Fridolfing

Marktüberblick: Hohe Preise, niedrige Rendite

Fridolfing liegt im oberbayerischen Landkreis Traunstein im Salzachtal und hat 4.485 Einwohner auf 44,22 km². Der Immobilienmarkt ist durch deutlich überdurchschnittliche Preise im Vergleich zu Bayern und Deutschland gekennzeichnet, während die Bruttomietrendite im unteren Bereich liegt.

Die Angebotsmiete beträgt 11,38 Euro pro Quadratmeter und liegt damit 12,5 Prozent über dem bayerischen Durchschnitt von 10,11 Euro sowie 27,6 Prozent über dem deutschen Durchschnitt von 8,92 Euro. Im Kreis Traunstein liegt Fridolfing jedoch mit 11,38 Euro unter dem Kreisdurchschnitt von 11,83 Euro. Der Angebotskaufpreis von 4.305 Euro pro Quadratmeter entspricht fast exakt dem Kreisniveau (4.307 Euro) und liegt rund 33 Prozent über dem bayerischen Durchschnitt (3.246 Euro).

Der Kaufpreisfaktor von 31,54 bedeutet, dass der Kaufpreis dem 31,54-fachen der Jahreskaltmiete entspricht. Dieser Wert liegt deutlich über dem bayerischen Durchschnitt von 26,10 und zeigt, dass die Preise im Verhältnis zur Miete hoch sind. Die Bruttomietrendite von 3,17 Prozent liegt unter dem bayerischen Mittel von 4,13 Prozent und dem deutschen von 5,10 Prozent. Mit einem Perzentilrang von 17,85 im Bundesland liegt Fridolfing bei der Rendite schlechter als rund 82 Prozent der vergleichbaren Orte in Bayern.

Preisentwicklung: Verdopplung der Miete, Kaufpreisschock 2023

Die Zeitreihe der letzten neun Jahre zeigt eine außergewöhnlich volatile Entwicklung, insbesondere beim Kaufpreis. Die Angebotsmiete stieg von 6,46 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 auf 13,92 Euro im Jahr 2026 — eine Verdopplung in acht Jahren. Der Anstieg war dabei nicht linear: Zwischen 2018 und 2020 sprang die Miete von 6,46 auf 9,28 Euro, fiel 2022 leicht auf 9,53 Euro und legte dann 2025 auf 10,60 und 2026 auf 13,92 Euro zu.

Die Kaufpreisentwicklung war noch extremer. Von 3.028 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 stieg der Preis bis 2022 auf 5.484 Euro. Im Jahr 2023 brach er dann auf 2.747 Euro ein — ein Rückgang von rund 50 Prozent innerhalb eines Jahres. 2024 erholte er sich auf 4.113 Euro, 2025 auf 4.413 Euro und 2026 auf 4.816 Euro. Diese Schwankungen sind deutlich stärker als die Mietentwicklung und deuten auf einen stark nachfragegetriebenen Markt mit hoher Volatilität hin. Weder die Miete noch der Kaufpreis sind als geschätzt gekennzeichnet, die Daten stammen aus Inseraten.

Demografie und Arbeitsmarkt: Wachstum bei niedriger Arbeitslosigkeit

Fridolfing hat zwischen 2015 und 2024 rund 338 Einwohner zugenommen, was einem Wachstum von 8,15 Prozent entspricht. Die Bevölkerungsdichte liegt bei 101 Einwohnern pro Quadratkilometer. Die Arbeitslosenquote betrug 2023 3,9 Prozent und lag damit deutlich unter dem bayerischen und deutschen Durchschnitt. In der Zeitreihe der letzten Jahre schwankte die Arbeitslosenquote zwischen 3,3 Prozent (2016) und 5,2 Prozent (2020).

Das Bevölkerungswachstum und die niedrige Arbeitslosigkeit sprechen für eine stabile lokale Nachfrage nach Wohnraum. Die Gemeinde gehört zur Interkommunalen Kooperation Salzachtal, einer von 21 bundesweiten Modellregionen im Rahmen des Aktionsprogramms regionale Daseinsvorsorge (MORO). Die Gemeinde liegt an der Bundesstraße 20 und ist etwa 25 km von Freilassing und Salzburg sowie 25 km von Traunstein entfernt.

Standortfaktoren: Wohlstand, aber geringe Dynamik

Der Landkreis Traunstein, zu dem Fridolfing gehört, belegt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den 84. Platz von rund 400 deutschen Kreisen in der Gesamtwertung. Besonders gut schneidet der Kreis beim Teilindex Wohlstand und soziale Lage mit Rang 25 ab. Der Index Wettbewerb und Innovation liegt auf Rang 75, der Arbeitsmarkt auf Rang 167 und die Demografie auf Rang 170. Der Dynamik-Index mit Rang 231 liegt im unteren Drittel, was auf geringere Wachstumserwartungen hindeutet.

Diese Ränge gelten für den gesamten Kreis Traunstein, nicht für die Gemeinde Fridolfing allein. Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen. Die Gemeinde hat 66 Gemeindeteile und ist überwiegend landwirtschaftlich und durch das produzierende Gewerbe geprägt, wo 2020 rund 3.190 sozialversicherungspflichtig Beschäftigte gezählt wurden.