Beilrode

Marktüberblick

Beilrode ist eine Gemeinde im Landkreis Nordsachsen in Sachsen mit rund 4.020 Einwohnern auf einer Fläche von 93,3 km². Die Gemeinde umfasst elf Ortsteile und ist Sitz der Verwaltungsgemeinschaft Beilrode. Sie liegt in der Elbniederung östlich der Elbe, vier Kilometer von der Stadt Torgau entfernt. Durch das Gemeindegebiet verlaufen die Bundesstraßen 87 und 183 sowie die Eisenbahnstrecke Halle–Cottbus. Die Bevölkerungsdichte liegt bei 43 Einwohnern je Quadratkilometer, was die ländliche Struktur unterstreicht.

Preisniveau und Rendite

Der aktuelle Angebotskaufpreis liegt bei 823 Euro je Quadratmeter, die Angebotsmiete bei 5,84 Euro je Quadratmeter. Der Kaufpreisfaktor beträgt 11,74, die Bruttomietrendite 8,52 Prozent. Diese Werte sind Angebotswerte aus Inseraten und liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Der Kaufpreisfaktor von 11,74 bedeutet, dass das 11,74-fache der Jahreskaltmiete als Kaufpreis zu zahlen ist. Im Vergleich dazu liegt der sächsische Durchschnitt bei 15,5 und der Kreisdurchschnitt Nordsachsen bei 14,7. Beilrode liegt damit deutlich unter beiden Werten. Die Bruttomietrendite von 8,52 Prozent ist die höchste unter den Nachbarorten im Umkreis und liegt im sächsischen Vergleich im oberen Viertel (Perzentil 75,6). Das entspricht dem Muster ländlicher Märkte in Ostdeutschland: niedrige Kaufpreise bei moderaten Mieten führen zu hohen Renditen.

Die Angebotsmiete von 5,84 Euro je Quadratmeter liegt unter dem Kreisdurchschnitt von 7,09 Euro, unter dem sächsischen Durchschnitt von 6,50 Euro und deutlich unter dem Bundesdurchschnitt von 8,92 Euro. Der Kaufpreis von 823 Euro je Quadratmeter liegt nicht am unteren Ende der Nachbarorte – Arzberg (788 €/m²), Elsnig (767 €/m²) und Dommitzsch (730 €/m²) sind günstiger. Beilrode hat jedoch eine höhere Miete als diese Orte, was die Kombination aus moderatem Kaufpreis und vergleichsweise guter Miete erklärt.

Preis- und Bevölkerungsentwicklung

Die Angebotsmiete stieg zwischen 2018 und 2026 von 4,72 auf 5,97 Euro je Quadratmeter, was einem jährlichen Wachstum von rund 3 Prozent entspricht. Die Entwicklung war nicht linear: Nach einem Anstieg bis 2020 folgte ein Rückgang 2021 auf 4,86 Euro, bevor die Werte ab 2022 wieder stiegen. Im Jahr 2025 gab es einen leichten Rücksetzer auf 5,25 Euro, bevor der Wert 2026 wieder auf 5,97 Euro anstieg.

Für den Kaufpreis liegen nur Daten für 2023 vor (823 Euro je Quadratmeter), sodass keine Entwicklungslinie abgebildet werden kann.

Die Bevölkerung ging von 4.240 Einwohnern im Jahr 2015 auf 4.020 im Jahr 2024 zurück, ein Verlust von rund 5,2 Prozent. Dieser Trend ist typisch für viele ländliche Gemeinden in Sachsen. Besonders deutlich war der Rückgang zwischen 2018 und 2021, als die Einwohnerzahl von 4.118 auf 4.045 sank. Seit 2022 stabilisiert sich die Zahl bei rund 4.020.

Standortfaktoren

Der Landkreis Nordsachsen rangiert im Prognos-Zukunftsatlas 2025 auf Platz 316 von rund 400 deutschen Kreisen. Die Teilindizes zeigen: Demografie auf Rang 332, Arbeitsmarkt auf Rang 323, Wettbewerb und Innovation auf Rang 278, Wohlstand und soziale Lage auf Rang 253, Dynamik auf Rang 179. Die schlechtesten Werte liegen im demografischen Bereich, was den Bevölkerungsrückgang von Beilrode bestätigt. Der Dynamik-Index mit Rang 179 ist der beste Teilindex.

Die Arbeitslosigkeit in Beilrode ging von 226 im Jahr 2015 auf 107 im Jahr 2023 in absoluten Zahlen zurück. Die Demografie-Daten geben einen Wert von 107 Prozent als Arbeitslosenquote an, was fachlich nicht plausibel ist und wahrscheinlich ein Datenfehler ist. Die absoluten Zahlen der Zeitreihe deuten auf eine deutliche Verbesserung der Arbeitsmarktlage hin.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Die nächstgelegene größere Stadt ist Torgau in vier Kilometern Entfernung.

Regionale Einordnung

Beilrode weist im regionalen Vergleich niedrige Kaufpreise und Mieten auf. Der Kaufpreis von 823 Euro je Quadratmeter liegt unter dem sächsischen Durchschnitt von 1.226 Euro und dem Bundesdurchschnitt von 2.409 Euro. Die Angebotsmiete von 5,84 Euro je Quadratmeter ist ebenfalls deutlich unter dem Bundesdurchschnitt von 8,92 Euro.

Unter den Nachbarorten im Umkreis bis 17 Kilometer hat Beilrode die zweithöchste Bruttomietrendite von 8,52 Prozent. Arzberg (6,1 km) liegt mit 9,37 Prozent noch darüber, Elsnig (10,6 km) mit 8,49 Prozent knapp darunter. Die niedrige Miete bei gleichzeitig niedrigem Kaufpreis führt zu dieser hohen Rendite. Im Vergleich dazu weist Dreheide mit einem Kaufpreis von 1.580 Euro je Quadratmeter bei einer Miete von 5,51 Euro nur eine Rendite von 4,19 Prozent auf – der Kaufpreis liegt hier fast doppelt so hoch wie in Beilrode.

Das Preisniveau in Beilrode entspricht dem Muster ostdeutscher ländlicher Märkte: niedrige Kaufpreise, moderate Mieten, hohe Renditen. Die Kombination aus Bevölkerungsrückgang, schlechter demografischer Bewertung im Zukunftsatlas und fehlenden Hochschulen oder großen Arbeitgebern vor Ort erklärt das niedrige Preisniveau.