Ramsau b.Berchtesgaden

Marktüberblick

Ramsau b.Berchtesgaden liegt im oberbayerischen Landkreis Berchtesgadener Land und vereint die Merkmale einer kleinen Berggemeinde mit denen eines international bekannten Tourismusstandorts. Der Nationalpark Berchtesgaden nimmt über 82 Prozent der Gemeindefläche ein, die Bevölkerungsdichte beträgt lediglich 14 Einwohner je Quadratkilometer. Die Gemeinde zählte 2024 rund 1.748 Einwohner. Trotz dieser geringen Größe weist der lokale Immobilienmarkt Kennzahlen auf, die weit über den bayerischen und deutschen Durchschnittswerten liegen.

Der aktuelle Angebotskaufpreis liegt bei 5.332 Euro je Quadratmeter, die Angebotsmiete bei 11,67 Euro je Quadratmeter. Die Bruttomietrendite beträgt 2,63 Prozent, der Kaufpreisfaktor liegt bei 38,08. Diese Werte beschreiben einen Markt, in dem die Preise im Verhältnis zur erzielbaren Miete besonders hoch sind – ein Muster, das für touristisch geprägte Gebiete mit starker Zweitwohnungs-Nachfrage typisch ist.

Preisentwicklung

Die Preisentwicklung in Ramsau zeigt eine außergewöhnliche Volatilität, die den Ort von den meisten anderen deutschen Immobilienmärkten unterscheidet. Der Angebotskaufpreis verdreifachte sich zwischen 2018 (2.490 Euro pro Quadratmeter) und 2021 (7.588 Euro pro Quadratmeter). Im Jahr 2022 folgte ein Rückgang auf 5.952 Euro, ehe sich der Preis 2023 und 2024 bei rund 6.080 bis 6.200 Euro stabilisierte. Der aktuelle Angebotskaufpreis von 5.332 Euro liegt damit unter dem letzten Wert der Zeitreihe von 2024.

Die Angebotsmiete entwickelte sich ähnlich unruhig: Von 7,44 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 stieg sie bis 2022 auf 13,51 Euro, fiel 2023 auf 7,58 Euro – also fast auf das Niveau von 2018 – und erreichte 2025 mit 15 Euro einen neuen Höchststand, ehe sie 2026 wieder auf 12,95 Euro sank. Die jährlichen Wachstumsraten (CAGR) von 16,42 Prozent beim Kaufpreis und 7,17 Prozent bei der Miete über den betrachteten Zeitraum sind deutlich über dem, was in den meisten deutschen Märkten zu beobachten ist.

Die extreme Volatilität – insbesondere der Rückgang der Miete von 13,51 auf 7,58 Euro zwischen 2022 und 2023 – entspricht dem Muster von Märkten, die stark von saisonalen und touristischen Faktoren beeinflusst werden. Die Kombination aus hoher Volatilität und gleichzeitig überdurchschnittlichen Preisniveaus macht Ramsau zu einem der dynamischsten, aber auch unsichersten Immobilienmärkte im Landkreis.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich liegt Ramsau mit einem Angebotskaufpreis von 5.332 Euro je Quadratmeter über dem Kreisdurchschnitt von 4.694 Euro und deutlich über dem bayerischen Durchschnitt von 3.246 Euro. Der Kaufpreisfaktor von 38,08 übertrifft den Kreiswert von 32,52 und den bayerischen Durchschnitt von 26,10 ebenfalls deutlich.

Die Bruttomietrendite von 2,63 Prozent liegt unter allen verfügbaren Vergleichswerten: Sie ist niedriger als der Kreisdurchschnitt (3,13 Prozent), der bayerische Durchschnitt (4,13 Prozent) und der deutsche Durchschnitt (5,10 Prozent). Im Bundesland liegt Ramsau damit im unteren Perzentil (3,74 von 100).

Im Vergleich zu den Nachbarorten zeigt sich ein ähnliches Bild: Schönau am Königssee weist mit 6.807 Euro pro Quadratmeter einen noch höheren Kaufpreis auf, aber eine noch niedrigere Rendite von 2,14 Prozent. Bischofswiesen (4.762 Euro, 3,21 Prozent Rendite) und Berchtesgaden (5.008 Euro, 3,24 Prozent Rendite) liegen preislich unter Ramsau, bieten aber ebenfalls niedrige Renditen. Schneizlreuth (3.685 Euro, 3,50 Prozent) und Bayerisch Gmain (4.511 Euro, 3,64 Prozent) bieten die höchsten Renditen im Umkreis, was mit ihren niedrigeren Kaufpreisen einhergeht.

Ramsau positioniert sich damit in der oberen Preisklasse der Region, ohne die Spitzenwerte von Schönau am Königssee zu erreichen. Die niedrige Rendite im Vergleich zu den Nachbarorten ist primär auf den überdurchschnittlich hohen Kaufpreis zurückzuführen, während die Mieten mit 11,67 Euro pro Quadratmeter im regionalen Mittelfeld liegen.

Standortfaktoren

Die demografische Entwicklung in Ramsau ist durch Stabilität gekennzeichnet: Die Bevölkerung bewegte sich zwischen 2015 (1.747 Einwohner) und 2024 (1.748 Einwohner) in einem sehr engen Korridor. Die Bevölkerungsdichte von 14 Einwohnern je Quadratkilometer ist extrem niedrig, was die begrenzte Baufläche und die alpine Lage der Gemeinde widerspiegelt.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 2,47 Prozent und damit deutlich unter dem bayerischen und deutschen Durchschnitt. Mit nur 27 arbeitslosen Personen bei einer Bevölkerung von rund 1.750 Einwohnern zeigt sich eine sehr stabile lokale Arbeitsmarktsituation.

Auf Ebene des Landkreises Berchtesgadener Land erreicht der Prognos-Zukunftsatlas 2025 einen Gesamtrang von 237 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders schwach ist der Kreis im Teilindex Dynamik (Rang 276) und im Index Wohlstand und soziale Lage (Rang 279). Der Index Wettbewerb und Innovation liegt mit Rang 209 etwas besser, der Demografie-Index mit Rang 186 am besten. Diese Bewertungen beziehen sich auf den Kreis, nicht auf die einzelne Gemeinde, geben aber Hinweise auf die strukturellen Rahmenbedingungen.

Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen. Die Kombination aus stabiler Bevölkerung, niedriger Arbeitslosigkeit und touristischer Ausrichtung – Ramsau ist als heilklimatischer Kurort und das erste Bergsteigerdorf Deutschlands bekannt – geht einher mit einer Wirtschaft, die vor allem vom Tourismus und damit verbundenen Dienstleistungen geprägt ist.