Im bundesweiten Vergleich liegt Schneizlreuth bei der Miete mit 10,74 Euro etwa 20 Prozent über dem deutschen Durchschnitt von 8,92 Euro, beim Kaufpreis mit 3.685 Euro etwa 53 Prozent darüber. Die Rendite von 3,5 Prozent liegt jedoch deutlich unter dem Bundesdurchschnitt von 5,1 Prozent – ein Hinweis darauf, dass die Kaufpreise die Mieten überproportional übersteigen.

Preisentwicklung

Die Mietpreise in Schneizlreuth zeigen eine hohe Volatilität: Zwischen 2018 und 2026 schwanken die Angebotswerte von 6,99 Euro pro Quadratmeter (2019) bis 13,48 Euro (2025). Der durchschnittliche jährliche Zuwachs (CAGR) über die gesamte Reihe beträgt 1,77 Prozent. Diese starken Schwankungen deuten auf ein kleines und unregelmäßiges Angebot hin – einzelne Inserate können die Reihe deutlich nach oben oder unten ziehen.

Beim Kaufpreis ist ein deutlicher Trend erkennbar: Von 5.105 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2021 fiel der Preis bis 2023 auf 3.177 Euro, was einem jährlichen Rückgang von durchschnittlich 12,6 Prozent entspricht. 2024 erholte er sich leicht auf 3.414 Euro. Dieser Rückgang entspricht dem bundesweiten Trend der Jahre 2022 bis 2024, als die Zinswende die Nachfrage auf dem Wohnungsmarkt dämpfte. Die Erholung 2024 ist jedoch noch begrenzt und liegt weiterhin deutlich unter dem Niveau von 2021.

Die Mietvolatilität und die fallenden Kaufpreise seit 2021 führen dazu, dass sich die Bruttomietrendite von 3,5 Prozent langsam verbessert – ein möglicher Hinweis auf eine Annäherung an ein ausgewogeneres Preis-Miete-Verhältnis, sofern sich die Kaufpreisentwicklung stabilisiert.

Standortfaktoren

Die Bevölkerung Schneizlreuths wuchs zwischen 2015 und 2024 von 1.316 auf 1.394 Einwohner, was einem Anstieg von knapp sechs Prozent entspricht. Besonders deutlich war der Zuzug in den Jahren 2019 bis 2022, als die Einwohnerzahl von 1.284 auf 1.386 stieg. Seit 2023 ist die Bevölkerung stabil bei 1.394 Einwohnern.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 2,48 Prozent und damit auf einem sehr niedrigen Niveau. Im Vergleich zu 2015 (2,61 Prozent) hat sie sich leicht verbessert. Die Gemeinde weist damit eine stabile, geringe Arbeitslosigkeit auf, was dem Muster einer Tourismusregion entspricht, in der saisonale Beschäftigung im Dienstleistungssektor einen großen Teil der Erwerbstätigkeit ausmacht.

Im Prognos-Zukunftsatlas 2025 belegt der Landkreis Berchtesgadener Land, auf den sich die Werte beziehen, den Gesamtrang 237 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders schwach ist der Wohlstandsindex mit Rang 279, während der Demografie-Index mit Rang 186 zu den besseren Bereichen gehört. Der Dynamik-Index liegt mit Rang 276 im unteren Drittel. Diese Werte deuten auf eine Region hin, die zwar demografisch stabil ist, aber in puncto wirtschaftlicher Dynamik und Wohlstand hinter dem Bundesdurchschnitt zurückliegt.

Regionale Einordnung

Im Vergleich zu den acht Nachbarorten im Umkreis von bis zu 14,3 Kilometern weist Schneizlreuth die niedrigsten Angebotspreise auf: Die Miete von 10,74 Euro pro Quadratmeter liegt unter allen Nachbarorten, der Kaufpreis von 3.685 Euro pro Quadratmeter ebenfalls. Die nächstgelegenen Orte wie Bad Reichenhall (6,8 km) und Bayerisch Gmain (7,6 km) liegen mit 13,20 bzw. 13,69 Euro pro Quadratmeter deutlich über dem Schneizlreuther Niveau.

Dieses Muster ist konsistent mit der Einordnung in die übergeordneten Vergleiche: Der Kreisdurchschnitt für Miete liegt bei 12,05 Euro, für den Kaufpreis bei 4.694 Euro. Schneizlreuth liegt damit unter dem Kreisdurchschnitt, aber über dem bayerischen Durchschnitt (Miete 10,11 Euro, Kaufpreis 3.246 Euro). Der Kaufpreisfaktor von 28,6 liegt knapp über dem bayerischen Durchschnitt von 26,1, aber unter dem Kreisdurchschnitt von 32,5.

Die Bruttomietrendite von 3,5 Prozent ist die zweithöchste unter den Nachbarorten – nur Bayerisch Gmain liegt mit 3,64 Prozent darüber. Sie liegt über dem Kreisdurchschnitt von 3,13 Prozent, aber unter dem bayerischen Durchschnitt von 4,13 Prozent. Im Bundesland liegt Schneizlreuth mit einem Perzentilrang von 33,7 bei der Rendite im unteren Drittel – was bedeutet, dass zwei Drittel der bayerischen Orte eine höhere Rendite aufweisen.

Die Preisuntergrenze Schneizlreuths im Nachbarvergleich könnte auf die ländliche Struktur und die geringere Infrastruktur im Vergleich zu den größeren Nachbarorten zurückzuführen sein. Gleichzeitig liegt die Gemeinde an der Bundesstraße 305 und grenzt an Österreich, was touristisches Potenzial bietet.