Bargum

Marktüberblick

Bargum liegt im Kreis Nordfriesland an der Grenze zwischen Schleswiger Vorgeest und Marsch. Die 17,29 km² große Gemeinde mit 642 Einwohnern (2024) ist eine der dünn besiedelten Gemeinden der Region (37 Einwohner je km²). Seit 2005 führt sie die Bezeichnung Erholungsort. Die Gemeinde ist landwirtschaftlich geprägt und liegt an der Bahnstrecke Elmshorn–Westerland, der sogenannten Sylt-Verbindung. Der nächstgelegene Haltepunkt ist Langenhorn auf 2,6 km Entfernung.

Der Immobilienmarkt zeigt ein auffälliges Muster: Der Angebotskaufpreis liegt mit 2.705 Euro je Quadratmeter über dem schleswig-holsteinischen Durchschnitt (2.625 Euro) und dem Bundesdurchschnitt (2.409 Euro). Die Angebotsmiete von 9,04 Euro je Quadratmeter liegt dagegen unter dem Kreisdurchschnitt (10,76 Euro) und dem Landesdurchschnitt (9,87 Euro). Diese Kombination aus relativ hohem Kaufpreis und moderater Miete drückt sich in einer Bruttomietrendite von 4,01 Prozent aus – die niedrigste unter allen acht Nachbarorten im Umkreis bis 8 km und deutlich unter dem Kreis- (4,86 %) und Landesdurchschnitt (5,09 %). Mit einem Kaufpreisfaktor von 24,93 liegt Bargum knapp über dem Kreisdurchschnitt (24,78), was den hohen Preis im Verhältnis zur Miete bestätigt.

Preis- und Mietentwicklung

Die Mietentwicklung in Bargum ist über die letzten Jahre volatil und ohne klaren Trend. Die angebotenen Mietwerte schwanken zwischen 6,37 Euro je Quadratmeter (2021) und 10 Euro (2025). Der CAGR von 4,2 Prozent über den gesamten Zeitraum täuscht über diese Schwankungen hinweg: Nach einem Tief von 6,37 Euro im Jahr 2021 folgte 2022 ein Sprung auf 9,58 Euro, 2023 ein Rückfall auf 6,93 Euro, 2024 ein erneuter Anstieg auf 9,30 Euro und 2025 ein Wert von 10 Euro. Diese starken jahresweisen Ausschläge deuten auf einen dünnen Markt hin, bei dem einzelne Inserate die Durchschnittswerte stark beeinflussen.

Die Kaufpreisentwicklung ist deutlich einseitiger. Von 3.060 Euro je Quadratmeter (2021) stieg der Wert 2022 auf 3.362 Euro, fiel dann aber bis 2024 auf 1.493 Euro – ein Rückgang von über 55 Prozent in zwei Jahren. Der berechnete CAGR von -21,3 Prozent über diesen Zeitraum spiegelt diesen Einbruch wider. Der aktuelle Wert von 2.705 Euro liegt damit deutlich über dem 2024-Wert der Zeitreihe, was darauf hindeutet, dass sich der Markt 2025 teilweise erholt hat oder die aktuellen Angebotswerte wieder gestiegen sind. Die Kaufpreisreihe umfasst nur drei Datenpunkte (2021, 2022, 2024) und ist nicht als geschätzt gekennzeichnet.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich sticht Bargum vor allem durch den höchsten Angebotskaufpreis aller Nachbarorte hervor. Mit 2.705 Euro je Quadratmeter liegt der Wert deutlich über dem nächstgelegenen Langenhorn (2.602 Euro) und weit über allen anderen Orten im Umkreis: Enge-Sande (1.863 Euro), Stedesand (2.002 Euro), Lütjenholm (1.734 Euro), Stadum (1.371 Euro), Bordelum (2.117 Euro), Leck (2.176 Euro) und Risum-Lindholm (2.593 Euro).

Die niedrige Mietrendite von 4,01 Prozent ist eine direkte Folge dieses überdurchschnittlich hohen Kaufpreises bei gleichzeitig unterdurchschnittlicher Miete. Unter den Nachbarorten liegt Bargum bei der Rendite auf dem letzten Platz – alle Nachbarorte weisen höhere Renditen auf, die zwischen 4,53 % (Langenhorn) und 7,21 % (Stadum) reichen.

Auf Ebene des Kreises Nordfriesland liegt Bargum bei der Miete unter dem Durchschnitt, bei der Rendite ebenfalls. Der Kaufpreisfaktor ist nahezu identisch mit dem Kreisdurchschnitt. Im Bundesland Schleswig-Holstein belegt Bargum mit einem Yield-Perzentil von 28,4 Prozent die untere Hälfte aller untersuchten Orte – die Mietrendite liegt also unter der von rund 72 Prozent der vergleichbaren Orte im Land.

Demografie und Standortfaktoren

Die Bevölkerung von Bargum ist seit 2015 um 4,9 Prozent gewachsen – von 612 auf 642 Einwohner. Dieser Zuzug ist für eine ländliche Gemeinde im Nordfriesischen bemerkenswert und verläuft relativ stabil: Nach einem leichten Rückgang 2019 (620 Einwohner) folgte 2021 ein Sprung auf 645 Einwohner, seitdem pendelt die Bevölkerung bei 642. Die Arbeitslosenquote liegt mit 2,89 Prozent (2023) deutlich unter dem Bundesdurchschnitt und spiegelt die stabile wirtschaftliche Lage der Region wider. Im Vergleich zu 2015 (4,57 %) ist sie um etwa 37 Prozent gesunken.

Die demografische und wirtschaftliche Entwicklung steht im Zusammenhang mit der Lage an der Sylt-Verbindung und der Funktion als Erholungsort. Die Gemeinde gehört zum Amt Mittleres Nordfriesland mit Sitz in Bredstedt, das als Unterzentrum im Raumordnungsplan geführt wird.

Bei den Standortfaktoren nach Prognos-Zukunftsatlas (2025) schneidet der Kreis Nordfriesland insgesamt auf Rang 342 von rund 400 deutschen Kreisen ab. Besonders auffällig ist die Diskrepanz zwischen dem Dynamik-Rang (62 von 400, also sehr gut) und dem Stärke-Rang (370 von 400, also schwach). Der Kreis weist also potenzielle Entwicklungsdynamik auf, aber eine geringe aktuelle wirtschaftliche Stärke. Keine dieser Kennzahlen bezieht sich auf die Gemeinde Bargum selbst, sondern auf den Kreis als Ganzes.

Besondere Standortfaktoren

Ein besonderer Faktor für Bargum ist die Bundeswehr. Bis 2018 bestand im Südosten der Gemarkung ein Materialdepot mit rund 40 Mitarbeitern, das Teil des Materialdepots Wilhelmshaven war. Die Schließung erfolgte im Rahmen des Stationierungskonzepts 2011. Nach einem Tagesbefehl des Generalinspekteurs vom 15. Januar 2019 ist eine Reaktivierung des Standorts als Materiallager mit voraussichtlich 65 Dienstposten (davon 60 zivil) ab 2026 geplant. Diese Entwicklung könnte sich mittelbar auf die Nachfrage nach Wohnraum auswirken.

Für eine fundierte Bewertung der Boden- und Grundstückswerte liegen keine Daten vor. Es existieren keine Bodenrichtwerte für Bargum.