Borgsum

Marktüberblick: Teuer, aber mit niedriger Rendite

Borgsum liegt im Süden der Insel Föhr im Kreis Nordfriesland und umfasst eine Fläche von 5,51 km² bei rund 331 Einwohnern. Die Gemeinde ist durch Landwirtschaft und Tourismus geprägt, was sich in den Immobilienpreisen widerspiegelt: Der Angebotskaufpreis liegt bei 6.737 Euro pro Quadratmeter, die Angebotsmiete bei 11,97 Euro pro Quadratmeter. Die Bruttomietrendite beträgt 2,13 Prozent, der Kaufpreisfaktor 46,9. Diese Werte sind Angebotswerte aus Inseraten und liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Die Kombination aus hohem Kaufpreis, moderater Miete und daraus folgender niedriger Rendite kennzeichnet einen Markt, der nicht primär vom lokalen Bedarf, sondern von der Nachfrage außerhalb der Insel getrieben wird – ein Muster, das für Ferienstandorte typisch ist.

Preisentwicklung: Extreme Schwankungen bei stabilen Mieten

Die Kaufpreisentwicklung in Borgsum zeigt keine stabile Tendenz, sondern extreme Schwankungen: Von 3.726 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 stiegen die Preise bis 2022 auf 10.078 Euro, fielen dann 2023 auf 6.270 Euro und 2024 auf 5.373 Euro, bevor sie 2025 wieder auf 6.481 Euro und 2026 auf 7.615 Euro anstiegen. Die Miete liegt mit 11,97 Euro im Jahr 2024 vergleichsweise stabil.

Diese Volatilität ist charakteristisch für kleine Märkte mit wenigen Transaktionen. Auf einer Insel mit nur 331 Einwohnern kann bereits ein einzelner Verkauf den Durchschnittswert deutlich verschieben. Die Schwankungen zwischen Tiefst- und Höchstwert von über 6.300 Euro pro Quadratmeter deuten darauf hin, dass der Markt nicht durch fundamentale Nachfragefaktoren, sondern durch einzelne außergewöhnliche Transaktionen geprägt ist. Die Miete entwickelt sich in diesem Zeitraum kaum, was die niedrige Bruttomietrendite von 2,13 Prozent erklärt.

Regionale Einordnung: Über dem Durchschnitt, aber mit großen Unterschieden

Borgsums Immobilienpreise liegen deutlich über den regionalen und überregionalen Durchschnitten. Der Kaufpreis von 6.737 Euro pro Quadratmeter ist mehr als doppelt so hoch wie der Kreisdurchschnitt von 3.415 Euro im Nordfriesland und fast dreimal so hoch wie der Landesdurchschnitt Schleswig-Holsteins von 2.625 Euro. Die Miete von 11,97 Euro liegt zwar ebenfalls über dem Kreisdurchschnitt (10,76 Euro) und dem Landesdurchschnitt (9,87 Euro), aber in einem deutlich geringeren Maße als die Kaufpreise.

Der Kaufpreisfaktor von 46,9 ist knapp doppelt so hoch wie der Kreisdurchschnitt von 24,8. Die Bruttomietrendite von 2,13 Prozent liegt im untersten Perzentil von Schleswig-Holstein (1,09 Prozent), was bedeutet, dass nur etwa 1 Prozent der Orte im Land eine noch niedrigere Rendite aufweisen.

Im Vergleich zu den Nachbarorten zeigt sich ein differenziertes Bild: Nieblum (2,1 km entfernt) weist mit 20,82 Euro pro Quadratmeter die höchste Miete und 7.712 Euro Kaufpreis auf. Utersum (3,8 km) liegt mit 22,90 Euro sogar noch höher. Borgsum liegt damit im Mittelfeld der Nachbarorte beim Kaufpreis, aber bei der Miete im unteren Bereich. Die Nachbargemeinden folgen insgesamt dem Muster hoher Preise, das sich aus der Insellage und der touristischen Nutzung ergibt.

Standortfaktoren: Bevölkerungsrückgang und touristische Struktur

Die Bevölkerung Borgsums ist seit 2015 von 360 auf 331 Einwohner gesunken, einem Rückgang von 8,1 Prozent. Die Bevölkerungsdichte beträgt 60 Einwohner pro Quadratkilometer. Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 2,65 Prozent, nach einem Anstieg auf 4,09 Prozent im Jahr 2020.

Der Kreis Nordfriesland erreicht im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamtrang 342 von rund 400 deutschen Kreisen. Der Dynamik-Index liegt mit Rang 62 deutlich besser als der Stärke-Index mit Rang 370. Das Muster – schwache aktuelle wirtschaftliche Stärke, aber vergleichsweise gute Dynamik – entspricht dem vieler ländlicher Räume in Schleswig-Holstein.

Der Bevölkerungsrückgang und die geringe Einwohnerzahl stehen im Zusammenhang mit der Struktur als Ferieninsel: Der dauerhafte Wohnbedarf ist begrenzt, während die Nachfrage nach Ferienimmobilien von außerhalb der Insel die Preise antreibt. Dies erklärt auch die Diskrepanz zwischen den hohen Kaufpreisen und der moderaten Miete – der Markt wird nicht vom lokalen Wohnbedarf, sondern von der zweiten Wohnsitz-Nachfrage bestimmt.