Marktschellenberg, M

Marktüberblick: Premium-Lage im Alpenvorland

Marktschellenberg liegt im äußersten Südosten Bayerns im Landkreis Berchtesgadener Land und ist mit 17,66 km² eine der kleinsten Gemeinden der Region. Der Ort ist fast vollständig von den Berchtesgadener Alpen umgeben und grenzt im Osten direkt an Österreich. Mit 1.770 Einwohnern (2024) ergibt sich eine Bevölkerungsdichte von 100 Einwohnern pro km².

Der Immobilienmarkt ist durch hohe Preise bei gleichzeitig niedriger Bruttomietrendite gekennzeichnet. Die Angebotsmiete liegt bei 11,65 Euro pro Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 4.462 Euro pro Quadratmeter. Der Kaufpreisfaktor beträgt 31,91, die Bruttomietrendite 3,13 Prozent. Diese Werte sind systematisch über den Angebotswerten aus Inseraten angesiedelt und stellen keinen amtlichen Mietspiegel dar.

Im Perzentilrang von 15,95 im Landesvergleich gehört Marktschellenberg zu den teuersten 16 Prozent aller 2.056 bewerteten Orte in Bayern. Der Kaufpreisfaktor von 31,91 liegt deutlich über dem bayerischen Durchschnitt von 26,10, was bedeutet, dass der Kaufpreis im Verhältnis zur Miete höher ist als in den meisten bayerischen Orten.

Preisentwicklung: Volatiler Aufwärtstrend

Die historischen Zeitreihen zeigen einen deutlichen Aufwärtstrend bei beiden Kennzahlen, begleitet von erheblichen Schwankungen.

Die Angebotsmiete stieg von 8,00 Euro pro Quadratmeter (2018) auf 14,00 Euro (2026) – ein Anstieg um 75 Prozent. Der Kaufpreis entwickelte sich von 2.750 Euro (2018) auf 4.457 Euro (2026) – ein Plus von 62 Prozent. Der CAGR beträgt 7,25 Prozent bei der Miete und 6,22 Prozent beim Kaufpreis.

Besonders auffällig ist die Volatilität: Der Kaufpreis fiel von 4.620 Euro (2023) auf 3.274 Euro (2024), bevor er 2025 wieder auf 5.241 Euro anstieg. Bei den Mieten gab es einen Einbruch von 13,33 Euro (2019) auf 6,67 Euro (2020), gefolgt von einem kontinuierlichen Anstieg bis 14,00 Euro (2026). Die Kaufpreisvolatilität ist dabei stärker als die Mietvolatilität – der Kaufpreis schwankte innerhalb von drei Jahren um 60 Prozent (von 3.274 auf 5.241 Euro), während die Miete im selben Zeitraum um 36 Prozent stieg (von 10,27 auf 14,00 Euro).

Regionale Einordnung: Teuer, aber nicht der teuerste

Im direkten Vergleich zum Landkreis Berchtesgadener Land liegt Marktschellenberg leicht unter dem Durchschnitt: Die Angebotsmiete von 11,65 Euro liegt unter dem Kreiswert von 12,05 Euro, der Kaufpreis von 4.462 Euro unter dem Kreiswert von 4.694 Euro. Der Kaufpreisfaktor von 31,91 liegt ebenfalls unter dem Kreisdurchschnitt von 32,52. Die Bruttomietrendite von 3,13 Prozent entspricht nahezu exakt dem Kreiswert von 3,13 Prozent.

Im Landesvergleich zeigt sich ein anderes Bild: Marktschellenberg liegt mit 11,65 Euro Miete über dem bayerischen Durchschnitt von 10,11 Euro, mit 4.462 Euro Kaufpreis weit über dem Landesdurchschnitt von 3.246 Euro. Der Kaufpreisfaktor von 31,91 liegt über dem bayerischen Durchschnitt von 26,10. Die Rendite von 3,13 Prozent liegt unter dem bayerischen Durchschnitt von 4,13 Prozent.

Im bundesweiten Vergleich ist die Lage gemischt: Der deutsche Durchschnitt liegt bei 8,92 Euro Miete, 2.409 Euro Kaufpreis, einem Faktor von 26,10 und einer Rendite von 5,10 Prozent. Marktschellenberg liegt bei Miete, Kaufpreis und Kaufpreisfaktor deutlich über dem Bundesdurchschnitt, die Rendite liegt jedoch darunter.

Im Vergleich zu den Nachbarorten zeigt sich, dass Marktschellenberg weder der teuerste noch der günstigste Ort ist. Schönau am Königssee liegt mit 6.807 Euro pro Quadratmeter deutlich darüber, während Piding mit 4.102 Euro günstiger ist. Die Bruttomietrendite von 3,13 Prozent liegt im Mittelfeld der Nachbargemeinden (Spannweite von 2,14 Prozent in Schönau bis 3,64 Prozent in Bayerisch Gmain).

Standortfaktoren: Stabilität ohne Dynamik

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 bewertet den Landkreis Berchtesgadener Land mit einem Gesamtrang von 237 von rund 400 deutschen Kreisen. Die Teilindizes zeigen unterschiedliche Profile: Der Arbeitsmarkt-Rang liegt bei 244, der Rang für Wettbewerb und Innovation bei 209, der Demografie-Rang bei 186. Der Rang für Wohlstand und soziale Lage liegt mit 279 am schlechtesten, der Dynamik-Rang bei 276. Der Stärke-Index erreicht mit 213 das beste Ergebnis.

Diese Werte gelten für den gesamten Kreis, nicht für die einzelne Gemeinde. Der Gesamtrang von 237 entspricht dem unteren Mittelfeld unter den deutschen Kreisen.

Die Arbeitslosenquote in Marktschellenberg liegt bei 2,32 Prozent (2023). Mit 26 arbeitslosen Personen bei einer Bevölkerung von 1.770 ist der lokale Arbeitsmarkt stabil. Die Arbeitslosenquote schwankte zwischen 1,19 Prozent (2016) und 3,22 Prozent (2021).

Bevölkerung und Demografie: Stabile Gemeinde mit begrenztem Wachstum

Die Bevölkerung von Marktschellenberg hat sich seit 2015 relativ stabil entwickelt. Von 1.741 Einwohnern (2015) stieg die Zahl auf 1.799 (2017), fiel dann auf 1.751 (2022) und stabilisierte sich bei 1.770 (2023 und 2024). Insgesamt ergibt sich eine Entwicklung von +1,67 Prozent seit Serienbeginn.

Historisch lag die Einwohnerzahl 1950 mit 2.060 auf dem höchsten Wert, fiel dann auf 1.654 (1961) und pegelte sich seit den 1970er Jahren um 1.750 ein. Der aktuelle Stand von 1.770 liegt damit nahe am langfristigen Durchschnitt.

Die stabile Bevölkerungsentwicklung bei gleichzeitig hohen Immobilienpreisen und niedriger Rendite geht einher mit der geringen Fläche von 17,66 km² und der alpinen Lage. Die begrenzte Fläche könnte dazu beitragen, dass die Preise auf dem hohen Niveau verharren, auch wenn die Bevölkerungszahl kaum wächst.