Waging a.See, M

Marktüberblick

Waging a.See liegt im oberbayerischen Landkreis Traunstein am Waginger See und ist ein Luftkurort mit 7.187 Einwohnern auf 48,86 km². Der Markt ist Sitz der gleichnamigen Verwaltungsgemeinschaft und Endhaltestation der Bahnstrecke Traunstein–Waging. Die Gemeinde verzeichnete zwischen 2015 und 2024 ein Bevölkerungswachstum von 7,5 %, von 6.684 auf 7.187 Einwohner. Dieser Zuzug hat den Immobilienmarkt nachhaltig geprägt: Die Angebotspreise liegen deutlich über den Durchschnitten von Kreis, Bundesland und Deutschland.

Der aktuelle Angebotskaufpreis beträgt 4.962 Euro pro Quadratmeter und liegt damit 15 % über dem Kreisdurchschnitt (4.307 €/m²), 53 % über dem bayerischen Mittel (3.246 €/m²) und 106 % über dem deutschen Durchschnitt (2.409 €/m²). Der Kaufpreisfaktor von 32,59 Jahre bestätigt diese Lage: Er liegt über dem Kreiswert (30,2) und dem bayerischen Mittel (26,1). Eine Bruttomietrendite von 3,07 % ist die niedrigste unter allen acht Nachbarorten und rangiert mit dem 13. Perzentil am unteren Ende der bayerischen Vergleichswerte. Der hohe Kaufpreis frisst die Mietrendite auf — Waging ist ein Markt mit starken Preisniveaus, aber nur moderaten Erträgen.

Preisentwicklung und Volatilität

Die Kaufpreisentwicklung in Waging a.S. ist durch extreme Schwankungen gekennzeichnet. Die Jahreswerte der Zeitreihe zeigen: 2018 lag der Preis bei 2.799 €/m², stieg 2019 auf 4.157 €/m², erreichte 2021 mit 4.652 €/m² einen ersten Höhepunkt, fiel dann 2022 auf 3.706 €/m² und 2023 auf 3.493 €/m². Im Jahr 2024 sprang der Wert auf 6.123 €/m² — ein Anstieg von 75 % gegenüber 2023. In den Folgejahren 2025 (3.515 €/m²) und 2026 (3.307 €/m²) korrigierte er sich nahezu auf das Niveau von 2022/23 zurück.

Diese Volatilität macht den angegebenen CAGR von 2,1 % pro Jahr irreführend: Er wird maßgeblich vom 2024er Ausreißer verzerrt. Ein stabileres Bild ergibt der Vergleich der Jahre 2018 bis 2023 ohne den Ausreißer 2024: Hier bewegten sich die Kaufpreise zwischen 2.800 und 4.650 €/m² mit einem Durchschnitt von etwa 3.840 €/m².

Die Angebotsmiete zeigt ein ähnliches Muster: Nach Werten zwischen 10,23 €/m² (2020) und 11,88 €/m² (2018) folgte 2024 ein Ausreißer von 17,93 €/m², bevor sich der Wert 2025 auf 11,03 €/m² und 2026 auf 12,89 €/m² einpendelte. Der CAGR von 1,0 % ist ebenfalls durch diesen Ausreißer verzerrt.

Die aktuelle Angebotsmiete von 12,69 €/m² liegt über dem Kreisdurchschnitt (11,83 €/m²) und dem bayerischen Mittel (10,11 €/m²), aber deutlich unter dem 2024er Spitzenwert. Die Miete hat sich damit langsamer entwickelt als der Kaufpreis — ein Muster, das die niedrige Rendite von 3,07 % erklärt.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich hebt sich Waging a.S. vor allem durch die hohen Kaufpreise ab. Mit 4.962 €/m² liegt der Ort über allen acht benachbarten Orten außer Traunstein (5.253 €/m²). Der nächstgelegene Nachbarort Wonneberg (2,3 km) liegt mit 3.685 €/m² rund 26 % niedriger. Taching a.See (3,2 km) liegt bei 3.730 €/m², Petting (6,6 km) bei 3.594 €/m². Selbst Fridolfing (10 km), das mit 4.305 €/m² der zweithöchste Nachbar ist, liegt unter Waging.

Bei der Angebotsmiete ist das Bild gemischter: Waging liegt mit 12,69 €/m² über dem Nachbarmittel, aber unter Traunstein (13,57 €/m²). Palling (10,3 km) liegt mit 4,38 % Bruttomietrendite deutlich über Waging — hier sind die Kaufpreise mit 2.770 €/m² deutlich niedriger, während die Miete mit 10,11 €/m² im ähnlichen Bereich liegt.

Auf Kreisebene liegt Waging mit 4.962 €/m² über dem Traunsteiner Durchschnitt (4.307 €/m²), aber nicht extrem weit entfernt. Der Abstand zum bayerischen Mittel (3.246 €/m²) ist mit 53 % jedoch deutlich größer. Waging folgt damit dem Muster der Chiemgau-Region: hohe Preise, niedrige Renditen. Der Prognos-Zukunftsatlas rangiert den Landkreis Traunstein mit Rang 84 von rund 400 Kreisen im oberen Drittel (Gesamt), mit Rang 25 im Teilindex Wohlstand sogar im Spitzenviertel. Der Dynamik-Index mit Rang 231 liegt jedoch im unteren Drittel — ein Muster, das auf eine stabile, wohlhabende, aber nicht dynamisch wachsende Region hindeutet.

Standortfaktoren und Demografie

Die Bevölkerungsentwicklung von Waging a.S. ist ein deutlicher Aufwärtstrend: Von 6.684 Einwohnern im Jahr 2015 auf 7.187 im Jahr 2024 entspricht einem Wachstum von 7,5 %. Die Bevölkerungsdichte beträgt 147 Einwohner pro km². Die Arbeitslosenquote lag im Zeitraum 2015 bis 2023 zwischen 69 und 88 Einheiten, mit einem leichten Anstieg 2020 auf 88 und einem Rückgang auf 85 im Jahr 2023.

Waging etablierte sich als Erholungs- und Ferienort am Waginger See. Der Tourismus bietet zahlreiche Freizeitaktivitäten: Camping, Segeln, Wandern, Radwege (Bajuwaren-Radweg, Benediktweg) und der jährliche Waginger-See-Triathlon. Die Bergader Käserei ist ein bekannter Arbeitgeber im Ort. Die Gemeindewerke Waging betreiben das lokale Strom- und Wassernetz sowie ein Biomasseheizwerk.

Es bestehen keine Hochschulen am Ort. Die Lagefaktor-Daten des Landkreises Traunstein zeigen einen starken Wohlstandsindex (Rang 25 von ~400), was die Kaufkraft der Bevölkerung und damit die Nachfrage nach Immobilien erklärt. Der Dynamik-Index (Rang 231) deutet auf begrenzte wirtschaftliche Dynamik hin.

Die Kombination aus Bevölkerungswachstum, hoher Kaufkraft und attraktiver Lage am See hat den Immobilienmarkt in Waging über die letzten Jahre getrieben. Der extreme Ausreißer 2024 in Kaufpreis und Miete ist statistisch auffällig und entspricht keinem nachhaltigen Trend — die Werte 2025 und 2026 liegen wieder auf dem Niveau von 2022/23.