Barenburg, Flecken

Marktüberblick: Hohe Preise bei niedriger Rendite

Barenburg liegt als kleiner Flecken mit rund 1.200 Einwohnern im nordwestlichen Landkreis Diepholz, sechs Kilometer südlich von Sulingen an der B61. Der Ort gehört zur Samtgemeinde Kirchdorf und wird durch das Ölfeld Barenburg der ExxonMobil geprägt, dessen Tankzüge über die stillgelegte Bahnstrecke Bünde–Bassum bedient werden.

Der lokale Immobilienmarkt zeigt ein auffälliges Muster: Die Angebotsmiete von 7,29 Euro je Quadratmeter liegt unter dem Kreisdurchschnitt (7,99 Euro), aber deutlich über dem Niveau vieler Nachbarorte wie Bahrenborstel (6,19 Euro) oder Freistatt (6,27 Euro). Gleichzeitig liegt der Angebotskaufpreis mit 2.290 Euro je Quadratmeter über dem Kreis- (2.045 Euro) und Landesdurchschnitt (2.166 Euro). Diese Kombination aus moderater Miete und hohem Kaufpreis drückt die Bruttomietrendite auf 3,82 Prozent. Mit einem Kaufpreisfaktor von 26,18 braucht man rund 26 Jahre Bruttomiete, um den Kaufpreis zu decken – deutlich mehr als im Kreis (21,45) oder in Niedersachsen (20,92).

Die Rendite von 3,82 Prozent liegt im Perzentilrang 16,3 im Bundesland, also unter den meisten vergleichbaren Orten in Niedersachsen. Das bedeutet: Barenburg gehört zu den Orten mit den niedrigsten Mietrenditen im Land. Ursache ist primär der überdurchschnittlich hohe Kaufpreis, der stärker über dem Landesmittel liegt als die Miete.

Preis- und Mietentwicklung: Volatil, aktuell stabil

Die Miete hat sich seit 2018 von 5,50 auf 7,63 Euro je Quadratmeter (2026) entwickelt – das entspricht einer durchschnittlichen jährlichen Wachstumsrate von rund 4,2 Prozent. Die Entwicklung war jedoch nicht linear: Nach einem Anstieg auf 7,60 Euro im Jahr 2021 folgte ein Rückgang auf 5,72 Euro im Jahr 2023, bevor die Miete wieder auf 7,63 Euro stieg. Diese Volatilität ist typisch für Angebotswerte aus Inseraten in kleinen Märkten, wo einzelne Vermietungen das Durchschnittsniveau stark beeinflussen können.

Beim Kaufpreis zeigt sich ein ähnliches Bild: Von 1.826 Euro je Quadratmeter im Jahr 2022 stieg der Wert 2023 auf 2.215 Euro, fiel dann 2024 wieder auf das Niveau von 2022 zurück. Die durchschnittliche jährliche Veränderung über diesen Zeitraum beträgt null Prozent. Dieser Anstieg und Rückfall entspricht dem bundesweiten Muster nach der Zinswende 2022/2023, als die Kaufpreise in vielen Regionen erst stiegen und dann korrigiert wurden.

Die aktuelle Angebotsmiete von 7,29 Euro liegt unter dem Zeitreihen-Höchstwert von 7,63 Euro (2026), während der aktuelle Kaufpreis von 2.290 Euro knapp über dem 2022er Niveau liegt.

Regionale Einordnung: Überdurchschnittliche Preise, unterdurchschnittliche Rendite

Im regionalen Vergleich hebt sich Barenburg durch eine Kombination aus moderater Miete und hohem Kaufpreis hervor. Die Angebotsmiete von 7,29 Euro je Quadratmeter liegt über der des Nachbarn Kirchdorf (7,20 Euro) und deutlich über Bahrenborstel (6,19 Euro) oder Freistatt (6,27 Euro). Allerdings liegt Sulingen mit 8,12 Euro noch darüber.

Beim Kaufpreis liegt Barenburg mit 2.290 Euro je Quadratmeter über Kirchdorf (1.925 Euro) und Bahrenborstel (2.028 Euro), unter Sulingen (2.570 Euro). Besonders auffällig ist Varrel: Mit einer Miete von 7,90 Euro und einem Kaufpreis von nur 1.466 Euro erzielt Varrel eine Bruttomietrendite von 6,47 Prozent – mehr als doppelt so hoch wie Barenburg.

Im Kreis Diepholz liegt Barenburg bei der Miete unter dem Durchschnitt (7,99 Euro), bei der Rendite aber deutlich darunter (3,82 Prozent gegenüber 4,91 Prozent im Kreis). Im Bundesland Niedersachsen gehört Barenburg mit 3,82 Prozent Rendite zu den unteren 17 Prozent aller Orte.

Der Kaufpreisfaktor von 26,18 liegt über dem Kreis- (21,45) und Landesdurchschnitt (20,92), was die niedrige Rendite bestätigt.

Standortfaktoren: Stagnierende Bevölkerung, schwacher Innovationsstandort

Die Bevölkerung Barenburgs ist seit 2015 um rund 2,3 Prozent von 1.242 auf 1.213 Einwohner gesunken. Seit 2022 stagniert die Einwohnerzahl bei 1.213. Die Bevölkerungsdichte beträgt 74 Einwohner je Quadratkilometer – der Flecken ist dünn besiedelt.

Die Arbeitslosenquote stieg von 2,4 Prozent im Jahr 2015 auf 3,61 Prozent im Jahr 2023, mit einem Höhepunkt von 4,15 Prozent im Jahr 2021. Aktuell liegt sie bei 3,61 Prozent, was 28 Arbeitslosen entspricht.

Der Landkreis Diepholz, auf den sich der Prognos-Zukunftsatlas bezieht, erreicht im Gesamtranking Platz 139 von rund 400 Kreisen. Besonders schwach ist der Index Demografie mit Platz 196, was den Bevölkerungsrückgang in Barenburg einordnet. Der Arbeitsmarkt liegt mit Platz 100 im oberen Mittelfeld, während Wettbewerb und Innovation mit Platz 210 zu den schwächeren Bereichen gehören. Wohlstand und soziale Lage liegen mit Platz 103 ebenfalls im oberen Drittel.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Die wirtschaftliche Struktur wird durch das Ölfeld Barenburg der ExxonMobil geprägt.

Die Kombination aus stagnierender Bevölkerung, überdurchschnittlichen Immobilienpreisen und niedriger Rendite deutet auf einen eher angebotsgesteuerten Markt hin, bei dem die Nachfrage nicht mit dem Preisniveau Schritt hält.