Saaldorf-Surheim

Marktüberblick: Spitzenpreise bei niedriger Rendite

Saaldorf-Surheim liegt im nördlichen Landkreis Berchtesgadener Land an der Salzach, die zugleich die Grenze zu Österreich bildet. Die Gemeinde gehört zum Rupertiwinkel und ist mit 39,1 km² und rund 5.600 Einwohnern eine der kleineren Gemeinden des Kreises.

Auf dem lokalen Immobilienmarkt zeigt sich ein deutliches Preisniveau, das alle Nachbarorte im Kaufpreis übertrifft. Der Angebotskaufpreis liegt bei 5.281 Euro je Quadratmeter, die Angebotsmiete bei 12,40 Euro je Quadratmeter. Beide Werte liegen über dem Kreisdurchschnitt (4.694 Euro bzw. 12,05 Euro) und deutlich über dem bayerischen Mittel (3.246 Euro bzw. 10,11 Euro). Im bundesweiten Vergleich ist der Kaufpreis mit dem 2,19-Fachen des deutschen Durchschnitts von 2.409 Euro pro Quadratmeter außergewöhnlich hoch.

Die Bruttomietrendite von 2,82 % gehört damit zu den niedrigsten im gesamten Landkreis und im bayernweiten Vergleich zu den untersten Werten. Der Perzentilrang von 6,8 bedeutet: Von 2.056 erfassten Orten in Bayern haben nur 6,8 Prozent eine niedrigere Rendite – 93,2 Prozent liegen darüber. Der Kaufpreisfaktor von 35,48 liegt ebenfalls über dem Kreis- (32,52) und Landesdurchschnitt (26,10). Das bedeutet, dass der Kaufpreis im Verhältnis zur Miete besonders hoch ist: Ein Mieter müsste theoretisch 35,48 Jahre aufbringen, um den Kaufpreis durch die Jahreskaltmiete zu decken.

Preisentwicklung: Volatiler Anstieg mit starkem Aufholprozess

Die Zeitreihen der letzten neun Jahre zeigen eine markedte Dynamik mit erheblichen Schwankungen. Der Angebotskaufpreis bewegte sich in der Jahresreihe zwischen 2.857 Euro je Quadratmeter (2021) und 5.861 Euro (2026). Die Miete schwankte zwischen 9,12 Euro (2020) und 13,43 Euro (2026).

Ein besonderer Aufwärtstrend ist ab 2021 erkennbar: Nach einem Tiefpunkt beim Kaufpreis 2021 (2.857 Euro) und einem relativen Tief bei der Miete 2020 (9,12 Euro) setzten starke Anstiege ein. Bis 2026 stieg der Kaufpreis in der Jahresreihe um 105 Prozent, die Miete um 47 Prozent. Die jährliche Wachstumsrate (CAGR) liegt bei 6,05 Prozent für den Kaufpreis und 4,29 Prozent für die Miete.

Die Volatilität ist bemerkenswert: Zwischen 2019 und 2020 fiel der Kaufpreis um 15 Prozent, zwischen 2020 und 2021 um weitere 16 Prozent. Im selben Zeitraum stieg die Miete von 9,12 auf 13,13 Euro – ein Anstieg von 44 Prozent. Diese gegenläufige Bewegung in den Jahren 2020 bis 2021 deutet auf einen Markt hin, in dem Kauf- und Mietpreise nicht synchron reagieren.

Der aktuelle Angebotskaufpreis von 5.281 Euro je Quadratmeter liegt unter dem letzten Wert der Jahresreihe (5.861 Euro für 2026). Diese Diskrepanz zeigt, dass die Jahresreihe und die aktuellen Inserate nicht identisch sind – die Jahresreihe bildet den Jahresdurchschnitt ab, während der aktuelle Wert eine Momentaufnahme darstellt. Sowohl die Miet- als auch die Kaufpreisreihe sind nicht als geschätzt gekennzeichnet.

Regionale Einordnung: Teurer als alle Nachbarn

Im direkten Vergleich mit den acht nächstgelegenen Orten im Umkreis bis 11,4 Kilometern weist Saaldorf-Surheim bei den Kaufpreisen die höchsten Werte auf. Der Angebotskaufpreis von 5.281 Euro je Quadratmeter liegt um 16,5 Prozent über dem nächstgelegenen Nachbarort Freilassing (4.533 Euro) und um 47 Prozent über Petting (3.594 Euro), dem günstigsten Ort im Vergleich.

Bei der Angebotsmiete liegt Saaldorf-Surheim mit 12,40 Euro jedoch nicht an der Spitze: Freilassing weist mit 12,80 Euro eine höhere Miete auf. Saaldorf-Surheim liegt damit 3,1 Prozent unter Freilassing, aber 23 Prozent über Petting (10,09 Euro). Diese Diskrepanz zwischen Kauf- und Mietpreis führt dazu, dass Freilassing mit 3,39 Prozent Bruttomietrendite eine deutlich bessere Rendite als Saaldorf-Surheim mit 2,82 Prozent aufweist.

Die niedrige Rendite von 2,82 Prozent ist nur mit Laufen (ebenfalls 2,82 Prozent) geteilt und liegt unter allen Nachbarorten. Kirchanschöring weist mit 3,70 Prozent die höchste Rendite auf, bei zugleich niedrigem Kaufpreis von 3.571 Euro. Das Muster zeigt: In Saaldorf-Surheim zahlen Käufer im Verhältnis zur Miete mehr als in allen vergleichbaren Orten der Region – der Kaufpreis treibt die Rendite nach unten, während die Miete nicht im gleichen Maße steigt wie in Freilassing.

Der Kreis Berchtesgadener Land insgesamt liegt bereits über dem bayerischen und deutschen Durchschnitt – Saaldorf-Surheim verstärkt diesen Trend beim Kaufpreis noch einmal, bei der Miete liegt es knapp über dem Kreis-Mittel.

Bevölkerung und Arbeitsmarkt: Stetiger Zuzug bei stabiler Beschäftigungslage

Die Bevölkerung von Saaldorf-Surheim wuchs zwischen 2015 und 2024 von 5.378 auf 5.600 Einwohner, was einem Zuwachs von 4,1 Prozent entspricht. Im historischen Vergleich war das Wachstum noch deutlicher: Zwischen 1988 und 2018 stieg die Einwohnerzahl von 4.201 auf 5.525, was einem Anstieg von 31,5 Prozent entspricht – der höchste prozentuale Zuwachs im gesamten Landkreis Berchtesgadener Land in diesem Zeitraum.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 4,6 Prozent (46 Promille). Sie entwickelte sich von 6,5 Prozent (2015) über einen Tiefpunkt von 3,7 Prozent (2019) auf 5,7 Prozent (2020) während der Pandemie und erholte sich bis 2023 wieder auf 4,6 Prozent. Die Entwicklung folgt damit dem bundesweiten Muster, zeigt aber insgesamt ein stabiles Arbeitsmarktumfeld.

Die Bevölkerungsdichte von 143 Einwohnern je Quadratkilometer ist für eine Gemeinde dieser Größe moderat. Die 55 Gemeindeteile verteilen sich auf das 39,1 km² große Gemeindegebiet, was auf eine stark zersiedelte Struktur hindeutet.

Als größere Arbeitgeber sind EurimPharm Arzneimittel (Importarzneimittel) und die Porr GmbH & Co KGaA (Tief- und Straßenbau, Deutschland-Gesellschaft) vor Ort angesiedelt. Diese Unternehmen tragen zur lokalen Wirtschaftsstruktur bei.

Standortfaktoren: Mittelmäßige Zukunftsaussichten

Im Prognos-Zukunftsatlas 2025 belegt der Landkreis Berchtesgadener Land den Rang 237 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtindex. Die Teilindizes zeigen unterschiedliche Profile: Der Arbeitsmarkt-Rang (244) und der Wohlstands-Index (279) liegen im unteren Drittel, während der Demografie-Index (186) und der Wettbewerb- und Innovations-Index (209) im mittleren Bereich liegen. Der Dynamik-Index mit Rang 276 gehört zu den schwächsten Bereichen.

Diese Bewertung gilt für den gesamten Kreis, nicht für die einzelne Gemeinde. Sie spiegelt jedoch die strukturellen Rahmenbedingungen wider, unter denen sich der Immobilienmarkt in Saaldorf-Surheim bewegt. Der niedrige Dynamik-Rang korrespondiert mit der Tatsache, dass am Ort keine Hochschulen bestehen – der Ort ist damit kein Bildungsstandort und zieht keine studentische Nachfrage an.

Infrastrukturell liegt Saaldorf-Surheim an der Bahnstrecke Mühldorf–Freilassing. Der Haltepunkt Surheim wurde 1994 aus dem Fahrplan gestrichen. Im Rahmen des zweigleisigen Ausbaus und der Elektrifizierung der Strecke ist ein neuer Haltepunkt geplant (Stand 2025). Die Anbindung an die Bundesautobahn und die Nähe zur österreichischen Grenze (Salzach als Grenze) sind weitere Standortfaktoren. Die Straße der Residenzen verläuft durch die Gemeinde, was auf touristische Relevanz hinweist.

Es liegen keine Bodenrichtwerte für Saaldorf-Surheim vor.