Dunsum

Marktüberblick

Dunsum liegt auf der nordfriesischen Insel Föhr und ist mit 2,72 km² und 68 Einwohnern eine der kleinsten Gemeinden im Kreis Nordfriesland. Die Gemeinde besteht aus den beiden Ortsteilen Groß-Dunsum und Klein-Dunsum. Haupterwerbszweige sind Tourismus und Landwirtschaft. Die Insel Föhr ist die größte deutsche Insel ohne Straßen- oder Bahnverbindung zum Festland und hat insgesamt rund 8.300 Einwohner.

Der Immobilienmarkt von Dunsum weist extreme Kennzahlen auf: Der Angebotskaufpreis liegt bei 7.578 Euro je Quadratmeter, die Angebotsmiete bei 11,50 Euro je Quadratmeter. Die Bruttomietrendite beträgt 1,82 Prozent, der Kaufpreisfaktor 54,91. Alle vier Werte liegen deutlich über den Vergleichswerten für Kreis, Bundesland und Deutschland. Der Kaufpreisfaktor von 54,91 bedeutet, dass der Angebotskaufpreis das 55-Fache der jährlichen Angebotskaltmiete beträgt.

Preisentwicklung

Die Kaufpreisentwicklung in Dunsum ist über die letzten Jahre von extremen Schwankungen geprägt. In der Zeitreihe von 2018 bis 2026 liegen die Werte zwischen 3.990 Euro je Quadratmeter (2019) und 9.271 Euro je Quadratmeter (2020). Der CAGR von 3,51 Prozent über diesen Zeitraum ist vor dem Hintergrund dieser Volatilität nur bedingt aussagekräftig.

Die Mietentwicklung ist als geschätzt gekennzeichnet und zeigt einen kontinuierlichen Anstieg von 9,50 Euro je Quadratmeter (2021) auf 11,50 Euro je Quadratmeter (2025). Der CAGR von 4,43 Prozent liegt über dem der Kaufpreise. Die geschätzte Mietreihe deutet auf eine relativ stabile Nachfrage hin, während die Kaufpreisschwankungen auf ein sehr kleines Marktsegment hindeuten – bei einer Gemeindegröße von 68 Einwohnern können einzelne Transaktionen die Durchschnittswerte stark verzerren.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich liegt Dunsum bei allen relevanten Kennzahlen außerhalb des üblichen Rahmens. Der Angebotskaufpreis von 7.578 Euro je Quadratmeter übertrifft den Kreisdurchschnitt von 3.415 Euro je Quadratmeter um das Mehrfache. Die Angebotsmiete von 11,50 Euro liegt knapp über dem Kreisdurchschnitt von 10,76 Euro, aber deutlich unter den Werten von Utersum (22,90 Euro) und Nieblum (20,82 Euro).

Die Bruttomietrendite von 1,82 Prozent liegt im untersten Perzentil von Schleswig-Holstein (0,54. Perzentil von 1.106 Orten). Das bedeutet, dass nur weniger als ein Prozent der Orte im Bundesland eine noch niedrigere Rendite aufweisen. Ursache ist der Kaufpreis, der mit dem 2,23-Fachen des Kreisdurchschnitts stärker über dem Mittel liegt als die Miete mit dem 1,07-Fachen. Unter den Nachbarorten liegt die Rendite von Dunsum unter allen acht verglichenen Orten – die nächstgelegenen Gemeinden Süderende (2,24 Prozent) und Oldsum (2,23 Prozent) weisen ebenfalls niedrige Renditen auf, die jedoch deutlich über dem Dunsumer Wert liegen.

Der Kaufpreisfaktor von 54,91 ist mehr als doppelt so hoch wie der des Kreises Nordfriesland (24,8) und rund zweieinhalbmal so hoch wie der von Schleswig-Holstein (22,0).

Standortfaktoren

Die Bevölkerung von Dunsum ist seit 2015 um 11,7 Prozent von 77 auf 68 Einwohner gesunken. Die Bevölkerungsdichte beträgt 25 Einwohner je Quadratkilometer. Die Arbeitslosenquote liegt bei null Prozent, wobei dies bei der geringen Einwohnerzahl und der touristisch geprägten Wirtschaft nur begrenzt aussagekräftig ist.

Der Kreis Nordfriesland rangiert im Prognos-Zukunftsatlas 2025 auf Platz 342 von rund 400 deutschen Kreisen in der Gesamtwertung. Der Rang in der Dynamik mit Platz 62 ist deutlich besser als der in der Stärke mit Platz 370. Dies entspricht einem Muster, bei dem strukturelle Schwächen (geringer Wohlstand, schwacher Arbeitsmarkt) durch dynamische Impulse teilweise kompensiert werden. Am Ort bestehen keine Hochschulen.

Die Kombination aus extrem hohen Immobilienpreisen bei gleichzeitig schrumpfender Bevölkerung und schwacher struktureller Stärke des Kreises stellt eine besondere Marktsituation dar. Die hohen Preise entsprechen dem Muster anderer Nordseeinselgemeinden wie Utersum und Nieblum, die ebenfalls überdurchschnittliche Kaufpreise aufweisen.