Langeneß
Langeneß (PLZ 25863) liegt im Kreis Nordfriesland in Schleswig-Holstein. Der Ort zählt 125 Einwohner auf 11,6 km², das entspricht 11 Einwohnern je Quadratkilometer.
Die durchschnittliche Angebotsmiete liegt bei 11,10 € pro m², der Kaufpreis bei 1.084 € pro m². Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 12,29 % und ein Kaufpreisfaktor von 8,1 — rechnerisch sind das 8 Jahreskaltmieten bis zum Kaufpreis. Damit liegt Langeneß über dem Renditeniveau von 99 % der Orte in Schleswig-Holstein.
Zwischen 2021 und 2025 stieg die Miete von 9,20 € auf 11,10 € pro m², im Mittel 4,8 % pro Jahr. Die Kaufpreise entwickelten sich mit -12,7 % pro Jahr langsamer als die Mieten. Die Einwohnerzahl hat sich seit 2015 um 3,8 % verringert — ein Punkt, der bei der Vermietbarkeit einzukalkulieren ist. Die Arbeitslosenquote lag zuletzt bei 6,1 % (2023).
Im Prognos Zukunftsatlas belegt Kreis Nordfriesland Rang 342 von rund 400 deutschen Kreisen (Dynamikrang 62, Stärkerang 370). Zum direkten Vergleich bieten sich die umliegenden Orte Wyk auf Föhr, Wrixum und Gröde an.
Immobilienpreise in Langeneß im Überblick
Aktuelle Angebotswerte je Quadratmeter, Rendite und Struktur — mit Einordnung gegenüber Schleswig-Holstein.
Immobilienmarkt und Standortbericht Langeneß
Langeneß, die größte der nordfriesischen Halligen, weist einen außergewöhnlichen Immobilienmarkt auf: extrem niedrige Kaufpreise bei gleichzeitig überdurchschnittlichen Mieten führen zu einer Bruttomietrendite von 12,29 Prozent, dem höchsten Wert in Schleswig-Holstein. Kaufpreise sind seit 2021 um durchschnittlich 12,7 Prozent pro Jahr gefallen, während Mieten um 4,8 Prozent pro Jahr stiegen. Im regionalen Vergleich liegen die Kaufpreise deutlich unter allen Nachbarorten, die Mieten auf ähnlichem Niveau. Die Gemeinde mit 125 Einwohnern ist demografisch leicht rückläufig, der Kreis Nordfriesland schneidet im Prognos-Zukunftsatlas im unteren Drittel ab, zeigt aber positive Dynamikwerte. Tourismus ist eine wichtige Einkommensquelle."
Marktüberblick: Extreme Rendite durch niedrige Kaufpreise
Langeneß ist die größte der nordfriesischen Halligen und mit rund 125 Einwohnern eine der kleinsten Gemeinden Deutschlands. Der Immobilienmarkt spiegelt diesen einzigartigen Standort wider: Kaufpreise liegen mit 1.084 Euro pro Quadratmeter deutlich unter dem Niveau aller Vergleichsorte, während die Angebotsmiete mit 11,10 Euro pro Quadratmeter über dem Bundes- und Landesdurchschnitt liegt. Daraus resultiert eine Bruttomietrendite von 12,29 Prozent – der höchste Wert im gesamten Bundesland Schleswig-Holstein und weit entfernt vom Durchschnitt von etwa 5 Prozent. Der Kaufpreisfaktor beträgt 8,14, was bedeutet, dass der Kaufpreis etwa 8,14-mal der Jahreskaltmiete entspricht. Zum Vergleich: Im Kreis Nordfriesland liegt der Faktor bei 24,78, in Schleswig-Holstein bei 22,05. Diese Diskrepanz entsteht nicht durch überhöhte Mieten, sondern durch außergewöhnlich niedrige Kaufpreise.
Preisentwicklung: Fallende Kaufpreise, steigende Mieten
Die Entwicklung von Miete und Kaufpreis verläuft in Langeneß in entgegengesetzte Richtungen. Die Angebotsmiete stieg von 9,20 Euro pro Quadratmeter (2021) auf 11,10 Euro (2025) – ein jährliches Wachstum von rund 4,8 Prozent. Diese Reihe ist als geschätzt gekennzeichnet. Gleichzeitig ist der Angebotskaufpreis von 1.395 Euro pro Quadratmeter (2021) auf 929 Euro (2024) gefallen, ein Rückgang von durchschnittlich 12,7 Prozent pro Jahr. Diese Reihe ist nicht geschätzt. Die Kombination aus fallenden Kaufpreisen und steigenden Mieten treibt die Rendite weiter in die Höhe. Für den Markt bedeutet dies: Die Kaufpreise haben bereits stark korrigiert, während die Mieten weiter ansteigen. Ob sich dieser Trend fortsetzt, lässt sich aus den vorliegenden Daten nicht ableiten.
Regionale Einordnung: Alleinstellungsmerkmal unter den Halligen
Im regionalen Vergleich hebt sich Langeneß deutlich von allen Nachbarorten ab. Die nächsten vergleichbaren Orte sind die anderen Halligen und die Insel Föhr. Hallig Hooge, nur 8,4 Kilometer entfernt, weist mit 9,3 Prozent zwar ebenfalls eine hohe Rendite auf, liegt aber deutlich unter Langeneß. Alle anderen Nachbarorte – Wyk auf Föhr (2,42 Prozent), Wrixum (2,7 Prozent), Gröde (3,79 Prozent), Oevenum (2,12 Prozent), Nieblum (3,24 Prozent), Alkersum (2,38 Prozent), Midlum (2,41 Prozent) – liegen bei der Rendite zwischen 2 und 4 Prozent. Die Kaufpreise in diesen Orten liegen zwischen 1.484 Euro pro Quadratmeter (Hallig Hooge) und 7.712 Euro (Nieblum), also deutlich über Langeneß. Die Angebotsmieten der Nachbarorte reichen von 11,50 Euro (Hallig Hooge) bis 20,82 Euro (Nieblum). Langeneß hat damit die niedrigsten Kaufpreise und die höchste Rendite im gesamten Umkreis. Diese Positionierung entspricht dem Charakter einer abgelegenen Hallig mit begrenztem Wohnraum, aber starkem Tourismus.
Standortfaktoren: Demografie, Zukunftsatlas und Tourismus
Die Demografie von Langeneß ist geprägt von einem sehr kleinen und leicht rückläufigen Bestand: Die Einwohnerzahl ging von 130 (2015) auf 125 (2024) zurück, ein Verlust von 3,8 Prozent. Die Bevölkerungsdichte beträgt 11 Einwohner pro Quadratkilometer. Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 6,1 Prozent, mit fünf arbeitslosen Personen. Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 bewertet den Kreis Nordfriesland mit dem Gesamt-Rang 342 von rund 400 deutschen Kreisen als schwach. Besonders schlecht schneidet der Kreis beim Index Wohlstand und soziale Lage (Rang 348) und bei Wettbewerb und Innovation (Rang 315) ab. Positiv fällt der Dynamik-Index aus (Rang 62), was auf positive Entwicklungsimpulse hindeutet. Diese Bewertung gilt für den gesamten Kreis, nicht für Langeneß allein. Am Ort bestehen keine Hochschulen. Tourismus ist eine wichtige Einkommensquelle: Übernachtungen erfolgen überwiegend in Pensionen und Ferienwohnungen, auf der Mayenswarf besteht ein Vier-Sterne-Hotel. Die Infrastruktur ist durch die Halligbahn und die Autofähre Hilligenlei mit dem Festland verbunden. Ein Projekt zur Anpassung an den Meeresspiegelanstieg wurde zwischen 2019 und 2021 auf der Warft Treuberg umgesetzt, mit fünf neuen Gebäuden inklusive Markttreff und Krankenstation.
Wie haben sich Miete und Kaufpreis in Langeneß entwickelt?
Jahresendwerte aus den Angebotsdaten. Wo die Quelle zu wenige Angebote enthält, ist der Verlauf als Schätzung gekennzeichnet.
Mietpreisentwicklung
Geschätzter Verlauf — für diesen Ort liegen keine ausreichenden Angebotsdaten vor
Datenwerte: Miete in Langeneß
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2021 | 9,20 €/m² |
| 2022 | 9,80 €/m² |
| 2023 | 10,30 €/m² |
| 2024 | 10,70 €/m² |
| 2025 | 11,10 €/m² |
Kaufpreisentwicklung
Angebotspreis in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Kaufpreis in Langeneß
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2021 | 1.395 €/m² |
| 2024 | 929 €/m² |
Bruttomietrendite im Zeitverlauf
Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis — auf Basis des geschätzten Preisverlaufs
Datenwerte: Bruttomietrendite in Langeneß
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2021 | 7,91 % |
| 2024 | 13,83 % |
Bevölkerungsentwicklung
Einwohner am Jahresende
Datenwerte: Einwohnerzahl von Langeneß
| Jahr | Wert (Einwohner) |
|---|---|
| 2015 | 130 Einwohner |
| 2016 | 133 Einwohner |
| 2017 | 140 Einwohner |
| 2018 | 139 Einwohner |
| 2019 | 138 Einwohner |
| 2020 | 129 Einwohner |
| 2021 | 132 Einwohner |
| 2022 | 132 Einwohner |
| 2023 | 125 Einwohner |
| 2024 | 125 Einwohner |
Arbeitslosenquote
Anteil in Prozent
Datenwerte: Arbeitslosenquote in Langeneß
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2015 | 0,00 % |
| 2016 | 50,00 % |
| 2017 | 1,49 % |
| 2018 | 3,90 % |
| 2019 | 2,56 % |
| 2020 | 3,90 % |
| 2021 | 6,33 % |
| 2022 | 6,10 % |
| 2023 | 6,10 % |
Prognos Zukunftsatlas — Teilränge
Rang unter 400 Kreisen, kleiner ist besser
Datenwerte: Prognos-Teilränge
| Kategorie | Wert (Rang) |
|---|---|
| Gesamtrang | 342 Rang |
| Dynamik | 62,00 Rang |
| Stärke | 370 Rang |
| Demografie | 308 Rang |
| Arbeitsmarkt | 279 Rang |
| Wettbewerb & Innovation | 315 Rang |
| Wohlstand & soziale Lage | 348 Rang |
Renditeverteilung in Schleswig-Holstein
Anzahl Orte je Renditeband — Langeneß liegt im Band 12+ %
Datenwerte: Renditeverteilung in Schleswig-Holstein
| Kategorie | Wert (Orte) |
|---|---|
| 1–2 | 6,00 Orte |
| 2–3 | 62,00 Orte |
| 3–4 | 240 Orte |
| 4–5 | 340 Orte |
| 5–6 | 219 Orte |
| 6–7 | 102 Orte |
| 7–8 | 54,00 Orte |
| 8–9 | 33,00 Orte |
| 9–10 | 14,00 Orte |
| 10–11 | 16,00 Orte |
| 11–12 | 6,00 Orte |
| 12+ | 13,00 Orte |
Wie schneidet Langeneß im Umkreis ab?
Gemeinden im Umkreis von 30 km, direkt gegenübergestellt. Langeneß ist in beiden Diagrammen hervorgehoben.
Mieten im Umkreis von 30 km
Langeneß ist hervorgehoben
Datenwerte: Mieten im Umkreis von Langeneß
| Kategorie | Wert (€/m²) |
|---|---|
| Nieblum | 20,82 €/m² |
| Wyk auf Föhr | 14,64 €/m² |
| Alkersum | 14,09 €/m² |
| Wrixum | 13,50 €/m² |
| Midlum | 13,48 €/m² |
| Gröde | 12,00 €/m² |
| Borgsum | 11,97 €/m² |
| Oevenum | 11,94 €/m² |
| Hallig Hooge | 11,50 €/m² |
| Langeneß | 11,10 €/m² |
Renditen im Umkreis von 30 km
Langeneß ist hervorgehoben
Datenwerte: Renditen im Umkreis von Langeneß
| Kategorie | Wert (%) |
|---|---|
| Langeneß | 12,29 % |
| Hallig Hooge | 9,30 % |
| Gröde | 3,79 % |
| Nieblum | 3,24 % |
| Wrixum | 2,70 % |
| Wyk auf Föhr | 2,42 % |
| Midlum | 2,41 % |
| Alkersum | 2,38 % |
| Borgsum | 2,13 % |
| Oevenum | 2,12 % |
Orte in der Umgebung
Nach Entfernung sortiert
| Ort | Entfernung | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|---|
| Wyk auf Föhr, Stadt | 6,2 km | 25938 | 14,64 € | 7.251 € | 2,42 % |
| Wrixum | 7,4 km | 25938 | 13,50 € | 6.013 € | 2,70 % |
| Gröde | 8,0 km | 25869 | 12,00 € | 3.800 € | 3,79 % |
| Hallig Hooge | 8,4 km | 25859 | 11,50 € | 1.484 € | 9,30 % |
| Oevenum | 9,0 km | 25938 | 11,94 € | 6.764 € | 2,12 % |
| Nieblum | 9,0 km | 25938 | 20,82 € | 7.712 € | 3,24 % |
| Alkersum | 9,5 km | 25938 | 14,09 € | 7.098 € | 2,38 % |
| Midlum | 9,8 km | 25938 | 13,48 € | 6.703 € | 2,41 % |
| Borgsum | 11,0 km | 25938 | 11,97 € | 6.737 € | 2,13 % |
Wo liegt Langeneß?
Lage
Langeneß auf der Karte
Alle Kennzahlen zu Langeneß
Dieselben Werte wie oben, als Tabelle zum Nachschlagen und Kopieren.
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Miete (€/m²) | 11,10 € |
| Kaufpreis (€/m²) | 1.084 € |
| Bruttomietrendite | 12,29 % |
| Kaufpreisfaktor | 8,1 |
| Einwohner | 125 |
| Einwohner je km² | 11 |
| Fläche (km²) | 11,6 |
| Arbeitslosenquote | 6,1 % |
| Prognos-Gesamtrang | #342 |
| Prognos Dynamikrang | #62 |
| Prognos Stärkerang | #370 |
| Koordinaten | 54,6379, 8,5941 |
Häufige Fragen zu Immobilien in Langeneß
Was kostet eine Wohnung in Langeneß?
Der aktuelle Angebotskaufpreis liegt in Langeneß bei 1.084 Euro pro Quadratmeter, die Angebotsmiete bei 11,10 Euro pro Quadratmeter. Beide Werte sind deutlich unter dem Durchschnitt des Kreises Nordfriesland (3.414 Euro bzw. 10,76 Euro pro Quadratmeter) und auch unter dem Landesdurchschnitt Schleswig-Holsteins (2.624 Euro bzw. 9,87 Euro pro Quadratmeter). Bei den Mietwerten handelt es sich um Angebotswerte aus Inseraten und nicht um einen amtlichen Mietspiegel.
Wie haben sich die Immobilienpreise in Langeneß entwickelt?
Zwischen 2021 und 2025 sind die Mieten in Langeneß von 9,20 auf 11,10 Euro pro Quadratmeter gestiegen — die Mietreihe ist jedoch als Schätzung gekennzeichnet. Gleichzeitig sind die Kaufpreise von 1.395 Euro pro Quadratmeter (2021) auf 928,57 Euro (2024) gefallen. Die Kaufpreisentwicklung ist nicht als Schätzung markiert.
Lohnt sich eine Kapitalanlage in Langeneß?
Die Bruttomietrendite in Langeneß beträgt 12,29 Prozent und liegt damit im 99. Perzentil Schleswig-Holsteins — das bedeutet, dass rund 99 Prozent der Orte im Bundesland eine niedrigere Rendite aufweisen. Der Kaufpreisfaktor beträgt 8,14, was deutlich unter dem Kreisdurchschnitt von 24,78 und dem Landesdurchschnitt von 22,05 liegt. Zum Vergleich: Der Kreis Nordfriesland weist eine Bruttomietrendite von 4,86 Prozent auf, Schleswig-Holstein insgesamt 5,09 Prozent.
Wie entwickelt sich die Einwohnerzahl in Langeneß?
Die Einwohnerzahl in Langeneß ist von 130 im Jahr 2015 auf 125 im Jahr 2024 leicht gesunken, was einer Abnahme von rund 3,8 Prozent entspricht. Die Bevölkerungsdichte beträgt 11 Einwohner pro Quadratkilometer. Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 6,1 Prozent.
Wie schneidet Langeneß im Vergleich zu Nachbarorten ab?
Im Vergleich zu den umliegenden Orten auf Föhr und den Halligen weist Langeneß ein deutlich niedrigeres Kaufpreisniveau auf. Wyk auf Föhr liegt bei 7.251 Euro pro Quadratmeter mit einer Rendite von nur 2,42 Prozent, während Hallig Hooge mit 1.484 Euro pro Quadratmeter und 9,3 Prozent Rendite ein ähnliches Profil wie Langeneß aufweist. Die Angebotsmiete in Langeneß liegt mit 11,10 Euro pro Quadratmeter im unteren Bereich der Nachbarorte.
Woher stammen die Daten zu Langeneß?
Was jede Kennzahl misst, wie sie entsteht und wie aktuell sie ist.
Die auf dieser Seite gezeigten Mietwerte für Langeneß sind Angebotsmieten: durchschnittliche Kaltmieten aus veröffentlichten Wohnungsinseraten. Sie sind nicht identisch mit dem amtlichen Mietspiegel, der die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558c BGB aus bestehenden Mietverhältnissen ermittelt und für Mieterhöhungen maßgeblich ist. Da Angebotsmieten das aktuelle Neuvermietungsniveau abbilden, liegen sie in der Regel über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Einen verbindlichen Mietspiegel für Langeneß führt, sofern vorhanden, die Gemeinde selbst.
Für Langeneß enthält die Angebotsdatenquelle zu wenige Inserate, um den Verlauf von Miete direkt zu belegen. Diese Reihen sind aus dem regionalen Preisniveau ergänzt, an den Diagrammen entsprechend gekennzeichnet und als Näherung zu lesen — nicht als gemessene Werte für diesen Ort.
Die Kennzahlen stammen aus unterschiedlichen Quellen und haben daher unterschiedliche Datenstände; die Spalte „Datenstand" nennt sie je Kennzahl. Wo ein Wert fehlt, liegt für diesen Ort keine ausreichende Datengrundlage vor — ein fehlender Wert bedeutet nicht null.
| Kennzahl | Art | Erläuterung | Datenstand |
|---|---|---|---|
| Angebotsmiete (€/m²) | Angebotsdaten, ergänzt | Durchschnittliche inserierte Kaltmiete je m². Für diesen Ort enthält die Quelle zu wenige Angebote; der Verlauf ist aus dem regionalen Umfeld ergänzt und als Schätzung gekennzeichnet. | 2025 |
| Angebotskaufpreis (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittlicher inserierter Kaufpreis je m² aus Wohnungsangeboten — Angebots-, kein Beurkundungspreis. | 2024 |
| Bruttomietrendite (%) | berechnet | Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100, aus den beiden Angebotswerten abgeleitet. Ohne Kaufnebenkosten, Instandhaltung, Verwaltung und Leerstand — die Nettorendite liegt darunter. | 2024 |
| Kaufpreisfaktor | berechnet | Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete. Gibt an, wie viele Jahreskaltmieten dem Kaufpreis entsprechen; der Kehrwert der Bruttomietrendite. | 2025 |
| Einwohner und Dichte | amtliche Statistik | Fortschreibung der Bevölkerungsstände der statistischen Ämter, Stichtag jeweils Jahresende. Die Dichte bezieht sie auf die Gemeindefläche. | 2024 |
| Arbeitslosenquote (%) | amtliche Statistik | Quote auf Kreisebene, nicht je Gemeinde — kleinere Orte teilen sich daher den Wert ihres Kreises. | 2023 |
| Prognos-Zukunftsatlas | Fremdindex | Rang unter 400 Kreisen und kreisfreien Städten; kleinere Werte sind besser. Der Index bewertet Kreise, nicht einzelne Gemeinden. | – |
Weitere Orte im Kreis Nordfriesland
Nach Bruttomietrendite sortiert
| Ort | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|
| Löwenstedt | 25864 | 10,24 € | 822 € | 14,95 % |
| Olderup | 25860 | 10,75 € | 912 € | 14,15 % |
| Achtrup | 25917 | 8,52 € | 913 € | 11,21 % |
| Sprakebüll | 25917 | 8,69 € | 953 € | 10,95 % |
| Kotzenbüll | 25832 | 9,89 € | 1.250 € | 9,49 % |
| Goldelund | 25862 | 8,73 € | 1.119 € | 9,37 % |
| Hallig Hooge | 25859 | 11,50 € | 1.484 € | 9,30 % |
| Aventoft | 25927 | 7,60 € | 1.041 € | 8,76 % |