Stadum

Marktüberblick: Niedrige Preise, hohe Rendite

Stadum gehört zu den preisgünstigsten Orten im Vergleich zu seinem Umfeld. Die Angebotsmiete liegt mit 8,24 Euro pro Quadratmeter unter dem Bundesdurchschnitt (8,92 Euro), deutlich unter dem Kreis Nordfriesland (10,76 Euro) und dem Landesdurchschnitt Schleswig-Holsteins (9,87 Euro). Der Angebotskaufpreis von 1.371 Euro pro Quadratmeter liegt weniger als halb so hoch wie der Kreisdurchschnitt (3.415 Euro) und knapp 48 % unter dem Landesmittel (2.625 Euro).

Die Kombination aus niedrigen Preisen und moderaten Mieten führt zu einer Bruttomietrendite von 7,21 %. Diese liegt deutlich über allen Vergleichswerten – dem Kreis (4,86 %), Schleswig-Holstein (5,09 %) und dem Bundesdurchschnitt (5,10 %). Der Kaufpreisfaktor von 13,86 bestätigt dieselbe Richtung: Er liegt mehr als 40 % unter dem Kreiswert (24,78) und rund 37 % unter dem Landeswert (22,05). Ein niedriger Kaufpreisfaktor bedeutet, dass der Kaufpreis im Verhältnis zur Miete gering ist – was zusammen mit der hohen Rendite auf einen Käufermarkt mit relativ niedrigen Bewertungen hinweist.

Unter den acht Nachbarorten im Umkreis von bis zu 7,5 Kilometern nimmt Stadum eine Mittelposition ein: Die Rendite von 7,21 % liegt über Hörup (4,61 %), Leck (4,96 %), Enge-Sande (5,81 %) und Lütjenholm (6,85 %), aber deutlich unter Sprakebüll (10,95 %), Achtrup (11,21 %), Goldelund (9,37 %) und Nordhackstedt (11,58 %). Die Nachbargemeinden mit den höchsten Renditen weisen zugleich die niedrigsten Kaufpreise auf (913 bis 1.119 Euro pro Quadratmeter), während Leck als Unterzentrum mit 2.176 Euro pro Quadratmeter und 4,96 % Rendite das andere Extrem bildet.

Preisentwicklung: Starker Kaufpreisrückgang, volatile Miete

Die Kaufpreisentwicklung in Stadum ist durch einen markanten Rückgang geprägt. Der Angebotskaufpreis fiel von 2.271,93 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2022 auf 921,88 Euro im Jahr 2026 – ein Verlust von rund 59 %. Dieser Rückgang ist stärker als die allgemeine Marktkorrektur in vielen Teilen Deutschlands und spiegelt die bereits niedrige Ausgangsbewertung wider.

Die Mietzeitreihe zeigt eine ungewöhnlich hohe Volatilität: Von 5,00 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 stieg der Wert auf 7,34 (2019), fiel auf 6,62 (2020), stieg auf 8,00 (2022) und 9,23 (2023), brach dann auf 3,53 (2024) ein und erholte sich auf 10,71 (2025) sowie 10,83 (2026). Diese extremen Schwankungen – von einem Tief von 3,53 auf ein Hoch von 10,83 – deuten auf einen kleinen Markt mit wenigen Inseraten hin, bei dem einzelne Angebote die Durchschnittswerte stark verzerren können. Die Zeitreihe ist nicht als geschätzt gekennzeichnet, was bedeutet, dass die Werte auf tatsächlich gemeldeten Inseraten basieren.

Der aktuelle Wert von 8,24 Euro pro Quadratmeter liegt zwischen dem historischen Tief (3,53) und dem Hoch (10,83) der Reihe und damit in der unteren bis mittleren Spanne.

Hinweis: Bei den vorliegenden Werten handelt es sich um Angebotswerte aus Inseraten, nicht um einen amtlichen Mietspiegel. Sie liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Demografie und Arbeitsmarkt: Stabile Bevölkerung, steigende Arbeitslosigkeit

Stadum hat 978 Einwohner auf einer Fläche von 19,74 Quadratkilometern, was einer Bevölkerungsdichte von 50 Einwohnern pro Quadratkilometer entspricht. Die Bevölkerung ist seit Beginn der Reihe im Jahr 2015 um 1,31 % von 991 auf 978 gesunken. Der Rückgang konzentrierte sich auf die Jahre 2015 bis 2019 (von 991 auf 959), seit 2020 stabilisiert sich die Zahl bei etwa 960 bis 980 Einwohnern.

Die Arbeitslosenquote zeigt eine gegenteilige Entwicklung: Sie sank von 3,77 % im Jahr 2015 auf ein Tief von 2,52 % im Jahr 2019, stieg dann aber kontinuierlich an und erreichte 2023 mit 5,14 % den höchsten Wert der Reihe. Die 31 arbeitslosen Personen stehen im Verhältnis zur Quote von 5,14 %. Der Anstieg von 2,52 % auf 5,14 % innerhalb von vier Jahren ist signifikant und geht einher mit der allgemeinen wirtschaftlichen Entwicklung in der Region.

Die Kombination aus einer stabilisierten, aber leicht rückläufigen Bevölkerung und einer steigenden Arbeitslosenquote entspricht dem Muster kleiner ländlicher Gemeinden in strukturschwachen Regionen.

Standortfaktoren: Schwacher Zukunftsatlas-Rang, keine Hochschulen

Der Kreis Nordfriesland, dem Stadum angehört, liegt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 auf Rang 342 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtranking. Diese Einordnung im unteren Drittel spiegelt strukturelle Schwächen der Region wider. Die Aufschlüsselung der Teilindizes zeigt ein klares Muster: Der Dynamik-Rang mit Platz 62 ist deutlich besser als der Stärke-Rang mit Platz 370. Das bedeutet, dass der Kreis in Zukunftsfähigkeitsindikatoren wie Innovation oder Wettbewerb eher schwach abschneidet, während dynamische Aspekte wie Demografie oder Arbeitsmarkt relativ besser bewertet werden.

Stadum selbst verfügt über keine Hochschulen. Die Gemeinde gehört zum Amt Leck, einem Zusammenschluss von acht Gemeinden im Kreis Nordfriesland. Leck fungiert als Unterzentrum des Umlandes. Kulturhistorisch ist Stadum durch eine Reihe von denkmalgeschützten Bauwerken geprägt, darunter eine Schule aus den Jahren 1928/29 im Stil des Backsteinexpressionismus, traditionelle uthländische Häuser vom Ende des 18. Jahrhunderts und Bauernhäuser aus dem 19. und frühen 20. Jahrhundert.

Für Stadum liegen keine Bodenrichtwerte vor, was die Einschätzung von Grundstückspreisen erschwert.

Zusammenfassung: Preiswerter Markt mit strukturellen Herausforderungen

Stadum präsentiert sich als kleiner ländlicher Ort mit deutlich unterdurchschnittlichen Immobilienpreisen und einer entsprechend hohen Bruttomietrendite von 7,21 %. Die niedrigen Kaufpreise – weniger als die Hälfte des Kreisdurchschnitts – und der niedrige Kaufpreisfaktor von 13,86 zeichnen den Ort als preiswerten Markt aus. Der starke Kaufpreisrückgang von rund 59 % zwischen 2022 und 2026 hat diese Preise weiter gesenkt.

Die extremen Schwankungen in der Mietzeitreihe deuten auf einen kleinen, dünnen Markt hin, bei dem einzelne Inserate die Durchschnittswerte stark beeinflussen können. Die steigende Arbeitslosenquote von 2,52 % auf 5,14 % und der Prognos-Rang im unteren Drittel des Kreises stehen in einem Muster, das für strukturell schwächere ländliche Regionen typisch ist.

Die hohe Rendite von 7,21 % bei gleichzeitig niedrigen Preisen und schwacher Standortbewertung bildet ein Bild eines Marktes, der sowohl Chancen als auch Risiken birgt: niedrige Einstiegskosten stehen einer Region mit begrenzter Dynamik gegenüber.