Teisendorf, M

Marktüberblick

Teisendorf ist eine Marktgemeinde im Rupertiwinkel, dem nordöstlichen Teil des Landkreises Berchtesgadener Land, und liegt im Alpenvorland zwischen Salzburg und dem Chiemsee. Mit 226 Gemeindeteilen ist sie die bayerische Gemeinde mit den meisten Ortsteilen. Die 9.431 Einwohner verteilen sich auf 86,76 km², was einer Bevölkerungsdichte von 109 Einwohnern je Quadratkilometer entspricht. Der Ort liegt an der zweigleisigen, elektrifizierten Bahnstrecke München–Salzburg und wird von der A8 sowie der B304 erschlossen, was eine schnelle Anbindung an beide Metropolen ermöglicht.

Der aktuelle Immobilienmarkt zeigt ein für die Region typisches Bild: Die Angebotsmiete liegt bei 11,06 Euro je Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 4.066 Euro je Quadratmeter. Die Bruttomietrendite beträgt 3,26 Prozent, der Kaufpreisfaktor liegt bei 30,64. Diese Werte sind Angebotswerte aus Inseraten und liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Preis- und Mietentwicklung

Die Mietentwicklung in Teisendorf verlief in den letzten Jahren volatil. Lag die Angebotsmiete 2019 noch bei 7,86 Euro je Quadratmeter, stieg sie bis 2024 auf 11,01 Euro an. Der Wert für 2025 fällt mit 9,04 Euro wieder ab, während der Wert für 2026 mit 14,55 Euro einen deutlichen Sprung nach oben zeigt. Der CAGR von 7,42 Prozent über die Reihe hinweg spiegelt diesen starken Anstieg wider, ist aber durch die Schwankungen nur bedingt aussagekräftig.

Die Kaufpreisentwicklung verlief ebenfalls unruhig. Nach einem Tiefpunkt 2019 mit 2.578 Euro je Quadratmeter stieg der Preis bis 2023 auf 3.960 Euro. Der Wert für 2024 mit 1.409 Euro stellt einen deutlichen Ausreißer dar und weicht stark vom Vor- und Nachjahreswert ab. Der aktuelle Wert von 4.066 Euro liegt damit wieder auf dem Niveau von 2022/2023. Der negative CAGR von minus 0,79 Prozent über die gesamte Reihe wird maßgeblich durch den Ausreißer 2024 beeinflusst.

Die Volatilität in beiden Reihen ist bemerkenswert und entspricht dem Muster von Angebotswerten in kleineren Märkten, wo einzelne Inserate die Durchschnittswerte stark beeinflussen können.

Demografie und Arbeitsmarkt

Die Bevölkerung Teisendorfs ist seit 2015 um 1,3 Prozent von 9.310 auf 9.431 Einwohner gewachsen. Die Entwicklung verlief dabei nicht linear: Zwischen 2015 und 2021 gab es leichte Schwankungen um die 9.300-Einwohner-Marke, erst 2022 setzte ein deutlicher Zuzug ein (9.422 Einwohner), der sich 2023 und 2024 mit 9.431 Einwohnern stabilisierte.

Der Arbeitsmarkt zeigt sich stabil: Der Index der Arbeitslosenquote (2015 = 100) ist von 100 im Jahr 2015 auf 90 im Jahr 2023 gesunken, was einer Verbesserung um 10 Prozent entspricht. Der Tiefpunkt lag 2022 bei 75, bevor der Wert 2023 wieder auf 90 anstieg. Insgesamt liegt die Arbeitslosigkeit damit unter dem Ausgangsniveau von 2015.

Die stabile bis leicht wachsende Bevölkerung bei gleichzeitig verbesserter Arbeitsmarktlage schafft eine grundlegende Nachfrage nach Wohnraum, die sich in den steigenden Mietpreisen niederschlägt.

Standortfaktoren und Infrastruktur

Teisendorf profitiert von seiner verkehrsgünstigen Lage im Alpenvorland. Der Bahnhof Teisendorf liegt an der 1860 eröffneten, zweigleisigen und elektrifizierten Bahnstrecke München–Salzburg. Seit der Eröffnung hatte der Bahnhof Bedeutung als Umsteigepunkt für die Anreise nach Berchtesgaden. Die A8 mit der Anschlussstelle Neukirchen im Süden der Gemeinde und die B304, die das Marktzentrum seit einigen Jahren umgeht, verbinden Teisendorf direkt mit München und Salzburg.

Diese Infrastruktur macht Teisendorf zum attraktiven Wohnort für Pendler nach Salzburg und München. Die Lage im Rupertiwinkel, einem Teil des Landkreises Berchtesgadener Land, der über 600 Jahre zum Erzstift Salzburg gehörte, verleiht dem Ort eine eigene kulturelle Identität.

Im Prognos-Zukunftsatlas 2025 schneidet der Landkreis Berchtesgadener Land im Gesamtrang mit Platz 237 von rund 400 Kreisen im unteren Mittelfeld ab. Besonders schwach ist der Rang im Bereich Wohlstand und soziale Lage mit Platz 279, während der Demografie-Rang mit 186 am besten ist. Der Dynamik-Rang liegt mit 276 ebenfalls im unteren Bereich. Diese Werte gelten für den gesamten Kreis, nicht nur für Teisendorf.

Regionale Einordnung

Im Vergleich zum Landkreis Berchtesgadener Land liegt Teisendorf bei der Angebotsmiete mit 11,06 Euro unter dem Kreisdurchschnitt von 12,05 Euro, beim Kaufpreis mit 4.066 Euro unter dem Kreiswert von 4.694 Euro. Der Kaufpreisfaktor von 30,64 liegt ebenfalls unter dem Kreisdurchschnitt von 32,52. Die Bruttomietrendite von 3,26 Prozent ist leicht über dem Kreiswert von 3,13 Prozent.

Im bundesweiten Vergleich schneidet Teisendorf deutlich besser ab: Die Miete liegt 9,4 Prozent über dem Bayern-Durchschnitt (10,11 Euro) und 24,0 Prozent über dem deutschen Durchschnitt (8,92 Euro). Der Kaufpreis liegt 25,3 Prozent über dem bayerischen Mittel (3.246 Euro) und 68,8 Prozent über dem deutschen Durchschnitt (2.409 Euro). Die Rendite von 3,26 Prozent liegt damit deutlich unter dem bayerischen Durchschnitt von 4,13 Prozent und dem deutschen Durchschnitt von 5,10 Prozent. Im Perzentilrang der Mietrendite im Bundesland belegt Teisendorf Platz 21,6 – der Ort liegt also im unteren Quartil Bayerns.

Im Vergleich zu den acht Nachbarorten im Umkreis von bis zu 11,2 Kilometern liegt Teisendorf bei der Miete (11,06 Euro) im Mittelfeld. Saaldorf-Surheim (12,40 Euro) und Inzell (12,30 Euro) liegen deutlich darüber, Petting (10,09 Euro) und Wonneberg (10,86 Euro) darunter. Bei der Rendite liegt Teisendorf mit 3,26 Prozent eher im unteren Bereich: Sechs der acht Nachbarorte weisen eine höhere Rendite auf, nur Anger (3,22 Prozent) und Saaldorf-Surheim (2,82 Prozent) liegen darunter. Saaldorf-Surheim fällt dabei durch den höchsten Kaufpreis der Gruppe (5.281 Euro) auf, was die niedrige Rendite erklärt.