Freistatt

Marktüberblick: Niedrige Mieten bei hohem Kaufpreis

Freistatt im Landkreis Diepholz präsentiert sich als ein kleiner Ort mit einer ungewöhnlichen Immobilienmarktkonstellation: Das Mietniveau liegt deutlich unter dem regionalen und überregionalen Durchschnitt, während die Kaufpreise über dem Kreis- und Landesmittel liegen. Die Folge ist eine Bruttomietrendite von 3,1 %, die im Bundesland Niedersachsen im unteren Perzentil von 3,8 liegt. Der Kaufpreisfaktor beträgt 32,22, was bedeutet, dass der Kaufpreis das 32,22-Fache der Jahreskaltmiete beträgt – deutlich höher als im Kreis Diepholz (21,45) oder in Niedersachsen insgesamt (20,92).

Die Angebotsmiete liegt bei 6,27 Euro pro Quadratmeter, was unter dem Kreisdurchschnitt von 7,99 Euro, dem Landesdurchschnitt von 8,50 Euro und dem Bundesdurchschnitt von 8,92 Euro liegt. Der Angebotskaufpreis von 2.423,89 Euro pro Quadratmeter übersteigt hingegen sowohl den Kreiswert von 2.045 Euro als auch den Landeswert von 2.166 Euro. Im Vergleich zum Bundesdurchschnitt von 2.408 Euro liegt Freistatt knapp darüber.

Diese Diskrepanz zwischen niedrigem Mietniveau und hohem Kaufpreis führt zu einer der niedrigsten Renditen im gesamten Umland. Unter den acht Nachbarorten im Umkreis bis 11,3 Kilometern hat nur Rehden (3,55 %) eine noch niedrigere Rendite. Die Nachbargemeinden erreichen durchweg Renditen zwischen 6,08 % (Wehrbleck) und 7,66 % (Hemsloh), bei gleichzeitig deutlich niedrigeren Kaufpreisen.

Preisentwicklung: Fallende Mieten, steigende Kaufpreise

Die Mietentwicklung in den letzten Jahren ist durch einen massiven Rückgang geprägt. Lag die Angebotsmiete 2022 noch bei 9,52 Euro pro Quadratmeter, fiel sie 2023 auf 5,89 Euro und 2024 auf 5,45 Euro. Dieser Rückgang von über 42 Prozent in zwei Jahren ist außergewöhnlich und wird in der Zeitreihe nicht als geschätzt gekennzeichnet.

Im Gegensatz dazu zeigt die Kaufpreisentwicklung einen durchgängigen Anstieg. Von 1.400 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2021 stieg der Wert auf 1.550 Euro (2022), 1.700 Euro (2023), 1.800 Euro (2024) und 1.900 Euro (2025). Dieser Anstieg von 35,7 Prozent in vier Jahren steht im krassen Gegensatz zur fallenden Miete. Allerdings ist die Kaufpreiserreihe als geschätzt gekennzeichnet, was bedeutet, dass hier Unsicherheit besteht.

Die Kombination aus fallender Miete und steigendem Kaufpreis führt dazu, dass sich die Bruttomietrendite weiter verschlechtert. Der CAGR-Wert für die Miete liegt bei -24,34 Prozent, während der Kaufpreis-CAGR bei 7,93 Prozent liegt.

Regionale Einordnung: Außenseiter im Preis-Miet-Verhältnis

Im regionalen Vergleich hebt sich Freistatt durch sein einzigartiges Preis-Miet-Verhältnis ab. Während die Angebotsmiete von 6,27 Euro pro Quadratmeter die niedrigste unter den acht Nachbarorten ist, liegt der Angebotskaufpreis von 2.423,89 Euro pro Quadratmeter an zweiter Stelle – nur Rehden (2.611 Euro) liegt darüber.

Die Nachbargemeinden zeigen ein deutlich anderes Muster: Wehrbleck (3 km Entfernung) weist bei einer Miete von 6,74 Euro und einem Kaufpreis von 1.330 Euro eine Rendite von 6,08 Prozent auf. Barver (3,7 km) erreicht bei 7,06 Euro Miete und 1.271 Euro Kaufpreis 6,66 Prozent Rendite. Varrel (5,5 km) liegt bei 7,90 Euro Miete und 1.466 Euro Kaufpreis bei 6,47 Prozent.

Der Kreis Diepholz als übergeordneter Raum weist mit 7,99 Euro Miete und 2.045 Euro Kaufpreis ein ausgeglicheneres Verhältnis auf. Die 45 Orte im Kreis erreichen im Durchschnitt eine Bruttomietrendite von 4,91 Prozent. Freistatt liegt damit deutlich unter dem Kreis- und Landesdurchschnitt.

Die Lage zu den Nachbarn ist durch die B214 geprägt, die als ehemalige Chaussee Hannover–Diepholz–Osnabrück durch den Ort verläuft. Eine Bahnverbindung im Personenverkehr besteht seit 1966 nicht mehr.

Standortfaktoren und Demografie: Strukturwandel und Bevölkerungsrückgang

Die demografische Entwicklung Freistatts ist durch einen deutlichen Rückgang geprägt. Die Einwohnerzahl sank von 632 im Jahr 2015 auf 449 im Jahr 2024, was einem Verlust von fast 29 Prozent entspricht. Die Bevölkerungsdichte beträgt damit nur 36 Einwohner pro Quadratkilometer.

Die Arbeitslosenquote liegt bei 24,04 Prozent (2023) und hat sich seit 2015 von 7,69 Prozent auf mehr als das Dreifache vervielfacht. Von den 449 Einwohnern sind 75 arbeitslos gemeldet. Diese hohe Arbeitslosigkeit korrespondiert mit dem wirtschaftlichen Strukturwandel des Ortes: Der Torfabbau, der den Ort über fast ein Jahrhundert geprägt hatte, endete 1995. Seitdem hat sich die Gemeinde schrittweise von der Anstalts- und Torfwirtschaft hin zu einer Gemeinde mit Naturschutzfunktion entwickelt.

Der Landkreis Diepholz, dem Freistatt angehört, erreicht im Prognos-Zukunftsatlas 2025 einen Gesamtrang von 139 von rund 400 deutschen Kreisen. Der Dynamik-Index liegt mit Rang 90 über dem Mittel, während der Stärke-Index mit Rang 159 unter dem Mittel liegt. Teilindizes für Demografie (Rang 196), Arbeitsmarkt (Rang 100) und Wettbewerb/Innovation (Rang 210) zeigen strukturelle Schwächen.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Der größte Teil der Gemeindefläche wird vom unter Naturschutz stehenden Wietingsmoor eingenommen, von dem seit 1994 878 Hektar unter Schutz gestellt sind.