Stedesand

Marktüberblick

Stedesand liegt im Norden des Kreises Nordfriesland an der Bundesstraße 5 zwischen Niebüll und Bredstedt. Die Gemeinde gehört zum Amt Südtondern und umfasst neben dem Kernort die Ortsteile Störtewerkerkoog und Wester Schnatebüll. Das Gemeindegebiet liegt in der Nordfriesischen Marsch auf drei Metern über NHN. Die Wirtschaft ist ländlich geprägt; das bedeutendste Unternehmen ist ein Landmaschinenvertrieb und -reparaturbetrieb. Die Marschbahn verläuft parallel am Dorfrand, der nächste Bahnhof mit Fernverkehrsanbindung nach Sylt befindet sich in Niebüll.

Der Immobilienmarkt von Stedesand zeichnet sich durch ein auffälliges Preis-Miete-Verhältnis aus: Der Angebotskaufpreis von 2.002 Euro je Quadratmeter liegt deutlich unter dem Kreis- und Landesdurchschnitt, während die Angebotsmiete mit 9,46 Euro je Quadratmeter nahe am Landesmittel liegt. Die daraus resultierende Bruttomietrendite von 5,67 Prozent ist hoch – nur Stadum (7,21 %) und Enge-Sande (5,81 %) weisen in der Nachbarschaft höhere Renditen auf. Der Kaufpreisfaktor von 17,64 liegt unter dem Kreisdurchschnitt von 24,78 und signalisiert, dass der Kaufpreis im Verhältnis zur Miete moderat ist.

Preis- und Mietentwicklung

Die Mietentwicklung in Stedesand zeigt eine starke Volatilität. Zwischen 2018 und 2026 schwankte die Angebotsmiete zwischen 7,05 Euro je Quadratmeter (2021) und 11,29 Euro (2026). Besonders auffällig ist der Anstieg von 7,05 Euro im Jahr 2021 auf 10,48 Euro im Jahr 2023, gefolgt von einem Rückgang auf 8,83 Euro im Jahr 2024. Die aktuellen Werte liegen bei 8,86 Euro (2025) und 11,29 Euro (2026). Der jährliche Wachstumsfaktor (CAGR) über den gesamten Zeitraum beträgt 5,48 Prozent.

Im Gegensatz dazu zeigt die Kaufpreisentwicklung einen rückläufigen Trend. Für 2024 wird ein Wert von 2.110,51 Euro je Quadratmeter angegeben, für 2025 sinkt er auf 1.948,78 Euro. Der jährliche Wachstumsfaktor beträgt -7,66 Prozent. Diese gegenläufige Entwicklung – steigende Mieten bei fallenden Kaufpreisen – erklärt die hohe Bruttomietrendite und den niedrigen Kaufpreisfaktor im aktuellen Vergleich.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich hebt sich Stedesand durch niedrige Kaufpreise bei mittleren bis hohen Mieten von seinen Nachbarn ab. Mit einem Angebotskaufpreis von 2.002 Euro je Quadratmeter liegt der Ort im unteren Drittel der Nachbarorte – nur Stadum (1.371 Euro) und Enge-Sande (1.863 Euro) sind günstiger. Der Kreis Nordfriesland weist im Durchschnitt 3.415 Euro je Quadratmeter auf, Schleswig-Holstein 2.625 Euro. Stedesand liegt damit rund 41 Prozent unter dem Kreis- und 24 Prozent unter dem Landesdurchschnitt.

Die Angebotsmiete von 9,46 Euro je Quadratmeter liegt knapp unter dem Landesdurchschnitt von 9,87 Euro, aber deutlich über dem Kreisdurchschnitt von 10,76 Euro. Im Nachbarvergleich liegt Stedesand im oberen Mittelfeld der Mieten, während der Kaufpreis das untere Niveau markiert.

Die Bruttomietrendite von 5,67 Prozent ist die zweithöchste in der Nachbarschaft. Der nächsthöhere Wert liegt bei Enge-Sande mit 5,81 Prozent, gefolgt von Tinningstedt (5,25 %) und Leck (4,96 %). Bargum (4,01 %) und Klixbüll (4,20 %) liegen deutlich darunter. Der Kaufpreisfaktor von 17,64 liegt unter dem Kreisdurchschnitt von 24,78 und dem Landesdurchschnitt von 22,05. Stedesand liegt damit im Bundesland auf dem 73. Perzentil bei der Rendite, was bedeutet, dass rund 73 Prozent der Orte im Land eine niedrigere Rendite aufweisen.

Standortfaktoren

Die Bevölkerung von Stedesand ist mit 891 Einwohnern (Stand 2024) klein und stabil. Seit Beginn der Zeitreihe 2015 hat die Bevölkerung leicht um 0,79 Prozent zugenommen – von 884 auf 891 Einwohner. Die Bevölkerungsdichte beträgt 59 Einwohner je Quadratkilometer, was für eine ländliche Gemeinde typisch ist.

Die Arbeitslosenquote von 1,78 Prozent (Stand 2023) ist sehr niedrig und liegt deutlich unter dem Bundesdurchschnitt. Im Jahr 2020 war mit 3,79 Prozent ein deutlicher Anstieg zu verzeichnen, der sich bis 2023 jedoch auf 1,78 Prozent halbierte. Von den 891 Einwohnern sind rund 10 arbeitslos.

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 bewertet den Kreis Nordfriesland insgesamt auf Rang 342 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders schwach ist der Rang im Teilindex Wohlstand und soziale Lage (348), während der Dynamik-Rang mit Platz 62 deutlich besser abschneidet. Dieser Widerspruch zwischen schwacher aktueller Stärke und hoher Dynamik könnte mit den niedrigen aktuellen Immobilienpreisen bei steigenden Mieten zusammenhängen.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Die Gemeinde ist Teil des ländlichen Raums Nordfrieslands mit traditionell landwirtschaftlich geprägter Struktur.