Schönau a.Königssee

Marktüberblick

Schönau am Königssee gehört zu den teuersten Immobilienmärkten im Berchtesgadener Land und in ganz Bayern. Der Angebotskaufpreis liegt bei 6.807 Euro pro Quadratmeter und übertrifft damit nicht nur den bayerischen Durchschnitt von 3.246 Euro um mehr als das Doppelte, sondern auch den Kreisdurchschnitt von 4.694 Euro deutlich. Die Angebotsmiete von 12,16 Euro pro Quadratmeter liegt zwar über dem Kreis- und Landesdurchschnitt, jedoch nicht im gleichen Maße wie die Kaufpreise.

Diese Diskrepanz zwischen Kaufpreis und Miete zeigt sich im Kaufpreisfaktor von 46,66: Man müsste 46,66 Jahre Bruttomiete aufwenden, um den Kaufpreis zu decken. Zum Vergleich: Im Kreis Berchtesgadener Land liegt der Faktor bei 32,5, in Bayern bei 26,1. Die Bruttomietrendite von 2,14 Prozent ist die niedrigste aller vergleichbaren Orte im Umkreis und liegt weit unter dem bayerischen Durchschnitt von 4,13 Prozent sowie dem deutschen Durchschnitt von 5,10 Prozent.

Die niedrige Rendite bei gleichzeitig extrem hohem Kaufpreis kennzeichnet einen Markt, in dem die Kaufpreise stärker gestiegen sind als die Mieten – ein Muster, das für stark nachgefragte Tourismusstandorte typisch ist, an denen die Kaufpreise durch die besondere Lage getrieben werden, ohne dass die Wohnmieten im gleichen Umfang folgen.

Preisentwicklung

Die Zeitreihe der Angebotspreise zeigt eine starke Aufwärtsentwicklung mit erheblichen Schwankungen. Der Kaufpreis stieg von 3.274 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 auf 6.706 Euro im Jahr 2026 – ein Anstieg um 105 Prozent in acht Jahren. Die jährliche Wachstumsrate (CAGR) liegt bei 9,37 Prozent.

Die Mietpreise entwickelten sich volatiler: Sie bewegten sich zwischen 8,27 Euro (2024) und 14,24 Euro (2026). Der CAGR von 5,27 Prozent ist deutlich niedriger als der des Kaufpreises. Diese unterschiedliche Entwicklung erklärt die gestiegene Diskrepanz zwischen Kaufpreis und Miete: Während die Kaufpreise in den letzten Jahren stark angezogen haben, blieben die Mieten hinter diesem Wachstum zurück.

Besonders auffällig ist der Sprung von 4.393 Euro (2020) auf 6.638 Euro (2022) bei den Kaufpreisen – ein Anstieg von über 50 Prozent in nur zwei Jahren. In der Folge stabilisierten sich die Preise auf hohem Niveau zwischen 6.370 und 6.706 Euro. Bei den Mieten zeigt sich ein ähnliches Muster mit einem Höhepunkt von 14,24 Euro im Jahr 2026 nach einem Tief von 8,27 Euro im Jahr 2024.

Regionale Einordnung

Im Vergleich zu den Nachbarorten hebt sich Schönau am Königssee vor allem durch den höchsten Kaufpreis aller umliegenden Gemeinden hervor. Mit 6.807 Euro pro Quadratmeter liegt der Ort deutlich über Berchtesgaden (5.008 Euro), Ramsau (5.332 Euro) und Bad Reichenhall (4.807 Euro).

Die Angebotsmiete von 12,16 Euro liegt im Mittelfeld der Nachbargemeinden. Bayerisch Gmain (13,69 Euro) und Berchtesgaden (13,50 Euro) weisen höhere Mieten aus, während Schneizlreuth (10,74 Euro) und Piding (11,34 Euro) niedriger liegen.

Die Bruttomietrendite von 2,14 Prozent ist die niedrigste aller Nachbarorte. Selbst Ramsau, das mit 5.332 Euro einen ähnlichen Kaufpreis aufweist, erreicht mit 2,63 Prozent eine höhere Rendite. Bayerisch Gmain liegt mit 3,64 Prozent am höchsten – hier sind die Kaufpreise im Verhältnis zur Miete deutlich günstiger.

Im Landkreis Berchtesgadener Land liegt Schönau mit seinem Kaufpreis von 6.807 Euro weit über dem Kreisdurchschnitt von 4.694 Euro. Die Miete von 12,16 Euro liegt nur knapp über dem Kreisdurchschnitt von 12,05 Euro. Diese Asymmetrie – hoher Kaufpreis, nur leicht überdurchschnittliche Miete – führt zu der extrem niedrigen Rendite.

Auf Landesebene belegt Schönau mit einem Perzentilrang von 0,49 Prozent den unteren Bereich der bayerischen Orte – gemeint ist, dass die Rendite zu den niedrigsten in Bayern gehört.

Standortfaktoren und Demografie

Schönau am Königssee hat 5.706 Einwohner auf einer Fläche von 131,62 Quadratkilometern, was einer Bevölkerungsdichte von 43 Einwohnern pro Quadratkilometer entspricht. Die Bevölkerung ist seit 2015 um 2,9 Prozent von 5.544 auf 5.706 gewachsen – ein moderater, aber beständiger Zuzug.

Der Ort liegt im UNESCO-Biosphärenreservat Berchtesgadener Land und ist geprägt durch den Königssee, der als einer der saubersten Seen Deutschlands gilt und zusammen mit der Wallfahrtskirche St. Bartholomä zu den touristischen Highlights Bayerns zählt. Die touristische Bedeutung des Ortes geht einher mit einem Immobilienmarkt, auf dem die Kaufpreise deutlich über den Mieten liegen.

Der Kreis Berchtesgadener Land belegt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Rang 237 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamt-Ranking. Besonders schwach ist der Index Wohlstand und soziale Lage mit Rang 279, während der Arbeitsmarktrang bei 244 liegt. Der Dynamik-Index mit Rang 276 deutet auf begrenzte wirtschaftliche Dynamik hin. Diese Bewertungen beziehen sich auf den Kreis, nicht auf die einzelne Gemeinde, geben aber einen Hinweis auf die strukturellen Rahmenbedingungen.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Die Anzahl der Arbeitslosen schwankte in den letzten Jahren zwischen 74 und 122 Personen, ohne einen klaren Trend aufzuweisen.