Marktüberblick und Einordnung
Der Landkreis Berchtesgadener Land liegt im äußersten Südosten Bayerns an der Grenze zu Österreich und umfasst 15 Gemeinden auf 810 Quadratkilometern. Mit einem durchschnittlichen Kaufpreis von 4.694 Euro pro Quadratmeter gehört er zu den teuersten Kreisen Bayerns – auf Rang 14 von 82. Der mittlere Mietpreis liegt bei 12,05 Euro pro Quadratmeter, die durchschnittliche Bruttorendite bei 3,13 Prozent. Die Bevölkerungszahl stieg von 103.907 im Jahr 2015 auf 108.315 im Jahr 2023, was einem Wachstum von rund vier Prozent entspricht.
Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 ordnet den Kreis auf Rang 237 von rund 400 deutschen Landkreisen ein (Gesamtrang). Der Wert für Dynamik liegt mit Rang 276 deutlich unter dem Durchschnitt, während der Rang für Stärke bei 213 liegt. Der Wohlstandsindex mit Rang 279 gehört zu den schwächeren Bereichen des Kreises.
Die Immobilienwerte im Kreis liegen systematisch über dem bayerischen Durchschnitt (Kaufpreis 3.246 Euro/m², Miete 10,11 Euro/m²) und deutlich über dem deutschen Durchschnitt (2.409 Euro/m² bzw. 8,92 Euro/m²).
Innere Struktur und Preisgefälle
Der Landkreis weist eine deutliche innere Struktur auf, die sich an drei geographische und wirtschaftliche Regionen gliedert. Diese drei Teile unterscheiden sich stark in ihren Immobilienwerten.
Der südliche, hochalpine Teil um Berchtesgaden bildet das Preisniveau nach oben. Schönau am Königssee führt mit 6.807 Euro/m² die Liste an – der höchste Wert im gesamten Kreis. Der Kaufpreisfaktor beträgt hier 46,7, die Rendite liegt bei nur 2,14 Prozent. Ramsau bei Berchtesgaden folgt mit 5.332 Euro/m², Saaldorf-Surheim mit 5.281 Euro/m². Berchtesgaden selbst liegt bei 5.008 Euro/m². Diese Gemeinden sind durch den Tourismus geprägt und verzeichnen die höchsten Preise.
Im alpinen Mittelteil liegt Bad Reichenhall mit 4.807 Euro/m² und einer Rendite von 3,3 Prozent. Die Kreisstadt bildet das Oberzentrum des Landkreises.
Der voralpine Norden, der südliche Rupertiwinkel, bildet das Preisgefälle nach unten. Die günstigsten Gemeinden liegen hier: Schneizlreuth mit 3.685 Euro/m², Teisendorf mit 4.066 Euro/m², Piding mit 4.102 Euro/m², Anger mit 4.255 Euro/m² und Ainring mit 4.306 Euro/m². Die Spreizung zwischen teuerster und günstigster Gemeinde beträgt mehr als 3.100 Euro pro Quadratmeter.
Die Gemeinden im Süden und Zentrum weisen höhere Mietpreise auf als der Norden. Bayerisch Gmain liegt mit 13,69 Euro/m² sogar über dem Kreisdurchschnitt, obwohl die Gemeinde nur 3.202 Einwohner hat. Laufen mit 10,55 Euro/m² ist die Gemeinde mit dem niedrigsten Mietpreis.
Die Rendite-Spanne reicht von 2,14 Prozent in Schönau am Königssee bis 3,64 Prozent in Bayerisch Gmain. Der Median der Kaufpreise liegt bei 4.511 Euro/m², leicht unter dem Mittelwert von 4.694 Euro/m², was auf die hohen Ausreißer im Süden hinweist.
Wirtschaft und Tourismus
Der Tourismus ist der prägende Wirtschaftsfaktor des Landkreises. Der Landkreis verzeichnete 2013 rund 3,5 Millionen Übernachtungen, über 700.000 Gäste und verfügte über 28.000 Betten. Der gesamte Landkreis ist als Tourismusregion gekennzeichnet.
Im südlichen, hochalpinen Teil um Berchtesgaden, Schönau am Königssee, Ramsau, Bischofswiesen und Marktschellenberg ist der Tourismus die Haupteinnahmequelle. Im Markt Berchtesgaden sind mehr als die Hälfte der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten mittelbar oder unmittelbar als touristische Dienstleister tätig. Größter Arbeitgeber ist das Salzbergwerk mit 135 Beschäftigten, gefolgt von der Kurdirektion mit 100 Beschäftigten. Die touristischen Anziehungspunkte sind der Königssee, das Kehlsteinhaus, das Salzbergwerk und die Jennerbahn. Ende der Skisaison 2024 wurde der Betrieb der alpinen Skipisten auf dem Jenner endgültig eingestellt, da die Pflege wegen anhaltenden Schneemangels nicht mehr gewinnbringend war.
Bad Reichenhall ist das einzige Staatsbad in Oberbayern und blickt auf eine viertausendjährige Siedlungsgeschichte zurück, die eng mit der Gewinnung von Salz aus Sole verknüpft ist. Das Bad Reichenhaller Alpensalz hat in Deutschland einen Marktanteil von über 50 Prozent. Die Stadt bildet zusammen mit Freilassing das gemeinsame Oberzentrum des Landkreises.
Freilassing ist die wirtschaftsstärkste Kommune des Landkreises. Der Ort entwickelte sich nach Eröffnung der Bahnstrecke Rosenheim–Salzburg zur Eisenbahnerstadt und ist heute die wirtschaftsstärkste Gemeinde des Landkreises mit enger Verflechtung zur benachbarten österreichischen Landeshauptstadt Salzburg. Freilassing hat rund 17.700 Einwohner und liegt nur sieben Kilometer vom Salzburger Stadtzentrum entfernt.
Bad Reichenhall ist seit 1958 Bundeswehrstandort. In der Hochstaufen-Kaserne sind die Gebirgsjägerbrigade 23, das Gebirgsjägerbataillon 231 und weitere Einheiten stationiert. Der Bundeswehrstandort ist ein bedeutender Arbeitgeber in der Region.
Das gesamte Kreisgebiet bildet das Biosphärenreservat Berchtesgadener Land. Der Nationalpark Berchtesgaden wurde 1990 gegründet und ist ein wichtiger Faktor für den Natur- und Wandertourismus.
Verkehr und Erreichbarkeit
Die wichtigste Straßenanbindung des Landkreises ist die Bundesautobahn 8 zwischen München und Salzburg. Die Ausfahrt Freilassing ist der zentrale Zugang zum Landkreis. Die A8 führt durch den nördlichen Teil des Kreises und verbindet den Rupertiwinkel mit dem Münchener Umland und Salzburg.
Der Bahnhof Freilassing ist ein Knotenbahnhof an der Bahnstrecke Rosenheim–Salzburg. Er ist ein wichtiger Grenzbahnhof und verbindet den Landkreis mit München (ca. 139 Kilometer) und Salzburg. Bad Reichenhall hat einen eigenen Bahnhof an der Strecke Freilassing–Bad Reichenhall–Berchtesgaden, die den südlichen Teil des Landkreises erschließt.
Der Landkreis grenzt im Norden und Nordwesten nur an den Landkreis Traunstein. Im Osten, Süden und Südwesten ist die Landkreisgrenze zugleich Staatsgrenze zu Österreich. Damit ist der Landkreis der einzige, der an nur einen anderen deutschen Kreis angrenzt.
Die geografische Lage im Alpenvorland und in den Alpen prägt die Erreichbarkeit: Der südliche Teil um Berchtesgaden ist durch das Gebirge vom Norden abgekoppelt und über eine einzige Straße erreichbar (Pass Hallthurm auf 693 Meter Höhe). Dies trägt zur Abgeschiedenheit und zum hohen Immobilienwert dieser Gemeinden bei.
Entwicklung und Ausblick
Der Landkreis Berchtesgadener Land ist durch eine klare räumliche Trennung geprägt: Der voralpine Norden mit den Gemeinden um Freilassing und Bad Reichenhall ist wirtschaftlich und verkehrstechnisch gut angebunden und bildet das Zentrum des Alltagslebens. Der hochalpine Süden um Berchtesgaden ist touristisch geprägt, aber geografisch abgekoppelt und weist die höchsten Immobilienpreise auf.
Die Immobilienwerte spiegeln diese Struktur wider: Im Süden liegen die Kaufpreise bei bis zu 6.807 Euro pro Quadratmeter in Schönau am Königssee, im Norden bei rund 3.700 bis 4.300 Euro. Die Renditen sind im Süden niedriger (2,14 Prozent in Schönau) als im Norden (bis 3,64 Prozent in Bayerisch Gmain).
Der Tourismus bleibt der bestimmende Wirtschaftsfaktor, steht aber vor Herausforderungen: Der Skipistenbetrieb auf dem Jenner wurde 2024 wegen Schneemangels eingestellt, was den Wintertourismus in der Region beeinträchtigt. Die Gästezahlen sind seit 1991 rückläufig. Bad Reichenhall hat nach der Gesundheitsreform von 1996 mit einem Rückgang der Kurgastzahlen zu kämpfen.
Die enge Verflechtung mit Salzburg, insbesondere für Freilassing, bietet wirtschaftliche Perspektiven. Der Bundeswehrstandort Bad Reichenhall ist ein stabiler Arbeitgeber. Der Prognos-Rang für Dynamik liegt mit Platz 277 von 400 jedoch im unteren Drittel, was auf begrenzte wirtschaftliche Dynamik hindeutet.