Nieblum

Der Ort Nieblum

Nieblum liegt auf der Nordseeinsel Föhr im Kreis Nordfriesland, Schleswig-Holstein. Die Gemeinde umfasst 7,86 km² und hat 585 Einwohner (Stand 2024). Auf dem Geestrücken zwischen Nieblum und Midlum befindet sich mit 13,2 m ü. NHN die höchste Erhebung Föhrs. Nieblum ist eine der ältesten Siedlungen auf der Insel und gehörte zur Harde Osterlandföhr, die bereits 1231 im Waldemar-Erdbuch erwähnt wurde. Der Ort ist Teil des Amtes Föhr-Amrum mit Sitz in Wyk auf Föhr.

Marktüberblick: Preise und Rendite

Der Angebotskaufpreis liegt bei 7.712 Euro pro Quadratmeter, die Angebotsmiete bei 20,82 Euro pro Quadratmeter. Die Bruttomietrendite beträgt 3,24 Prozent, der Kaufpreisfaktor 30,87. Alle Werte sind Angebotswerte aus Inseraten und liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Im Vergleich zu den acht Nachbarorten im Umkreis bis 5 km Entfernung weist Nieblum die höchsten Angebotsmieten und die höchsten Angebotskaufpreise auf. Wyk auf Föhr, die nächstgelegene größere Siedlung, liegt bei der Miete mit 14,64 Euro und beim Kaufpreis mit 7.251 Euro deutlich unter Nieblum. Alle Nachbarorte liegen mit Kaufpreisen zwischen 5.605 und 7.251 Euro pro Quadratmeter unter Nieblum.

Gleichzeitig weist Nieblum die höchste Bruttomietrendite aller Nachbarorte auf (3,24 Prozent gegenüber maximal 2,70 Prozent bei Wrixum). Das bedeutet, dass das Verhältnis von Miete zu Kaufpreis in Nieblum günstiger ist als in den umliegenden Gemeinden. Der Kaufpreisfaktor von 30,87 liegt damit zwar über dem Kreis- und Landesdurchschnitt, aber im lokalen Vergleich im unteren Bereich der Nachbarorte.

Im überregionalen Vergleich liegt Nieblum deutlich über dem Durchschnitt: Der Kreis Nordfriesland weist einen Angebotskaufpreis von 3.415 Euro und eine Angebotsmiete von 10,76 Euro aus. In Schleswig-Holstein beträgt der Durchschnitt 2.625 Euro bzw. 9,87 Euro. Der Bundesdurchschnitt liegt bei 2.409 Euro Kaufpreis und 8,92 Euro Miete. Nieblums Kaufpreis liegt damit mehr als doppelt so hoch wie der Kreisdurchschnitt und über dreimal so hoch wie der Bundesdurchschnitt.

Preisentwicklung und Volatilität

Die Kaufpreiszeitreihe von 2018 bis 2026 zeigt eine extreme Volatilität: Der Angebotskaufpreis schwankt zwischen 4.321 Euro (2018) und 11.759 Euro (2023). Nach einem Anstieg von 4.321 Euro (2018) auf 9.447 Euro (2020) folgte ein Rückgang auf 6.190 Euro (2022), bevor der Preis 2023 mit 11.759 Euro einen neuen Höchststand erreichte. 2024 fiel er wieder auf 7.495 Euro, 2025 liegt er bei 8.430 Euro und 2026 bei 7.657 Euro.

Die Mietzeitreihe ist nur für 2024 (11,33 Euro) und 2025 (25,56 Euro) verfügbar. Der angegebene CAGR von 125,6 Prozent in diesem Zeitraum resultiert aus dem kurzen Betrachtungszeitraum und der großen Differenz zwischen den beiden Werten. Die aktuelle Angebotsmiete von 20,82 Euro liegt zwischen diesen beiden Zeitreihenwerten.

Die extreme Volatilität der Kaufpreise entspricht dem Muster kleiner Märkte: Bei wenigen verfügbaren Objekten und geringen Transaktionszahlen können einzelne Angebote den Durchschnitt stark nach oben oder unten ziehen. Eine langfristige Trendaussage ist aus diesen Daten nicht ableitbar.

Bevölkerung und Standortfaktoren

Die Bevölkerung Nieblums ist seit 2015 um 4,3 Prozent von 561 auf 585 Einwohner (2024) gewachsen. Die Bevölkerungsdichte beträgt 74 Einwohner pro Quadratkilometer. Im Jahr 2022 erreichte die Einwohnerzahl mit 613 einen vorläufigen Höchststand, fiel dann aber wieder auf 585 zurück. Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 3,36 Prozent, was 11 arbeitslosen Personen entspricht.

Der Kreis Nordfriesland, zu dem Nieblum gehört, belegte im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamtrang 342 von rund 400 deutschen Kreisen. Der Rang im Teilindex Dynamik lag mit Platz 62 deutlich besser als der Rang im Teilindex Stärke mit Platz 370. Der Teilindex Wohlstand und soziale Lage lag bei 348, der Teilindex Demografie bei 308. Diese Werte gelten für den Kreis, nicht für die einzelne Gemeinde.

Nieblum hat keine Hochschulen. Der Perzentilrang der Bruttomietrendite im Bundesland Schleswig-Holstein liegt bei 9,86 Prozent, was bedeutet, dass Nieblum von allen untersuchten Orten im Land zu den unteren 10 Prozent in Bezug auf die Rendite gehört. Dieser Wert steht im scheinbaren Widerspruch zur höchsten Rendite aller Föhrer Nachbarorte: Er bezieht sich auf den Vergleich mit allen 1.106 Orten in Schleswig-Holstein, nicht nur mit den Föhrer Nachbargemeinden. Die absolute Rendite von 3,24 Prozent ist zwar lokal am höchsten, aber im landesweiten Vergleich niedrig, weil die Kaufpreise in Nieblum deutlich über dem Landesdurchschnitt liegen.