Bad Reichenhall, GKSt
Bad Reichenhall (PLZ 83435) liegt im Kreis Berchtesgadener Land in Bayern. Der Ort zählt 19.087 Einwohner auf 41,9 km², das entspricht 455 Einwohnern je Quadratkilometer.
Die durchschnittliche Angebotsmiete liegt bei 13,20 € pro m², der Kaufpreis bei 4.807 € pro m². Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 3,30 % und ein Kaufpreisfaktor von 30,4 — rechnerisch sind das 30 Jahreskaltmieten bis zum Kaufpreis. Damit liegt Bad Reichenhall über dem Renditeniveau von 24 % der Orte in Bayern.
Zwischen 2018 und 2026 stieg die Miete von 9,29 € auf 14,07 € pro m², im Mittel 5,3 % pro Jahr. Die Kaufpreise entwickelten sich mit 5,1 % pro Jahr langsamer als die Mieten. Die Einwohnerzahl hat sich seit 2015 um 9,4 % erhöht. Die Arbeitslosenquote lag zuletzt bei 4,5 % (2023).
Im Prognos Zukunftsatlas belegt Kreis Berchtesgadener Land Rang 237 von rund 400 deutschen Kreisen (Dynamikrang 276, Stärkerang 213). Zum direkten Vergleich bieten sich die umliegenden Orte Bayerisch Gmain, Piding und Schneizlreuth an.
Immobilienpreise in Bad Reichenhall im Überblick
Aktuelle Angebotswerte je Quadratmeter, Rendite und Struktur — mit Einordnung gegenüber Bayern.
Immobilienmarkt- und Standortbericht: Bad Reichenhall
Bericht zum Immobilienmarkt in Bad Reichenhall: Premiumstandort im Landkreis Berchtesgadener Land mit deutlich überdurchschnittlichen Miet- und Kaufpreisen im regionalen und bundesweiten Vergleich. Starke Mietpreissteigerungen (CAGR 5,33 %), volatile Kaufpreisentwicklung mit Korrekturphase 2022–2024. Bevölkerungswachstum von 9,4 % seit 2015 trotz Bergsturz 2016. Niedrige Bruttomietrendite von 3,3 % im unteren bayerischen Drittel."
Der Ort
Bad Reichenhall ist eine Stadt im Landkreis Berchtesgadener Land in Oberbayern. Auf einer Fläche von 41,92 km² leben 19.087 Einwohner (2024), was einer Bevölkerungsdichte von 455 Einwohnern pro Quadratkilometer entspricht. Die Stadt liegt im südlichsten Zipfel Bayerns an der Grenze zu Österreich, unweit der Berchtesgadener Alpen.
Marktüberblick
Der Immobilienmarkt in Bad Reichenhall weist deutlich überdurchschnittliche Preise auf. Die Angebotsmiete liegt bei 13,20 Euro pro Quadratmeter (2026), was sowohl über dem bayerischen Durchschnitt von 10,11 Euro/m² als auch über dem deutschen Durchschnitt von 8,92 Euro/m² liegt. Der Angebotskaufpreis beträgt 4.784 Euro/m² und übertrifft damit den bayerischen Durchschnitt von 3.246 Euro/m² sowie den deutschen Durchschnitt von 2.409 Euro/m² deutlich.
Die Bruttomietrendite liegt bei 3,3 %, der Kaufpreisfaktor bei 30,35. Im Vergleich zum Kreisdurchschnitt (Berchtesgadener Land: 12,05 Euro/m² Miete, 32,52 Kaufpreisfaktor) weist Bad Reichenhall eine höhere Angebotsmiete, aber einen niedrigeren Kaufpreisfaktor auf. Die niedrige Mietrendite von 3,3 % liegt im unteren Drittel Bayerns (Perzentilrang 23,7 %), was die hohe Preisstellung im Verhältnis zu den Mieteinnahmen widerspiegelt.
Wichtig: Bei den vorliegenden Miet- und Kaufwerten handelt es sich um Angebotswerte aus Inseraten. Sie liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete und stellen keinen amtlichen Mietspiegel dar.
Preisentwicklung
Die Mietpreise in Bad Reichenhall verzeichnen einen starken Anstieg. Lag die Angebotsmiete 2018 noch bei 9,29 Euro/m², stieg sie bis 2026 auf 14,07 Euro/m². Der jährliche Wachstumsrate (CAGR) beträgt 5,33 %. Besonders dynamisch war die Entwicklung in den Jahren 2020 bis 2022, als die Miete von 9,67 auf 11,68 Euro/m² anstieg.
Die Kaufpreise zeigten ein unterschiedliches Muster. Von 3.213 Euro/m² (2018) stiegen sie 2019 stark auf 4.608 Euro/m², sanken 2020 leicht auf 4.426 Euro/m², stiegen 2021 auf 5.113 Euro/m² und erreichten 2022 mit 5.198 Euro/m² ihren Höhezeitwert. Anschließend folgte eine Korrekturphase bis 2024 (4.104 Euro/m²), bevor die Preise 2025 wieder auf 5.118 Euro/m² anstiegen und 2026 bei 4.784 Euro/m² liegen. Der CAGR über den gesamten Zeitraum beträgt 5,10 %.
Die Zeitreihen für Miete und Kaufpreis sind nicht als geschätzt gekennzeichnet und basieren auf tatsächlichen Marktdaten.
Regionale Einordnung
Bad Reichenhall gehört zu den teuersten Wohnstandorten im Landkreis Berchtesgadener Land. Mit 13,20 Euro/m² Angebotsmiete liegt die Stadt über dem Kreisdurchschnitt von 12,05 Euro/m². Im regionalen Vergleich mit den Nachbarorten zeigt sich ein ähnliches Bild: Bayerisch Gmain (1,3 km entfernt) weist mit 13,69 Euro/m² sogar noch höhere Mietpreise aus, während Piding (5,5 km) mit 11,34 Euro/m² deutlich unter dem Niveau von Bad Reichenhall liegt. Ingleichem Muster verhält es sich bei den Kaufpreisen: Bad Reichenhall liegt mit 4.784 Euro/m² im oberen Mittelfeld der Nachbargemeinden.
Im bundesweiten Vergleich positioniert sich Bad Reichenhall als Premiumstandort. Die Angebotsmiete liegt 48 % über dem deutschen Durchschnitt, der Kaufpreis mehr als doppelt so hoch wie der bundesweite Durchschnitt. Im bayerischen Vergleich liegt die Stadt ebenfalls deutlich über dem Landesdurchschnitt.
Bevölkerung und Standortfaktoren
Die Bevölkerung von Bad Reichenhall wuchs von 2015 bis 2024 um 9,4 % – von 17.443 auf 19.087 Einwohner. Dieser Anstieg ist bemerkenswert, insbesondere vor dem Hintergrund, dass die Stadt im Jahr 2016 von einem schweren Bergsturz am Salzberg betroffen war, der zu erheblichen Zerstörungen in der Innenstadt führte. Die Bevölkerungsentwicklung verlief bis 2020 kontinuierlich steigend (18.530 Einw. 2020), mit einem leichten Rückgang 2021 (18.456 Einw.), bevor sie ab 2022 wieder deutlich anstieg (18.893 Einw. 2022, 19.087 Einw. 2023 und 2024).
Die absolute Zahl der Arbeitslosen lag 2023 bei 472. Eine direkte Arbeitslosenquote ist in den vorliegenden Daten nicht als Prozentwert angegeben.
Im Prognos-Zukunftsatlas 2025 rangiert der Landkreis Berchtesgadener Land auf Platz 237 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtrang. Im Bereich Dynamik liegt der Kreis auf Platz 276, im Bereich Stärke auf Platz 213. Die Teilindizes zeigen: Demografie (Platz 186), Arbeitsmarkt (Platz 244), Wettbewerb und Innovation (Platz 209), Wohlstand und soziale Lage (Platz 279). Bad Reichenhall selbst hat keine Hochschulen am Ort.
Für Bad Reichenhall liegen keine Boden- oder Grundstückswerte vor.
Wie haben sich Miete und Kaufpreis in Bad Reichenhall entwickelt?
Jahresendwerte aus den Angebotsdaten. Wo die Quelle zu wenige Angebote enthält, ist der Verlauf als Schätzung gekennzeichnet.
Mietpreisentwicklung
Angebotsmiete in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Miete in Bad Reichenhall
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 9,29 €/m² |
| 2019 | 9,28 €/m² |
| 2020 | 9,67 €/m² |
| 2021 | 10,66 €/m² |
| 2022 | 11,68 €/m² |
| 2023 | 11,82 €/m² |
| 2024 | 12,01 €/m² |
| 2025 | 12,70 €/m² |
| 2026 | 14,07 €/m² |
Kaufpreisentwicklung
Angebotspreis in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Kaufpreis in Bad Reichenhall
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 3.213 €/m² |
| 2019 | 4.608 €/m² |
| 2020 | 4.426 €/m² |
| 2021 | 5.113 €/m² |
| 2022 | 5.198 €/m² |
| 2023 | 4.388 €/m² |
| 2024 | 4.104 €/m² |
| 2025 | 5.118 €/m² |
| 2026 | 4.784 €/m² |
Bruttomietrendite im Zeitverlauf
Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis, aus den Zeitreihen berechnet
Datenwerte: Bruttomietrendite in Bad Reichenhall
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2018 | 3,47 % |
| 2019 | 2,42 % |
| 2020 | 2,62 % |
| 2021 | 2,50 % |
| 2022 | 2,70 % |
| 2023 | 3,23 % |
| 2024 | 3,51 % |
| 2025 | 2,98 % |
| 2026 | 3,53 % |
Bevölkerungsentwicklung
Einwohner am Jahresende
Datenwerte: Einwohnerzahl von Bad Reichenhall
| Jahr | Wert (Einwohner) |
|---|---|
| 2015 | 17.443 Einwohner |
| 2016 | 17.752 Einwohner |
| 2017 | 17.951 Einwohner |
| 2018 | 18.278 Einwohner |
| 2019 | 18.443 Einwohner |
| 2020 | 18.530 Einwohner |
| 2021 | 18.456 Einwohner |
| 2022 | 18.893 Einwohner |
| 2023 | 19.087 Einwohner |
| 2024 | 19.087 Einwohner |
Arbeitslosenquote
Anteil in Prozent
Datenwerte: Arbeitslosenquote in Bad Reichenhall
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2015 | 3,73 % |
| 2016 | 3,54 % |
| 2017 | 3,29 % |
| 2018 | 3,94 % |
| 2019 | 3,93 % |
| 2020 | 4,69 % |
| 2021 | 4,76 % |
| 2022 | 3,89 % |
| 2023 | 4,53 % |
Prognos Zukunftsatlas — Teilränge
Rang unter 400 Kreisen, kleiner ist besser
Datenwerte: Prognos-Teilränge
| Kategorie | Wert (Rang) |
|---|---|
| Gesamtrang | 237 Rang |
| Dynamik | 276 Rang |
| Stärke | 213 Rang |
| Demografie | 186 Rang |
| Arbeitsmarkt | 244 Rang |
| Wettbewerb & Innovation | 209 Rang |
| Wohlstand & soziale Lage | 279 Rang |
Renditeverteilung in Bayern
Anzahl Orte je Renditeband — Bad Reichenhall liegt im Band 3–4 %
Datenwerte: Renditeverteilung in Bayern
| Kategorie | Wert (Orte) |
|---|---|
| 1–2 | 7,00 Orte |
| 2–3 | 215 Orte |
| 3–4 | 963 Orte |
| 4–5 | 524 Orte |
| 5–6 | 199 Orte |
| 6–7 | 73,00 Orte |
| 7–8 | 32,00 Orte |
| 8–9 | 15,00 Orte |
| 9–10 | 12,00 Orte |
| 10–11 | 5,00 Orte |
| 11–12 | 6,00 Orte |
| 12+ | 5,00 Orte |
Wie schneidet Bad Reichenhall im Umkreis ab?
Gemeinden im Umkreis von 30 km, direkt gegenübergestellt. Bad Reichenhall ist in beiden Diagrammen hervorgehoben.
Mieten im Umkreis von 30 km
Bad Reichenhall ist hervorgehoben
Datenwerte: Mieten im Umkreis von Bad Reichenhall
| Kategorie | Wert (€/m²) |
|---|---|
| Bayerisch Gmain | 13,69 €/m² |
| Bad Reichenhall | 13,20 €/m² |
| Bischofswiesen | 12,72 €/m² |
| Inzell | 12,30 €/m² |
| Ainring | 11,82 €/m² |
| Ramsau b.Berchtesgaden | 11,67 €/m² |
| Marktschellenberg | 11,65 €/m² |
| Anger | 11,41 €/m² |
| Piding | 11,34 €/m² |
| Schneizlreuth | 10,74 €/m² |
Renditen im Umkreis von 30 km
Bad Reichenhall ist hervorgehoben
Datenwerte: Renditen im Umkreis von Bad Reichenhall
| Kategorie | Wert (%) |
|---|---|
| Bayerisch Gmain | 3,64 % |
| Schneizlreuth | 3,50 % |
| Inzell | 3,41 % |
| Piding | 3,32 % |
| Bad Reichenhall | 3,30 % |
| Ainring | 3,30 % |
| Anger | 3,22 % |
| Bischofswiesen | 3,21 % |
| Marktschellenberg | 3,13 % |
| Ramsau b.Berchtesgaden | 2,63 % |
Orte in der Umgebung
Nach Entfernung sortiert
| Ort | Entfernung | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|---|
| Bayerisch Gmain | 1,3 km | 83457 | 13,69 € | 4.511 € | 3,64 % |
| Piding | 5,5 km | 83451 | 11,34 € | 4.102 € | 3,32 % |
| Schneizlreuth | 6,8 km | 83458 | 10,74 € | 3.685 € | 3,50 % |
| Anger | 8,6 km | 83454 | 11,41 € | 4.255 € | 3,22 % |
| Inzell | 10,4 km | 83334 | 12,30 € | 4.331 € | 3,41 % |
| Bischofswiesen | 11,2 km | 83483 | 12,72 € | 4.762 € | 3,21 % |
| Ainring | 11,2 km | 83404 | 11,82 € | 4.306 € | 3,30 % |
| Marktschellenberg, M | 13,0 km | 83487 | 11,65 € | 4.462 € | 3,13 % |
| Ramsau b.Berchtesgaden | 13,2 km | 83486 | 11,67 € | 5.332 € | 2,63 % |
Wo liegt Bad Reichenhall?
Lage
Bad Reichenhall auf der Karte
Alle Kennzahlen zu Bad Reichenhall
Dieselben Werte wie oben, als Tabelle zum Nachschlagen und Kopieren.
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Miete (€/m²) | 13,20 € |
| Kaufpreis (€/m²) | 4.807 € |
| Bruttomietrendite | 3,30 % |
| Kaufpreisfaktor | 30,4 |
| Einwohner | 19.087 |
| Einwohner je km² | 455 |
| Fläche (km²) | 41,9 |
| Arbeitslosenquote | 4,5 % |
| Prognos-Gesamtrang | #237 |
| Prognos Dynamikrang | #276 |
| Prognos Stärkerang | #213 |
| Koordinaten | 47,7259, 12,8767 |
Häufige Fragen zu Immobilien in Bad Reichenhall
Was kostet eine Wohnung in Bad Reichenhall?
Der aktuelle Angebotskaufpreis liegt bei 4.807 Euro pro Quadratmeter, die Angebotsmiete bei 13,20 Euro pro Quadratmeter. Beide Werte sind deutlich höher als der bayernweite Durchschnitt von 3.246 Euro bzw. 10,11 Euro pro Quadratmeter. Es handelt sich um Angebotswerte aus Inseraten und nicht um einen amtlichen Mietspiegel.
Wie haben sich die Immobilienpreise in Bad Reichenhall entwickelt?
Die Mieten sind von 9,29 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 auf 14,07 Euro im Jahr 2026 gestiegen, was einer jährlichen Wachstumsrate von rund 5,3 Prozent entspricht. Der Kaufpreis entwickelte sich von 3.213 Euro pro Quadratmeter (2018) auf 4.784 Euro (2026), bei einer jährlichen Steigerung von etwa 5,1 Prozent. Beide Reihen sind nicht geschätzt.
Wie teuer ist Bad Reichenhall im Vergleich zu anderen Orten in Bayern?
Mit einem Angebotskaufpreis von 4.807 Euro pro Quadratmeter liegt Bad Reichenhall deutlich über dem bayernweiten Durchschnitt von 3.246 Euro. Auch die Miete von 13,20 Euro pro Quadratmeter übertrifft den Landesdurchschnitt von 10,11 Euro. Der Kaufpreisfaktor von 30,35 liegt über dem bayernweiten Wert von 26,10, was ein höheres Kaufpreisniveau im Verhältnis zur Miete anzeigt.
Lohnt sich eine Kapitalanlage in Bad Reichenhall?
Die Bruttomietrendite beträgt 3,3 Prozent und liegt damit leicht über dem Kreisdurchschnitt von 3,13 Prozent, aber deutlich unter dem bayernweiten Durchschnitt von 4,13 Prozent und dem deutschen Durchschnitt von 5,10 Prozent. Der Kaufpreisfaktor von 30,35 ist höher als der bayernweite Wert von 26,10, was ein teures Kaufpreisniveau im Verhältnis zur Miete bedeutet. Der Perzentilrang von 23,74 im Bundesland zeigt, dass rund 76 Prozent der Orte in Bayern eine höhere Rendite aufweisen.
Wie entwickelt sich die Bevölkerung in Bad Reichenhall?
Die Einwohnerzahl ist von 17.443 im Jahr 2015 auf 19.087 im Jahr 2024 gestiegen, was einem Anstieg von rund 9,4 Prozent entspricht. Die Bevölkerungsdichte beträgt 455 Einwohner pro Quadratkilometer. Die Bevölkerungsentwicklung zeigt damit ein deutliches Wachstum, das den Ort über den gesamten Betrachtungszeitraum hinweg begleitet hat.
Wie verhalten sich die Immobilienpreise in Bad Reichenhall zu denen der Nachbargemeinden?
Im direkten Vergleich liegen die Angebotsmieten in Bad Reichenhall mit 13,20 Euro pro Quadratmeter über denen von Piding (11,34 Euro) und Schneizlreuth (10,74 Euro), aber leicht unter denen von Bayerisch Gmain (13,69 Euro). Beim Kaufpreis von 4.807 Euro pro Quadratmeter liegt Bad Reichenhall über den meisten Nachbarn, nur Bischofswiesen ist mit 4.762 Euro ähnlich teuer.
Woher stammen die Daten zu Bad Reichenhall?
Was jede Kennzahl misst, wie sie entsteht und wie aktuell sie ist.
Die auf dieser Seite gezeigten Mietwerte für Bad Reichenhall sind Angebotsmieten: durchschnittliche Kaltmieten aus veröffentlichten Wohnungsinseraten. Sie sind nicht identisch mit dem amtlichen Mietspiegel, der die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558c BGB aus bestehenden Mietverhältnissen ermittelt und für Mieterhöhungen maßgeblich ist. Da Angebotsmieten das aktuelle Neuvermietungsniveau abbilden, liegen sie in der Regel über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Einen verbindlichen Mietspiegel für Bad Reichenhall führt, sofern vorhanden, die Gemeinde selbst.
Die Kennzahlen stammen aus unterschiedlichen Quellen und haben daher unterschiedliche Datenstände; die Spalte „Datenstand" nennt sie je Kennzahl. Wo ein Wert fehlt, liegt für diesen Ort keine ausreichende Datengrundlage vor — ein fehlender Wert bedeutet nicht null.
| Kennzahl | Art | Erläuterung | Datenstand |
|---|---|---|---|
| Angebotsmiete (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittliche inserierte Kaltmiete je m² aus Wohnungsangeboten — nicht die ortsübliche Vergleichsmiete. | 2026 |
| Angebotskaufpreis (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittlicher inserierter Kaufpreis je m² aus Wohnungsangeboten — Angebots-, kein Beurkundungspreis. | 2026 |
| Bruttomietrendite (%) | berechnet | Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100, aus den beiden Angebotswerten abgeleitet. Ohne Kaufnebenkosten, Instandhaltung, Verwaltung und Leerstand — die Nettorendite liegt darunter. | 2026 |
| Kaufpreisfaktor | berechnet | Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete. Gibt an, wie viele Jahreskaltmieten dem Kaufpreis entsprechen; der Kehrwert der Bruttomietrendite. | 2026 |
| Einwohner und Dichte | amtliche Statistik | Fortschreibung der Bevölkerungsstände der statistischen Ämter, Stichtag jeweils Jahresende. Die Dichte bezieht sie auf die Gemeindefläche. | 2024 |
| Arbeitslosenquote (%) | amtliche Statistik | Quote auf Kreisebene, nicht je Gemeinde — kleinere Orte teilen sich daher den Wert ihres Kreises. | 2023 |
| Prognos-Zukunftsatlas | Fremdindex | Rang unter 400 Kreisen und kreisfreien Städten; kleinere Werte sind besser. Der Index bewertet Kreise, nicht einzelne Gemeinden. | – |
Weitere Orte im Kreis Berchtesgadener Land
Nach Bruttomietrendite sortiert
| Ort | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|
| Bayerisch Gmain | 83457 | 13,69 € | 4.511 € | 3,64 % |
| Schneizlreuth | 83458 | 10,74 € | 3.685 € | 3,50 % |
| Freilassing, St | 83395 | 12,80 € | 4.533 € | 3,39 % |
| Piding | 83451 | 11,34 € | 4.102 € | 3,32 % |
| Ainring | 83404 | 11,82 € | 4.306 € | 3,30 % |
| Teisendorf, M | 83315 | 11,06 € | 4.066 € | 3,26 % |
| Berchtesgaden, M | 83471 | 13,50 € | 5.008 € | 3,24 % |
| Anger | 83454 | 11,41 € | 4.255 € | 3,22 % |