Wagenfeld

Marktüberblick

Wagenfeld liegt im Süden des Landkreises Diepholz in Niedersachsen, etwa 70 Kilometer südlich von Bremen und 50 Kilometer nordöstlich von Osnabrück. Die Einheitsgemeinde umfasst die Ortsteile Wagenfeld und Ströhen auf einer Fläche von 117,57 Quadratkilometern und hat rund 7.236 Einwohner. Mit 62 Einwohnern pro Quadratkilometer ist die Gemeinde dünn besiedelt und hat einen ländlichen Charakter. Die Bevölkerung ist seit 2015 um knapp zwei Prozent gewachsen, von 7.102 auf 7.236 Einwohner.

Der lokale Immobilienmarkt zeigt ein ungewöhnliches Muster: Die Angebotsmiete liegt mit 7,42 Euro pro Quadratmeter unter dem Kreisdurchschnitt von 7,99 Euro und deutlich unter dem niedersächsischen Durchschnitt von 8,50 Euro. Der Angebotskaufpreis von 2.166 Euro pro Quadratmeter liegt dagegen genau auf dem Landesdurchschnitt. Diese Diskrepanz führt zu einer Bruttomietrendite von 4,11 Prozent, die sowohl unter dem Kreiswert von 4,91 Prozent als auch unter dem Landesdurchschnitt von 5,25 Prozent liegt. Der Kaufpreisfaktor von 24,33 liegt über dem Kreisdurchschnitt von 21,45 und zeigt, dass die jährliche Bruttomiete rund 24,3 Jahre braucht, um den Kaufpreis zu decken.

Preis- und Mietentwicklung

Die Mietentwicklung in Wagenfeld war in den letzten Jahren volatil. Nach einem Wert von 4,50 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 stieg die Miete 2020 auf einen Spitzenwert von 9,02 Euro, fiel dann 2022 auf 5,88 Euro und bewegte sich 2023 bis 2026 zwischen 6,95 und 7,70 Euro. Der aktuelle Wert von 7,42 Euro liegt damit im oberen Bereich des beobachteten Zeitraums. Der durchschnittliche jährliche Anstieg (CAGR) beträgt 5,58 Prozent.

Die Kaufpreisentwicklung verlief weniger extrem, aber ebenfalls schwankend. Von 1.929 Euro pro Quadratmeter 2018 stieg der Preis 2020 auf 2.748 Euro, fiel 2022 auf 1.750 Euro und lag 2025 bei 2.064 Euro. Der CAGR von 0,97 Prozent zeigt eine weitgehend stabile Entwicklung über den Zeitraum.

Die Kombination aus moderatem Kaufpreiswachstum und schwankenden Mietwerten führt zu einem Markt, in dem die Rendite unter dem regionalen und landesweiten Durchschnitt liegt. Der Kaufpreisfaktor von 24,33 ist höher als der des Kreisdurchschnitts (21,45), was auf ein Ungleichgewicht zwischen Kaufpreis und Miete hinweist.

Regionale Einordnung

Im Vergleich zu den acht Nachbarorten im Umkreis von bis zu 13 Kilometern liegt Wagenfeld bei der Angebotsmiete im unteren Mittelfeld. Mit 7,42 Euro pro Quadratmeter liegt die Miete über der von Barver (7,06 Euro) und Wehrbleck (6,74 Euro), aber deutlich unter der von Hemsloh (10,00 Euro). Der Kaufpreis von 2.166 Euro pro Quadratmeter liegt im oberen Drittel der Nachbargemeinden – Freistatt (2.424 Euro), Rehden (2.611 Euro) und Rahden (2.185 Euro) sind teurer.

Die Bruttomietrendite von 4,11 Prozent liegt damit im unteren Bereich der Nachbargemeinden. Hemsloh erreicht mit 7,66 Prozent die höchste Rendite, gefolgt von Barver (6,66 Prozent) und Varrel (6,47 Prozent). Freistatt (3,1 Prozent) und Rehden (3,55 Prozent) liegen jedoch noch niedriger als Wagenfeld. Die niedrige Rendite in Wagenfeld ist eine direkte Folge des überdurchschnittlich hohen Kaufpreises im Verhältnis zur Miete.

Auf Kreisebene liegt Wagenfeld bei der Miete unter dem Durchschnitt des Landkreises Diepholz (7,99 Euro), bei der Rendite aber deutlich darunter (4,11 Prozent gegenüber 4,91 Prozent). Dieser scheinbare Widerspruch erklärt sich daraus, dass der Kaufpreis in Wagenfeld (2.166 Euro) über dem Kreisdurchschnitt (2.045 Euro) liegt, während die Miete darunter liegt. Der Kaufpreisfaktor von 24,33 ist höher als der Kreisdurchschnitt (21,45).

Standortfaktoren und Demografie

Der Landkreis Diepholz, zu dem Wagenfeld gehört, belegt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den 139. Platz von rund 400 deutschen Kreisen in der Gesamtwertung. Der Wert für den Dynamik-Index (Rang 90) ist besser als der für den Stärke-Index (Rang 159). Die Teilindizes für Demografie (Rang 196) und Arbeitsmarkt (Rang 100) zeigen unterschiedliche Entwicklungen. Diese Werte gelten für den Kreis, nicht für die Gemeinde Wagenfeld.

Die Zahl der Arbeitslosen im Kreis lag 2023 bei 168, was auf eine strukturell hohe Arbeitslosigkeit im ländlichen Raum hinweist. Die Bevölkerungsentwicklung war seit 2015 relativ stabil mit einem leichten Anstieg von 7.102 auf 7.236 Einwohnern. Der Höchststand wurde 2022 mit 7.366 Einwohnern erreicht, seither ist die Zahl wieder leicht rückläufig.

Wagenfeld hatte von 1961 bis 2002 Bundeswehrstatus, was die Gemeinde strukturell geprägt hat. Am Ort bestehen keine Hochschulen. Die Lage zwischen Bremen und Osnabrück könnte als Pendlerstandort relevant sein, dazu liegen jedoch keine Daten vor.