Munster, Stadt

Marktüberblick

Munster ist eine Kleinstadt im Heidekreis in Niedersachsen mit 15.413 Einwohnern (Stand 2024) auf einer Fläche von 194,52 km². Die Stadt liegt in der Lüneburger Heide am Fluss Örtze zwischen Soltau und Uelzen. Mit der Verleihung der Stadtrechte im Jahr 1967 hat sich Munster zu einer bedeutenden Kommune entwickelt, die vor allem als größte Garnison des deutschen Heeres und viertgrößter Standort der Bundeswehr überregional bekannt ist.

Der aktuelle Angebotsmiete liegt bei 8,42 Euro je Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 2.057 Euro je Quadratmeter. Der Kaufpreisfaktor beträgt 20,37, die Bruttomietrendite liegt bei 4,91 Prozent. Die vorliegenden Miet- und Kaufwerte stammen aus Inseraten und stellen kein amtliches Vergleichsmietniveau dar.

Preis- und Mietentwicklung

Die Mietentwicklung in Munster zeigt einen deutlichen Anstieg in den vergangenen Jahren. Lag die Angebotsmiete 2018 noch bei 5,73 Euro je Quadratmeter, stieg sie bis 2022 auf 8,41 Euro je Quadratmeter an. In den Folgejahren stabilisierte sich das Niveau bei rund 8,02 bis 8,16 Euro je Quadratmeter (2023–2025), bevor die Werte 2026 wieder auf 8,71 Euro je Quadratmeter anstiegen.

Die Kaufpreisentwicklung war volatil. Von 911 Euro je Quadratmeter im Jahr 2018 stiegen die Preise 2019 stark auf 1.533 Euro je Quadratmeter, fielen dann bis 2021 auf 1.170 Euro je Quadratmeter und erholten sich ab 2022 wieder. Im Jahr 2024 erreichten die Kaufpreise mit 2.140 Euro je Quadratmeter einen neuen Höchststand, bevor sie 2025 auf 1.846 Euro je Quadratmeter sanken und 2026 wieder auf 2.011 Euro je Quadratmeter stiegen.

Der CAGR für die Miete beträgt 5,37 Prozent, der CAGR für die Kaufpreise 10,40 Prozent über den betrachteten Zeitraum. Weder die Miet- noch die Kaufpreisreihe ist als geschätzt gekennzeichnet.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich liegt die Angebotsmiete von Munster mit 8,42 Euro je Quadratmeter knapp unter dem Durchschnitt des Kreises Heidekreis (8,53 Euro je Quadratmeter) und nahezu auf Höhe des Landesdurchschnitts von Niedersachsen (8,50 Euro je Quadratmeter). Im bundesweiten Vergleich mit 8,92 Euro je Quadratmeter liegt Munster leicht unter dem deutschen Durchschnitt.

Beim Angebotskaufpreis zeigt sich ein anderes Bild: Mit 2.057 Euro je Quadratmeter liegt Munster deutlich über dem Kreisdurchschnitt von 1.767 Euro je Quadratmeter, liegt aber leicht unter dem niedersächsischen Durchschnitt von 2.166 Euro je Quadratmeter. Der bundesweite Durchschnitt liegt bei 2.409 Euro je Quadratmeter.

Der Kaufpreisfaktor von 20,37 liegt nahe am niedersächsischen Durchschnitt von 20,92 und ist höher als der Kreisdurchschnitt von 17,17. Die Bruttomietrendite von 4,91 Prozent liegt unter dem Kreisdurchschnitt von 6,30 Prozent, aber nahe am niedersächsischen Durchschnitt von 5,25 Prozent. Munster liegt mit einem Rendite-Perzentil von 51,6 Prozent im Bundesland knapp im Mittelfeld.

Im Vergleich zu den Nachbarorten zeigt sich ein breites Spektrum: Bispingen (12,4 km) weist mit 10,53 Euro je Quadratmeter die höchste Angebotsmiete auf, Wriedel (14,7 km) liegt mit 7,02 Euro je Quadratmeter am unteren Ende. Beim Kaufpreis liegt Rehlingen (15,8 km) mit 3.486 Euro je Quadratmeter deutlich über allen anderen Orten, während Eimke (14,9 km) mit 1.053 Euro je Quadratmeter am günstigsten ist.

Standortfaktoren und Demografie

Munster ist geprägt durch seine militärische Bedeutung. Die Stadt beherbergt die größte Garnison des deutschen Heeres und ist der viertgrößte Standort der Bundeswehr. Nördlich und südlich der Stadt liegen die Truppenübungsplätze Munster-Nord (102 km²) und Munster-Süd (74 km²), die seit 1893 bestehen und der Bundeswehr als Manöver- und Schießgelände dienen. Diese militärische Präsenz prägt die Stadt seit über einem Jahrhundert und hat die demografische und wirtschaftliche Entwicklung maßgeblich beeinflusst.

Im Prognos-Zukunftsatlas 2025 belegt der Heidekreis, in dem Munster liegt, den Rang 337 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtindex. Besonders schwach positioniert ist der Kreis im Bereich Arbeitsmarkt (Rang 342) und Demografie (Rang 335). Besser schnitt der Kreis im Bereich Wettbewerb und Innovation (Rang 258) sowie in der sozialen Lage und dem Wohlstand (Rang 297) ab. Die Dynamik liegt mit Rang 340 ebenfalls im unteren Drittel.

Hochschulen sind in Munster nicht vorhanden. Für Boden- und Grundstücksdaten liegen keine Werte vor.

Die Bevölkerungsentwicklung war in den vergangenen Jahren relativ stabil. Von 15.091 Einwohnern im Jahr 2015 stieg die Einwohnerzahl bis 2024 auf 15.413, was einem Zuwachs von 2,13 Prozent entspricht. In der Bevölkerungsdichte liegt Munster bei 79 Einwohnern je Quadratkilometer. Die absolute Zahl der Arbeitslosen betrug 2023 622 Personen.