Berchtesgaden, M

Marktüberblick: Hohe Preise, niedrige Rendite

Berchtesgaden gehört zu den teuersten Wohnmärkten Bayerns. Die Angebotsmiete liegt bei 13,50 Euro pro Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 5.008 Euro pro Quadratmeter. Der Kaufpreisfaktor beträgt 30,91. Die Bruttomietrendite liegt bei 3,24 Prozent.

Der Kaufpreisfaktor von 30,91 liegt leicht unter dem Kreisdurchschnitt von 32,52, was bedeutet, dass Berchtesgaden im Kreisvergleich einen etwas günstigeren Preis-Miete-Bezug aufweist. Dennoch ist der Faktor deutlich über dem bayerischen Durchschnitt von 26,10. Die niedrige Rendite von 3,24 Prozent im Vergleich zum bayerischen Mittel von 4,13 Prozent spiegelt wider, dass die Kaufpreise die Mieten überproportional übertreffen: Der Kaufpreis liegt mit dem 1,55-Fachen des bayerischen Durchschnitts deutlich höher als die Miete mit dem 1,34-Fachen.

Im Perzentilrang der bayernweiten Vergleichsgruppe belegt Berchtesgaden den 20. Perzentilplatz – das bedeutet, dass etwa 80 Prozent der bayernweiten Orte günstigere Preis-Miete-Verhältnisse aufweisen. Der Ort gehört damit zu den top-preisintensivsten Gemeinden im Freistaat.

Preisentwicklung: Volatiler Kaufmarkt, steigende Mieten

Die Angebotsmiete ist von 7,75 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 auf 13,50 Euro im aktuellen Stand gestiegen. Der Kaufpreis entwickelte sich von 3.036 Euro pro Quadratmeter (2018) auf 5.008 Euro aktuell.

Beide Reihen weisen jedoch starke Schwankungen auf. Die Miete lag 2019 mit 9,93 Euro über dem 2018er-Wert, fiel 2020 auf 9,07 Euro, stieg 2021 auf 10,66 Euro, fiel 2022 wieder auf 10,36 Euro und legte seither kontinuierlich zu. Beim Kaufpreis ist der Sprung von 3.264 Euro (2020) auf 6.424 Euro (2021) besonders auffällig – knapp eine Verdopplung in einem Jahr. Danach folgte ein Rückgang auf 5.770 Euro (2023), ein Anstieg auf 6.207 Euro (2024) und ein starker Rückfall auf 3.763 Euro (2025), bevor die Reihe 2026 wieder auf 5.294 Euro ansteigt.

Die zeitliche Entwicklung von Miete und Kaufpreis verläuft nicht synchron. Während die Miete einen relativ gleichmäßigen Aufwärtstrend zeigt, weist der Kaufpreis starke Volatilität auf. Dies deutet darauf hin, dass der Kaufmarkt stärker von konjunkturellen Schwankungen oder Angebotsschwankungen betroffen ist als der Mietmarkt.

Regionale Einordnung: Teuer, aber nicht der teuerste

Berchtesgaden liegt im Mietpreisbereich über dem Kreisdurchschnitt von 12,05 Euro pro Quadratmeter und deutlich über dem bayerischen Durchschnitt von 10,11 Euro. Der Kaufpreis von 5.008 Euro liegt über dem Kreiswert von 4.694 Euro und weit über dem bayerischen Durchschnitt von 3.246 Euro.

Im regionalen Vergleich mit den Nachbarorten zeigt sich ein differenziertes Bild. Schönau am Königssee weist mit 6.807 Euro pro Quadratmeter den höchsten Kaufpreis auf, bei einer deutlich niedrigeren Rendite von 2,14 Prozent. Berchtesgaden liegt damit in der Mitte der Nachbarorte beim Kaufpreis, aber mit der zweithöchsten Miete nach Bayerisch Gmain (13,69 Euro). Bayerisch Gmain zeigt mit 3,64 Prozent Rendite die beste Verzinsung im Vergleich.

Der Kreis Berchtesgadener Land weist im Durchschnitt eine niedrigere Rendite von 3,13 Prozent und einen höheren Kaufpreisfaktor von 32,52 auf als Berchtesgaden. Berchtesgaden liegt also innerhalb des ohnehin schon teuren Kreisgebiets preislich im mittleren bis oberen Segment, ohne der teuerste Ort zu sein.

Standortfaktoren: Bevölkerungsrückgang, touristische Prägung

Die Bevölkerung Berchtesgadens ist seit 2015 um 2,4 Prozent von 7.888 auf 7.698 Einwohner gesunken. Die Bevölkerungsdichte beträgt 216 Einwohner pro Quadratkilometer. Der Rückgang ist kontinuierlich: Von 2015 bis 2021 ging die Einwohnerzahl von 7.888 auf 7.624 zurück, seither stabilisiert sie sich bei 7.698.

Die Zahl der Arbeitslosen ist ebenfalls rückläufig – von 224 im Jahr 2015 auf 158 im Jahr 2023.

Beim Prognos-Zukunftsatlas 2025 belegt der Landkreis Berchtesgadener Land den Gesamtrang 237 von rund 400 deutschen Kreisen. Die Teilindizes zeigen Rang 276 für Dynamik, 213 für Stärke, 244 für Arbeitsmarkt, 209 für Wettbewerb und Innovation, 186 für Demografie und 279 für Wohlstand und soziale Lage. Keine dieser Bewertungen gehört zum Spitzenfeld. Der Kreis liegt damit im unteren Mittelfeld der deutschen Kreise.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Berchtesgaden ist touristisch geprägt und liegt im Vorfeld des Nationalparks Berchtesgaden, der zum UNESCO-Biosphärenreservat gehört. Seit den 1990er-Jahren sind die Gästezahlen rückläufig, die Gemeinde profiliert sich mit umweltverträglichem Tourismus.