Bischofswiesen
Bischofswiesen (PLZ 83483) liegt im Kreis Berchtesgadener Land in Bayern. Der Ort zählt 7.111 Einwohner auf 62,2 km², das entspricht 114 Einwohnern je Quadratkilometer.
Die durchschnittliche Angebotsmiete liegt bei 12,72 € pro m², der Kaufpreis bei 4.762 € pro m². Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 3,21 % und ein Kaufpreisfaktor von 31,2 — rechnerisch sind das 31 Jahreskaltmieten bis zum Kaufpreis. Damit liegt Bischofswiesen über dem Renditeniveau von 19 % der Orte in Bayern.
Zwischen 2018 und 2026 stieg die Miete von 9,14 € auf 11,10 € pro m², im Mittel 2,5 % pro Jahr. Die Kaufpreise entwickelten sich mit 14,4 % pro Jahr schneller als die Mieten, was die Rendite gedrückt hat. Die Einwohnerzahl hat sich seit 2015 um 5,2 % verringert — ein Punkt, der bei der Vermietbarkeit einzukalkulieren ist. Die Arbeitslosenquote lag zuletzt bei 2,2 % (2023).
Im Prognos Zukunftsatlas belegt Kreis Berchtesgadener Land Rang 237 von rund 400 deutschen Kreisen (Dynamikrang 276, Stärkerang 213). Zum direkten Vergleich bieten sich die umliegenden Orte Berchtesgaden, Schönau a.Königssee und Ramsau b.Berchtesgaden an.
Immobilienpreise in Bischofswiesen im Überblick
Aktuelle Angebotswerte je Quadratmeter, Rendite und Struktur — mit Einordnung gegenüber Bayern.
Immobilienmarkt Bischofswiesen: Tourismusregion mit knappem Angebot
Bischofswiesen im Berchtesgadener Land: Ein kleiner, touristisch geprägter Immobilienmarkt mit überdurchschnittlichen Preisen, niedriger Rendite und extremer Volatilität in den Zeitreihen. Die Gemeinde verzeichnet einen moderaten Bevölkerungsrückgang, liegt preislich unter den direkten Nachbarn am Königssee und in Berchtesgaden, aber deutlich über dem bayerischen und bundesweiten Durchschnitt.
Marktüberblick: Tourismusregion mit knappem Angebot
Bischofswiesen liegt im Berchtesgadener Talkessel im äußersten Südosten Oberbayerns, eingebettet in die Berchtesgadener Alpen. Die Gemeinde umfasst 62,15 km² und hat rund 7.100 Einwohner. Der Immobilienmarkt wird strukturell von der Lage in einer der bekanntesten Tourismusregionen Deutschlands geprägt: Die Gemeinde grenzt an Berchtesgaden, Schönau am Königssee und die Ramsau, verfügt mit der Schneealm in Winkl über ein eigenes Skigebiet und liegt nur 25 Kilometer von Salzburg entfernt. Diese Lage führt zu einem kleinen, nachfrageintensiven Markt mit begrenztem Angebot.
Preisniveau: Über dem Landesdurchschnitt, unter dem Nachbarn
Der aktuelle Angebotskaufpreis liegt bei 4.762 Euro pro Quadratmeter, die Angebotsmiete bei 12,72 Euro pro Quadratmeter. Beide Werte liegen deutlich über dem bayerischen Durchschnitt (3.246 Euro bzw. 10,11 Euro) und dem Bundesdurchschnitt (2.409 Euro bzw. 8,92 Euro). Im Kreis Berchtesgadener Land liegt Bischofswiesen jedoch knapp unter dem Kreisdurchschnitt bei Kaufpreis (4.694 Euro) und Miete (12,05 Euro). Die Bruttomietrendite beträgt 3,21 Prozent und liegt damit unter dem bayerischen Mittel von 4,13 Prozent, aber leicht über dem Kreiswert von 3,13 Prozent. Der Kaufpreisfaktor von 31,19 liegt unter dem Kreisdurchschnitt von 32,52, was bedeutet, dass sich die Investitionsrendite in Bischofswiesen rechnerisch etwas schneller einstellt als im Kreisdurchschnitt. Im bundesweiten Vergleich ist die Rendite mit dem 19. Perzentil in Bayern sehr niedrig – der Markt ist durch hohe Kaufpreise im Verhältnis zur Miete gekennzeichnet. Im direkten Vergleich mit den Nachbarorten liegt Bischofswiesen preislich unter Schönau am Königssee (6.807 Euro), Ramsau (5.332 Euro) und Berchtesgaden (5.008 Euro), aber über Bayerisch Gmain (4.511 Euro) und Marktschellenberg (4.462 Euro).
Preisentwicklung: Hohe Volatilität als Marktmerkmal
Die Zeitreihen der letzten Jahre zeigen eine extreme Volatilität, die für einen kleinen Tourismusmarkt typisch ist. Der Angebotskaufpreis schwankte zwischen 1.750 Euro pro Quadratmeter (2018) und 5.969 Euro (2022), bevor er 2023 auf 3.389 Euro einbrach und 2026 mit 5.128 Euro wieder auf einem hohen Niveau liegt. Die Angebotsmiete bewegte sich zwischen 7,29 Euro (2019) und 15,59 Euro (2025). Der jährliche Wachstumsindex (CAGR) beträgt für den Kaufpreis 14,38 Prozent und für die Miete 2,46 Prozent. Diese hohen CAGR-Werte sind jedoch mit Vorsicht zu interpretieren, da sie von einem sehr niedrigen Startwert 2018 ausgehen und die starken jährlichen Schwankungen nur unzureichend abbilden. Die Volatilität spiegelt die Angebotsknappheit wider: In einem Markt mit begrenztem Bestand und schwankender touristischer Nachfrage führen bereits wenige Transaktionen zu großen Preisänderungen.
Demografie: Moderater Rückgang bei wachsender Fläche
Die Einwohnerzahl ist seit 2015 von 7.500 auf 7.111 im Jahr 2024 gesunken, was einem Rückgang von 5,2 Prozent entspricht. Der historische Höchststand wurde 1970 mit 7.736 Einwohnern erreicht. Der Bevölkerungsrückgang ist moderat und entspricht dem Muster ländlicher Gemeinden in Oberbayern. Die Bevölkerungsdichte beträgt 114 Einwohner pro Quadratkilometer. Die absolute Zahl der Arbeitslosen lag 2023 bei 99 Personen, nach 168 im Jahr 2015 – ein Rückgang, der auf die allgemeine wirtschaftliche Entwicklung im Landkreis hindeutet. Die Gemeinde hat sich durch die Eingliederung des gemeindefreien Gebiets Bischofswiesener Forst im Jahr 2010 fast verdreifacht (von 34,64 auf 62,14 km²), ohne dass dies die Einwohnerzahl signifikant erhöht hätte.
Standortfaktoren: Tourismus als wirtschaftlicher Motor
Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 bewertet den Landkreis Berchtesgadener Land auf Rang 237 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtindex. Besonders schwach ist der Indexbereich Wohlstand und soziale Lage mit Rang 279, gefolgt von Dynamik (Rang 276) und Arbeitsmarkt (Rang 244). Der Demografie-Index liegt mit Rang 186 im oberen Mittelfeld. Diese Bewertungen gelten für den gesamten Kreis, nicht für die einzelne Gemeinde Bischofswiesen. Am Ort bestehen keine Hochschulen. Die Kombination aus niedrigem Wohlstandsindex und der touristischen Ausrichtung des Ortes erklärt teilweise die niedrige Bruttomietrendite: Der Markt wird weniger von der lokalen Wohnraumnachfrage getrieben als von der sekundären Wohn- und Ferienimmobilien-Nachfrage, die höhere Kaufpreise und damit niedrigere Renditen erzeugt.
Wie haben sich Miete und Kaufpreis in Bischofswiesen entwickelt?
Jahresendwerte aus den Angebotsdaten. Wo die Quelle zu wenige Angebote enthält, ist der Verlauf als Schätzung gekennzeichnet.
Mietpreisentwicklung
Angebotsmiete in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Miete in Bischofswiesen
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 9,14 €/m² |
| 2019 | 7,29 €/m² |
| 2020 | 7,37 €/m² |
| 2021 | 11,57 €/m² |
| 2022 | 14,31 €/m² |
| 2023 | 10,07 €/m² |
| 2024 | 11,51 €/m² |
| 2025 | 15,59 €/m² |
| 2026 | 11,10 €/m² |
Kaufpreisentwicklung
Angebotspreis in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Kaufpreis in Bischofswiesen
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 1.750 €/m² |
| 2019 | 3.503 €/m² |
| 2020 | 3.117 €/m² |
| 2021 | 4.548 €/m² |
| 2022 | 5.969 €/m² |
| 2023 | 3.389 €/m² |
| 2024 | 4.234 €/m² |
| 2025 | 3.984 €/m² |
| 2026 | 5.128 €/m² |
Bruttomietrendite im Zeitverlauf
Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis, aus den Zeitreihen berechnet
Datenwerte: Bruttomietrendite in Bischofswiesen
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2018 | 6,27 % |
| 2019 | 2,50 % |
| 2020 | 2,84 % |
| 2021 | 3,05 % |
| 2022 | 2,88 % |
| 2023 | 3,57 % |
| 2024 | 3,26 % |
| 2025 | 4,70 % |
| 2026 | 2,60 % |
Bevölkerungsentwicklung
Einwohner am Jahresende
Datenwerte: Einwohnerzahl von Bischofswiesen
| Jahr | Wert (Einwohner) |
|---|---|
| 2015 | 7.500 Einwohner |
| 2016 | 7.461 Einwohner |
| 2017 | 7.376 Einwohner |
| 2018 | 7.394 Einwohner |
| 2019 | 7.341 Einwohner |
| 2020 | 7.280 Einwohner |
| 2021 | 7.219 Einwohner |
| 2022 | 7.199 Einwohner |
| 2023 | 7.111 Einwohner |
| 2024 | 7.111 Einwohner |
Arbeitslosenquote
Anteil in Prozent
Datenwerte: Arbeitslosenquote in Bischofswiesen
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2015 | 3,98 % |
| 2016 | 3,15 % |
| 2017 | 3,12 % |
| 2018 | 2,64 % |
| 2019 | 2,42 % |
| 2020 | 3,19 % |
| 2021 | 3,01 % |
| 2022 | 2,15 % |
| 2023 | 2,22 % |
Prognos Zukunftsatlas — Teilränge
Rang unter 400 Kreisen, kleiner ist besser
Datenwerte: Prognos-Teilränge
| Kategorie | Wert (Rang) |
|---|---|
| Gesamtrang | 237 Rang |
| Dynamik | 276 Rang |
| Stärke | 213 Rang |
| Demografie | 186 Rang |
| Arbeitsmarkt | 244 Rang |
| Wettbewerb & Innovation | 209 Rang |
| Wohlstand & soziale Lage | 279 Rang |
Renditeverteilung in Bayern
Anzahl Orte je Renditeband — Bischofswiesen liegt im Band 3–4 %
Datenwerte: Renditeverteilung in Bayern
| Kategorie | Wert (Orte) |
|---|---|
| 1–2 | 7,00 Orte |
| 2–3 | 215 Orte |
| 3–4 | 963 Orte |
| 4–5 | 524 Orte |
| 5–6 | 199 Orte |
| 6–7 | 73,00 Orte |
| 7–8 | 32,00 Orte |
| 8–9 | 15,00 Orte |
| 9–10 | 12,00 Orte |
| 10–11 | 5,00 Orte |
| 11–12 | 6,00 Orte |
| 12+ | 5,00 Orte |
Wie schneidet Bischofswiesen im Umkreis ab?
Gemeinden im Umkreis von 30 km, direkt gegenübergestellt. Bischofswiesen ist in beiden Diagrammen hervorgehoben.
Mieten im Umkreis von 30 km
Bischofswiesen ist hervorgehoben
Datenwerte: Mieten im Umkreis von Bischofswiesen
| Kategorie | Wert (€/m²) |
|---|---|
| Bayerisch Gmain | 13,69 €/m² |
| Berchtesgaden | 13,50 €/m² |
| Bad Reichenhall | 13,20 €/m² |
| Bischofswiesen | 12,72 €/m² |
| Schönau a.Königssee | 12,16 €/m² |
| Ainring | 11,82 €/m² |
| Ramsau b.Berchtesgaden | 11,67 €/m² |
| Marktschellenberg | 11,65 €/m² |
| Piding | 11,34 €/m² |
| Schneizlreuth | 10,74 €/m² |
Renditen im Umkreis von 30 km
Bischofswiesen ist hervorgehoben
Datenwerte: Renditen im Umkreis von Bischofswiesen
| Kategorie | Wert (%) |
|---|---|
| Bayerisch Gmain | 3,64 % |
| Schneizlreuth | 3,50 % |
| Piding | 3,32 % |
| Bad Reichenhall | 3,30 % |
| Ainring | 3,30 % |
| Berchtesgaden | 3,24 % |
| Bischofswiesen | 3,21 % |
| Marktschellenberg | 3,13 % |
| Ramsau b.Berchtesgaden | 2,63 % |
| Schönau a.Königssee | 2,14 % |
Orte in der Umgebung
Nach Entfernung sortiert
| Ort | Entfernung | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|---|
| Berchtesgaden, M | 2,9 km | 83471 | 13,50 € | 5.008 € | 3,24 % |
| Schönau a.Königssee | 5,1 km | 83471 | 12,16 € | 6.807 € | 2,14 % |
| Ramsau b.Berchtesgaden | 6,9 km | 83486 | 11,67 € | 5.332 € | 2,63 % |
| Marktschellenberg, M | 7,9 km | 83487 | 11,65 € | 4.462 € | 3,13 % |
| Bayerisch Gmain | 10,0 km | 83457 | 13,69 € | 4.511 € | 3,64 % |
| Bad Reichenhall, GKSt | 11,2 km | 83435 | 13,20 € | 4.807 € | 3,30 % |
| Schneizlreuth | 13,5 km | 83458 | 10,74 € | 3.685 € | 3,50 % |
| Piding | 14,3 km | 83451 | 11,34 € | 4.102 € | 3,32 % |
| Ainring | 18,9 km | 83404 | 11,82 € | 4.306 € | 3,30 % |
Wo liegt Bischofswiesen?
Lage
Bischofswiesen auf der Karte
Alle Kennzahlen zu Bischofswiesen
Dieselben Werte wie oben, als Tabelle zum Nachschlagen und Kopieren.
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Miete (€/m²) | 12,72 € |
| Kaufpreis (€/m²) | 4.762 € |
| Bruttomietrendite | 3,21 % |
| Kaufpreisfaktor | 31,2 |
| Einwohner | 7.111 |
| Einwohner je km² | 114 |
| Fläche (km²) | 62,2 |
| Arbeitslosenquote | 2,2 % |
| Prognos-Gesamtrang | #237 |
| Prognos Dynamikrang | #276 |
| Prognos Stärkerang | #213 |
| Koordinaten | 47,6475, 12,9703 |
Häufige Fragen zu Immobilien in Bischofswiesen
Was kostet eine Wohnung in Bischofswiesen?
Die Angebotsmiete liegt bei 12,72 Euro pro Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 4.762 Euro pro Quadratmeter. Im Vergleich zum Kreisdurchschnitt des Berchtesgadener Lands (12,05 €/m² Miete, 4.694 €/m² Kaufpreis) liegt Bischofswiesen leicht über dem lokalen Niveau. Gegenüber dem bayerischen Durchschnitt (10,11 €/m² Miete, 3.246 €/m² Kaufpreis) sind die Werte deutlich höher. Die Werte sind Angebotswerte aus Inseraten und kein amtlicher Mietspiegel.
Wie haben sich die Immobilienpreise in Bischofswiesen entwickelt?
Die Zeitreihe zeigt starke Schwankungen über die Jahre. Der Kaufpreis stieg von 1.750 €/m² (2018) auf 5.128 €/m² (2026), die Angebotsmiete von 9,14 €/m² (2018) auf 11,10 €/m² (2026). Beide Reihen sind nicht geschätzt. Die jährlichen Wachstumsraten (CAGR) liegen bei 14,38 % für den Kaufpreis und 2,46 % für die Miete.
Lohnt sich eine Kapitalanlage in Bischofswiesen?
Die Bruttomietrendite beträgt 3,21 %, der Kaufpreisfaktor liegt bei 31,19. Im Vergleich zum Kreisdurchschnitt (3,13 % Rendite, 32,52 KPF) liegt Bischofswiesen bei der Rendite leicht darüber, beim Kaufpreisfaktor darunter. Im Landesvergleich liegt die Rendite jedoch deutlich unter dem bayerischen Durchschnitt von 4,13 %. Der Perzentilrang von 19,21 bedeutet, dass rund 81 % der bayerischen Orte eine höhere Bruttomietrendite aufweisen.
Wie entwickelt sich die Bevölkerung in Bischofswiesen?
Die Einwohnerzahl sank von 7.500 (2015) auf 7.111 (2024), ein Rückgang von rund 5,2 %. Die Bevölkerungsdichte beträgt 114 Einwohner pro Quadratkilometer. Die Bevölkerungsentwicklung ist damit leicht rückläufig.
Wie bewertet der Prognos-Zukunftsatlas den Standort Bischofswiesen?
Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 listet den Kreis Berchtesgadener Land auf Rang 237 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtranking. Im Bereich Dynamik liegt der Kreis auf Rang 276, in der Stärke auf Rang 213. In den Teilindizes zeigt sich ein gemischtes Bild: Demografie Rang 186, Arbeitsmarkt Rang 244, Wettbewerb & Innovation Rang 209, Wohlstand & Soziale Lage Rang 279. Am schwächsten ist der Kreis im Bereich Wohlstand & Soziale Lage positioniert. Der Rang gilt für den Kreis, nicht für die Gemeinde.
Woher stammen die Daten zu Bischofswiesen?
Was jede Kennzahl misst, wie sie entsteht und wie aktuell sie ist.
Die auf dieser Seite gezeigten Mietwerte für Bischofswiesen sind Angebotsmieten: durchschnittliche Kaltmieten aus veröffentlichten Wohnungsinseraten. Sie sind nicht identisch mit dem amtlichen Mietspiegel, der die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558c BGB aus bestehenden Mietverhältnissen ermittelt und für Mieterhöhungen maßgeblich ist. Da Angebotsmieten das aktuelle Neuvermietungsniveau abbilden, liegen sie in der Regel über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Einen verbindlichen Mietspiegel für Bischofswiesen führt, sofern vorhanden, die Gemeinde selbst.
Die Kennzahlen stammen aus unterschiedlichen Quellen und haben daher unterschiedliche Datenstände; die Spalte „Datenstand" nennt sie je Kennzahl. Wo ein Wert fehlt, liegt für diesen Ort keine ausreichende Datengrundlage vor — ein fehlender Wert bedeutet nicht null.
| Kennzahl | Art | Erläuterung | Datenstand |
|---|---|---|---|
| Angebotsmiete (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittliche inserierte Kaltmiete je m² aus Wohnungsangeboten — nicht die ortsübliche Vergleichsmiete. | 2026 |
| Angebotskaufpreis (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittlicher inserierter Kaufpreis je m² aus Wohnungsangeboten — Angebots-, kein Beurkundungspreis. | 2026 |
| Bruttomietrendite (%) | berechnet | Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100, aus den beiden Angebotswerten abgeleitet. Ohne Kaufnebenkosten, Instandhaltung, Verwaltung und Leerstand — die Nettorendite liegt darunter. | 2026 |
| Kaufpreisfaktor | berechnet | Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete. Gibt an, wie viele Jahreskaltmieten dem Kaufpreis entsprechen; der Kehrwert der Bruttomietrendite. | 2026 |
| Einwohner und Dichte | amtliche Statistik | Fortschreibung der Bevölkerungsstände der statistischen Ämter, Stichtag jeweils Jahresende. Die Dichte bezieht sie auf die Gemeindefläche. | 2024 |
| Arbeitslosenquote (%) | amtliche Statistik | Quote auf Kreisebene, nicht je Gemeinde — kleinere Orte teilen sich daher den Wert ihres Kreises. | 2023 |
| Prognos-Zukunftsatlas | Fremdindex | Rang unter 400 Kreisen und kreisfreien Städten; kleinere Werte sind besser. Der Index bewertet Kreise, nicht einzelne Gemeinden. | – |
Weitere Orte im Kreis Berchtesgadener Land
Nach Bruttomietrendite sortiert
| Ort | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|
| Bayerisch Gmain | 83457 | 13,69 € | 4.511 € | 3,64 % |
| Schneizlreuth | 83458 | 10,74 € | 3.685 € | 3,50 % |
| Freilassing, St | 83395 | 12,80 € | 4.533 € | 3,39 % |
| Piding | 83451 | 11,34 € | 4.102 € | 3,32 % |
| Ainring | 83404 | 11,82 € | 4.306 € | 3,30 % |
| Bad Reichenhall, GKSt | 83435 | 13,20 € | 4.807 € | 3,30 % |
| Teisendorf, M | 83315 | 11,06 € | 4.066 € | 3,26 % |
| Berchtesgaden, M | 83471 | 13,50 € | 5.008 € | 3,24 % |