Oranienbaum-Wörlitz, Stadt

Marktüberblick: Geringe Preise, hohe Rendite

Der Immobilienmarkt in Oranienbaum-Wörlitz ist durch außergewöhnlich niedrige Kaufpreise bei gleichzeitig relativ hohen Mieten geprägt. Der aktuelle Angebotskaufpreis von 611 Euro je Quadratmeter liegt rund 38 Prozent unter dem Kreisdurchschnitt von 980 Euro und knapp 44 Prozent unter dem Landesdurchschnitt von 1.095 Euro. Die Angebotsmiete von 6,86 Euro je Quadratmeter liegt dagegen knapp über dem Kreiswert von 6,55 Euro und dem Landesdurchschnitt von 6,40 Euro. Diese Kombination aus niedrigen Kaufpreisen und annähernd durchschnittlichen Mieten führt zu einer Bruttomietrendite von 13,48 Prozent – einem der höchsten Werte im Bundesland. Mit einem Perzentilrang von 97,7 liegt Oranienbaum-Wörlitz bei der Rendite vor fast allen anderen Orten in Sachsen-Anhalt. Der Kaufpreisfaktor von 7,42 bestätigt dieses Bild: Er liegt um etwa 40 Prozent unter dem Kreiswert von 12,42 und um etwa 47 Prozent unter dem Landesdurchschnitt von 14,11. Die vorliegenden Werte sind Angebotswerte aus Inseraten und liegen systematisch über den tatsächlichen Transaktionspreisen.

Ein Unterschied zwischen den aktuellen Marktdaten (611 €/m²) und dem Jahreswert 2024 in der Zeitreihe (615,94 €/m²) ist auf unterschiedliche Berechnungszeitpunkte zurückzuführen – die Zeitreihe basiert auf Jahresdurchschnitten, die aktuellen Daten auf einem Stichtag.

Preis- und Mietentwicklung: Volatile Märkte

Die Mietentwicklung zeigt einen klaren Aufwärtstrend: Von 4,70 Euro je Quadratmeter im Jahr 2018 stieg der Wert auf 6,57 Euro im Jahr 2026. Der Anstieg von 2018 auf 2019 war mit einem Sprung von 4,70 auf 6,38 Euro besonders ausgeprägt. In den Folgejahren stabilisierte sich die Miete auf einem höheren Niveau zwischen 6,35 und 6,76 Euro.

Der Kaufpreismarkt ist dagegen extrem volatil. Nach einem Anstieg von 263 Euro je Quadratmeter (2018) auf 455 Euro (2019) und 650 Euro (2020) folgte ein sprunghafter Anstieg auf 1.419 Euro im Jahr 2021. In den darauffolgenden Jahren sank der Wert kontinuierlich auf 616 Euro (2024), bevor er 2025 wieder auf 1.190 Euro anstieg. Diese starken Schwankungen von über 1.000 Euro je Quadratmeter innerhalb weniger Jahre sind für einen ländlichen Markt ungewöhnlich und deuten auf einen dünnen Markt mit wenigen Transaktionen hin, bei dem einzelne Verkäufe die Durchschnittswerte stark beeinflussen können.

Regionale Einordnung: Preisvorteil im strukturschwachen Umland

Im regionalen Vergleich liegt Oranienbaum-Wörlitz bei den Kaufpreisen am unteren Ende der Nachbarorte. Gräfenhainichen (8,4 km Entfernung) weist mit 908 Euro je Quadratmeter einen um 49 Prozent höheren Kaufpreis auf, Coswig (10,4 km) mit 1.031 Euro und Kemberg (16 km) mit 1.058 Euro. Auch Raguhn-Jeßnitz (960 Euro) und Dessau-Roßlau (1.270 Euro) liegen deutlich über dem Wert der Stadt. Die Bruttomietrendite von 13,48 Prozent liegt damit deutlich über allen Nachbarorten, deren Renditen zwischen 6,21 Prozent (Lutherstadt Wittenberg) und 8,74 Prozent (Gräfenhainichen) liegen.

Eine Ausnahme bildet Muldestausee (19,3 km): Mit einem Kaufpreis von 2.879 Euro je Quadratmeter und einer Rendite von nur 3,59 Prozent folgt dieser Ort einem anderen Muster – hier wirken sich die besonderen Eigenschaften des Seengebiets aus, das über eine stärkere touristische und erholungswirtschaftliche Bedeutung verfügt. Oranienbaum-Wörlitz liegt mit seinen niedrigen Preisen und hohen Renditen dagegen im Muster der strukturschwächeren ländlichen Gemeinden des Landkreises.

Der Landkreis Wittenberg erreicht im Prognos-Zukunftsatlas 2025 Rang 381 von rund 400 deutschen Kreisen in der Gesamtwertung. Besonders schlecht schneidet er im Arbeitsmarkt (Rang 392) und im Bereich Wettbewerb und Innovation (Rang 375) ab. Im Wohlstand und sozialen Lage liegt er mit Rang 270 etwas besser. Diese Bewertungen gelten für den Kreis, nicht für die einzelne Gemeinde, sie geben aber Aufschluss über den strukturellen Rahmen, in dem sich der lokale Immobilienmarkt bewegt.

Standortfaktoren: Bevölkerungsrückgang und kulturelles Erbe

Die Einwohnerzahl der Stadt ist von 8.980 im Jahr 2015 auf 8.065 im Jahr 2024 um rund 10 Prozent gesunken. Der Rückgang war besonders ausgeprägt in den Jahren 2015 bis 2021, als die Bevölkerung von 8.980 auf 8.063 zurückging. Seit 2022 stabilisiert sich die Zahl bei rund 8.065 Einwohnern.

Die absolute Zahl der Arbeitslosen ist dagegen von 390 im Jahr 2015 auf 193 im Jahr 2023 mehr als halbiert worden. Dieser Rückgang geht einher mit dem Bevölkerungsrückgang und deutet auf eine positive Entwicklung am lokalen Arbeitsmarkt hin. Eine gesonderte Arbeitslosenquote als Prozentsatz ist in den vorliegenden Daten nicht verfügbar.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Der Ortsteil Wörlitz ist ein staatlich anerkannter Erholungsort und Teil des UNESCO-Welterbes Dessau-Wörlitzer Gartenreich. Die Stadt liegt zum überwiegenden Teil im Biosphärenreservat Mittelelbe. Die Bahnstrecke Dessau–Wörlitz wird nur in der Sommersaison befahren. Die Stadt entstand am 1. Januar 2011 durch den Zusammenschluss der Städte Oranienbaum und Wörlitz sowie einiger Nachbargemeinden.