Südheide

Marktüberblick

Südheide ist eine 196,5 km² große Gemeinde im Landkreis Celle in Niedersachsen. Sie wurde zum 1. Januar 2015 aus den bis dahin selbständigen Gemeinden Hermannsburg und Unterlüß gegründet und umfasst acht Ortschaften: Baven, Beckedorf, Bonstorf, Hermannsburg, Lutterloh, Oldendorf, Unterlüß und Weesen. Die Gemeinde liegt im nördlichen Teil des Naturparks Südheide auf dem Lüß-Plateau, die Hauptorte Hermannsburg und Unterlüß liegen 16,5 km auseinander. Mit rund 11.683 Einwohnern (Stand 2024) ergibt sich eine Bevölkerungsdichte von 59 Einwohnern je km².

Der aktuelle Immobilienmarkt zeigt Angebotsmieten von 7,96 Euro je Quadratmeter und Angebotskaufpreise von 1.706 Euro je Quadratmeter. Der Kaufpreisfaktor liegt bei 17,86, die Bruttomietrendite bei 5,6 Prozent. Beide Miet- und Kaufwerte stammen aus Inseraten und stellen kein amtliches Angebot dar; sie liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Preis- und Mietentwicklung

Die Mietentwicklung in Südheide verlief von 2018 bis 2026 insgesamt steigend, jedoch mit deutlichen Schwankungen. Lag die Angebotsmiete 2018 noch bei 6,23 Euro je Quadratmeter, stieg sie bis 2023 auf 8,27 Euro an. Im Jahr 2024 folgte ein Rückgang auf 7,74 Euro, 2025 erreichte die Angebotsmiete mit 8,63 Euro ihren höchsten Wert der Reihe, bevor sie 2026 auf 7,01 Euro sank. Der jährliche Wachstumsdurchsatz (CAGR) über den gesamten Zeitraum beträgt 1,49 Prozent.

Die Kaufpreisentwicklung zeigt eine deutlich höhere Volatilität. Der Angebotskaufpreis bewegte sich zwischen 632 Euro je Quadratmeter (2019) und 3.683 Euro je Quadratmeter (2026). Nach einem Tiefststand 2019 stieg der Preis 2020 auf 2.687 Euro, fiel 2021 auf 1.514 Euro, erreichte 2022 mit 2.386 Euro einen weiteren Hochpunkt und ging anschließend kontinuierlich zurück: 2023 auf 1.769 Euro, 2024 auf 1.361 Euro und 2025 auf 1.078 Euro. Der Wert von 3.683 Euro im Jahr 2026 stellt einen deutlichen Ausreißer dar. Der CAGR für Kaufpreise liegt bei 8,19 Prozent, was die starke Schwankungsbreite der Daten widerspiegelt.

Die hohen Volatilitäten bei den Kaufpreisen deuten auf kleine Stichproben hin – bei einer Gemeinde dieser Größe können einzelne Inserate die Durchschnittswerte stark beeinflussen.

Regionale Einordnung

Südheide liegt mit seinen Angebotswerten unter dem Durchschnitt seiner Vergleichsregionen. Die Angebotsmiete von 7,96 Euro je Quadratmeter liegt unter dem Landkreis-Durchschnitt von 8,39 Euro, unter dem niedersächsischen Durchschnitt von 8,50 Euro und deutlich unter dem Bundesdurchschnitt von 8,92 Euro. Ähnlich verhält es sich bei den Kaufpreisen: 1.706 Euro je Quadratmeter liegen unter dem Landkreis-Durchschnitt von 2.098 Euro, dem Landesdurchschnitt von 2.166 Euro und dem Bundesdurchschnitt von 2.409 Euro.

Der Kaufpreisfaktor von 17,86 ist niedriger als der Landkreis-Durchschnitt von 20,68, der Landesdurchschnitt von 20,92 und der Bundesdurchschnitt von 20,92. Ein niedrigerer Faktor bedeutet bei gleicher Miete einen geringeren Kaufpreis und damit eine höhere Rendite. Mit einer Bruttomietrendite von 5,6 Prozent liegt Südheide im oberen Drittel der niedersächsischen Standorte – der Perzentilrang beträgt 68,9 Prozent, was bedeutet, dass der Standort eine höhere Rendite aufweist als etwa 69 Prozent der 942 verglichenen Orte in Niedersachsen.

Im regionalen Vergleich mit Nachbargemeinden im Umkreis zeigt sich ein gemischtes Bild. Faßberg (8,6 km entfernt) weist mit 7,94 Euro eine nahezu identische Angebotsmiete aus, Bergen (8,9 km) liegt mit 7,23 Euro darunter. Lohheide (11 km) zeigt mit 7,59 Euro eine ähnliche Miete, während Wietzendorf (12,2 km) mit 9,17 Euro deutlich darüber liegt. Bei den Kaufpreisen liegt Südheide mit 1.706 Euro je Quadratmeter zwischen Bergen (1.478 Euro) und Faßberg (1.832 Euro).

Standortfaktoren und Demografie

Die Bevölkerung Südheides entwickelte sich von 2015 bis 2024 relativ stabil. Mit 11.652 Einwohnern im Jahr 2015 und 11.683 im Jahr 2024 ergibt sich ein minimaler Anstieg von rund 0,27 Prozent über den gesamten Zeitraum. Zwischen 2019 und 2021 gab es einen leichten Rückgang auf 11.486 Einwohner, der sich bis 2023 wieder erholte. Die Arbeitslosenquote wird in den vorliegenden Daten als absolute Zahl ausgewiesen und liegt bei 308 (Stand 2023).

Der Landkreis Celle, dem Südheide angehört, belegt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Platz 287 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtindex. Die Teilindizes zeigen unterschiedliche Profile: Der Rang im Bereich Dynamik liegt bei Platz 201, was auf eine überdurchschnittliche Entwicklungsdynamik hindeutet. Im Bereich Stärke belegt der Kreis Platz 301, im Bereich Wohlstand und soziale Lage Platz 315. Der Arbeitsmarkt-Rang mit Platz 191 ist der beste Teilindex, während Wettbewerb und Innovation mit Platz 324 am schwächsten abschneiden. Diese Werte gelten für den Landkreis Celle als Ganzes und nicht spezifisch für die Gemeinde Südheide.

Als Standortfaktor ist die Fachhochschule für Interkulturelle Theologie Hermannsburg zu nennen, die ihren Sitz in Südheide hat. Sie stellt einen der wenigen höheren Bildungsstandorte in der Region dar.