Faßberg

Marktüberblick

Faßberg liegt im Norden des Landkreises Celle in Niedersachsen und vereint ländliche Struktur mit militärischer Prägung. Die Gemeinde umfasst 102,3 km² und hat 6.172 Einwohner (2024), was einer Bevölkerungsdichte von 60 Einwohnern je Quadratkilometer entspricht. Der Ort ist durch den Heeresflugplatz geprägt, der seit 1934 besteht und die Siedlungsentwicklung maßgeblich beeinflusst hat.

Der lokale Immobilienmarkt positioniert sich unter dem Durchschnitt von Niedersachsen und Deutschland. Die Angebotsmiete liegt bei 7,94 Euro je Quadratmeter und damit 6,6 Prozent unter dem niedersächsischen Mittel von 8,50 Euro. Der Angebotskaufpreis von 1.832 Euro je Quadratmeter liegt 15,5 Prozent unter dem Landesdurchschnitt von 2.166 Euro. Der Kaufpreisfaktor beträgt 19,23 und liegt ebenfalls unter dem niedersächsischen Wert von 20,92.

Die Bruttomietrendite von 5,2 Prozent liegt knapp über dem niedersächsischen Durchschnitt von 5,25 Prozent und im 60,7. Perzentil des Landes. Das bedeutet, dass Faßberg von allen 942 gemessenen Orten in Niedersachsen eine höhere Rendite als rund 61 Prozent der Vergleichsorte aufweist. Diese Positionierung ergibt sich aus dem Zusammenspiel von moderaten Kaufpreisen und ebenfalls moderaten Mieten.

Preisentwicklung und Demografie

Die Zeitreihen zeigen für Faßberg eine außergewöhnlich hohe Volatilität, insbesondere bei den Kaufpreisen. Der Angebotskaufpreis schwankte zwischen 818 Euro je Quadratmeter (2018) und 2.847 Euro (2025) – eine Spanne von mehr als dem Faktor 3,5 innerhalb von acht Jahren. Die Mietpreise verlaufen vergleichsweise stabiler, bewegen sich aber ebenfalls in einem weiten Band zwischen 5,45 Euro (2019) und 8,25 Euro (2025). Der aktuelle Mietwert von 7,94 Euro liegt nahe dem Spitzenwert von 2025.

Die Kaufpreisreihe ist nicht als geschätzt gekennzeichnet. Der CAGR von 13,9 Prozent über die gesamte Reihe wird durch die hohen Werte in den letzten Jahren getrieben, ist aber aufgrund der starken Schwankungen nur bedingt aussagekräftig.

Die Bevölkerung entwickelte sich zwischen 2015 und 2024 stabil: Von 6.142 auf 6.172 Einwohner entspricht das einem Zuwachs von 0,49 Prozent. Der Höchststand wurde 2021 mit 6.292 Einwohnern erreicht, seither ist die Zahl wieder leicht rückläufig.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich liegt Faßberg bei allen drei Hauptkennzahlen unter dem Kreis- und Landesdurchschnitt. Im Kreis Celle beträgt die durchschnittliche Angebotsmiete 8,39 Euro je Quadratmeter, der Kaufpreis 2.098 Euro und der Kaufpreisfaktor 20,68. Faßberg liegt damit bei der Miete 5,4 Prozent, beim Kaufpreis 12,7 Prozent und beim Kaufpreisfaktor 7,0 Prozent unter dem Kreismittel.

Im Vergleich zu den Nachbarorten zeigt sich ein differenziertes Bild. Mit 7,94 Euro je Quadratmeter liegt die Miete nahe an der von Südheide (7,96 Euro, 8,6 km entfernt) und deutlich unter der von Wietzendorf (9,17 Euro, 12,7 km). Bei den Kaufpreisen liegt Faßberg mit 1.832 Euro je Quadratmeter über Südheide (1.706 Euro) und Bergen (1.478 Euro), aber unter Munster (2.057 Euro) und Eschede (1.984 Euro).

Die Bruttomietrendite von 5,2 Prozent liegt im Mittelfeld der Nachbarorte. Sie ist höher als die von Munster (4,91 Prozent) und Eschede (4,76 Prozent), aber niedriger als die von Wietzendorf (6,06 Prozent), Wriedel (6,33 Prozent) und Lohheide (7,23 Prozent). Eimke fällt mit 9,83 Prozent deutlich heraus, was auf den extrem niedrigen Kaufpreis von 1.053 Euro je Quadratmeter zurückzuführen ist.

Das Muster zeigt: Faßberg gehört zu den günstigeren Orten im Umland, ohne zu den absoluten Billigstandorten zu gehören. Die Renditeposition entspricht damit der Preisposition.

Standortfaktoren

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 bewertet den Landkreis Celle auf Rang 287 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtindex. Die Teilindizes zeigen unterschiedliche Profile: Der Arbeitsmarkt-Rang von 191 ist der beste Wert und liegt im oberen Drittel. Der Dynamik-Rang von 201 entspricht dem mittleren Bereich. Die Indizes für Wettbewerb und Innovation (324), Wohlstand und soziale Lage (315) sowie Demografie (245) liegen im unteren Drittel.

Diese Struktur entspricht dem Bild einer ländlichen Gemeinde mit stabiler Beschäftigungslage, aber schwächerer wirtschaftlicher Dynamik und Innovationskraft. Der Heeresflugplatz hat die Siedlungsentwicklung seit 1934 maßgeblich geprägt: Bereits in den 1930er Jahren wurden Wohnsiedlungen für das Flugplatzpersonal angelegt, die teilweise heute unter Denkmalschutz stehen.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Die nächste Anbindung an überregionale Verkehrsachsen erfolgt über die A 7 (Autobahnauffahrt Soltau-Süd, 24 km entfernt) und die Bahnstrecke Hannover–Hamburg mit dem Bahnhof in Unterlüß. Die Kreisstadt Celle ist 38 Straßenkilometer entfernt.