Anger

Marktüberblick: Alpine Lage, hohe Preise, niedrige Rendite

Anger liegt im äußersten Südosten Bayerns im Landkreis Berchtesgadener Land, einer alpinen Tourismusregion an der österreichischen Grenze. Die Gemeinde umfasst 45,91 km² und hat 4.525 Einwohner, was einer Dichte von 99 Einwohnern je km² entspricht. Der Immobilienmarkt wird durch die exponierte Lage im Berchtesgadener Alpenraum geprägt: Die Preise liegen deutlich über dem bayerischen und deutschen Durchschnitt, während die Mietrenditen unter dem Landesmittel bleiben.

Die aktuelle Angebotsmiete beträgt 11,41 € je m². Damit liegt Anger knapp unter dem Landkreisdurchschnitt von 12,05 €/m², aber rund 13 % über dem bayerischen Durchschnitt von 10,11 €/m² und fast 28 % über dem deutschen Durchschnitt von 8,92 €/m². Der Angebotskaufpreis von 4.255 €/m² liegt ebenfalls über dem bayerischen Mittel (3.246 €/m²) und unter dem Kreisdurchschnitt (4.694 €/m²). Der Kaufpreisfaktor von 31,07 liegt unter dem Landkreisdurchschnitt von 32,52, was bedeutet, dass sich die aktuelle Miete in Anger etwas schneller amortisiert als im Kreisdurchschnitt.

Die Bruttomietrendite von 3,22 % liegt unter dem bayerischen Durchschnitt von 4,13 % und deutlich unter dem deutschen Mittel von 5,10 %. Im bundesweiten Vergleich aller 2.056 bayerischen Orte liegt Anger im 19,5. Perzentil — die Rendite ist damit niedriger als bei rund 80 % der Vergleichsorte in Bayern. Dieser Befund ist konsistent mit dem hohen Kaufpreis im Verhältnis zur Miete: Der Kaufpreis liegt bei dem 1,31-Fachen des bayerischen Durchschnitts, während die Miete nur dem 1,13-Fachen entspricht. Das Verhältnis von Kaufpreis zu Miete ist in Anger also strukturell ungünstiger als in den meisten bayerischen Orten.

Preis- und Mietentwicklung: Von der Verdopplung zur Korrektur

Die Zeitreihen der letzten acht Jahre zeigen einen markanten Zyklus, der sich in drei Phasen gliedern lässt.

In der ersten Phase von 2018 bis 2021 verdoppelte sich der Kaufpreis von 2.422 €/m² auf 4.500 €/m². Die Angebotsmiete stieg in dieser Zeit von 9,73 €/m² auf 8,47 €/m² — sie lag 2019 sogar mit 8,18 €/m² unter dem Wert von 2018, bevor sie ab 2020 wieder anstieg. Der Kaufpreis wuchs also deutlich schneller als die Miete, was die Rendite unter Druck setzte.

Die zweite Phase von 2022 bis 2024 war durch eine Stabilisierung auf hohem Niveau gekennzeichnet. Der Kaufpreis pendelte zwischen 4.364 €/m² und 4.561 €/m², die Miete stieg kontinuierlich von 9,40 €/m² auf 9,97 €/m². In dieser Phase begann sich die Miete dem Kaufpreis anzunähern.

Die dritte Phase ab 2025 zeigt eine deutliche Korrektur. Der Kaufpreis brach 2025 auf 3.160 €/m² ein — ein Rückgang von rund 31 % gegenüber dem Vorjahr. Erholte sich 2026 wieder auf 4.386 €/m². Die Angebotsmiete erreichte 2025 mit 11,31 €/m² ihren höchsten Wert der Reihe, fiel 2026 jedoch auf 10,38 €/m² zurück. Die zeitliche Verschiebung — Kaufpreis zuerst, Miete später — entspricht dem Muster eines sich korrigierenden Marktes, bei dem die Preise schneller reagieren als die Mieten.

Der CAGR für den Kaufpreis liegt bei 7,71 % über die gesamte Reihe, der für die Miete bei 0,81 %. Die hohe Kaufpreisentwicklung wird maßgeblich vom Anstieg 2018–2021 getrieben; die jüngsten Schwankungen 2025–2026 sind in der durchschnittlichen jährlichen Wachstumsrate noch nicht vollständig abgebildet.

Demografie und Arbeitsmarkt: Stabile Bevölkerung, erholter Arbeitsmarkt

Die Bevölkerung Angers wuchs von 4.398 Einwohnern (2015) auf 4.525 (2024), was einer Zunahme von 2,9 % über den Zeitraum entspricht. Das Wachstum verlief ungleichmäßig: Der stärkste Anstieg erfolgte zwischen 2015 und 2018 (+44 Einwohner), danach folgte eine Phase relativer Stabilität mit leichten Schwankungen um die 4.530-Marke. Seit 2022 ist die Bevölkerungszahl mit 4.525 bis 4.526 Einwohnern nahezu konstant.

Die Arbeitslosenquote des Landkreises lag 2015 bei 5,6 %, stieg während der Pandemie 2020 auf 7,5 % und erholte sich bis 2023 auf 4,8 %. Diese Entwicklung entspricht dem Muster einer Tourismusregion, die in Krisenzeiten stärker von Beschäftigungsschwankungen betroffen ist als durchschnitliche ländliche Räume, sich aber nach der Pandemie rasch erholte.

Die Kombination aus moderatem Bevölkerungswachstum, niedriger Arbeitslosigkeit und alpiner Lage erzeugt einen strukturell angespannten Wohnungsmarkt: Die Nachfrage nach Wohnraum wird getragen von Einwohnern und einem saisonal schwankenden Tourismus, während das Angebot durch die alpine Geografie begrenzt ist.

Standortfaktoren: Tourismusregion mit strukturellen Grenzen

Der Landkreis Berchtesgadener Land rangiert im Prognos-Zukunftsatlas 2025 auf Platz 237 von rund 400 deutschen Kreisen. Die Teilindizes zeigen ein differenziertes Bild: Der Index für Wohlstand und soziale Lage liegt mit Platz 279 deutlich im unteren Drittel, ebenso der Dynamik-Index mit Platz 276. Der Arbeitsmarkt-Index (Platz 244) und der Wettbewerb-Innovation-Index (Platz 209) schneiden besser ab, während der Demografie-Index mit Platz 186 die stärkste Position einnimmt.

Diese Struktur entspricht dem Muster einer Tourismusregion: Der Wohlstandsindex wird durch die saisonale Beschäftigung und die Abhängigkeit vom Fremdenverkehr belastet, während der Demografie-Index relativ gut dasteht, was auf die Attraktivität der alpinen Lage als Wohnstandort hindeutet. Der niedrige Dynamik-Rang spiegelt die begrenzte wirtschaftliche Diversifizierung wider.

Am Ort bestehen keine Hochschulen, was die lokale Nachfrage nach Mietwohnungen im Segment der Studierenden ausschließt. Die nächsten größeren Zentren sind Bad Reichenhall (8,6 km) und Freilassing (9,9 km), die als Versorgungszentren für die umliegenden Gemeinden dienen.

Im regionalen Vergleich liegen die Nachbarorte Piding (5,4 km) und Teisendorf (6 km) mit Angebotsmieten von 11,34 bzw. 11,06 €/m² und Kaufpreisen von 4.102 bzw. 4.066 €/m² leicht unter Anger. Bad Reichenhall (8,6 km) liegt mit 13,20 €/m² Miete und 4.807 €/m² Kaufpreis deutlich darüber, was der Funktion als Große Kreisstadt und zentralem Versorgungsort entspricht. Bayerisch Gmain (9,4 km) weist mit 3,64 % Bruttomietrendite die höchste Rendite im unmittelbaren Umkreis auf — bei gleichzeitig hoher Angebotsmiete von 13,69 €/m².